貯金

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

朝8時半に子供をベビーカーでインターへ連れて行くのがいい運動になっています。

昨夜はアプリ開発者の友人と自宅で飲んでいましたが、今後3つのアプリがリリースされる予定です。

それぞれがいい感じで進みそうで、リリースが待ち遠しいです。

詳しくはこのブログでアナウンスしますが、1つ目はキャッシュフローナビのクラウド化です。

今はアプリをインストールしたスマホでしか利用出来ませんが、今後はPCからも利用出来るようになります。アプリのバックアップなども気にする必要がないので便利になると思います。

2つ目はまだ内緒です(笑)。恐らくずっと内緒にします。
成見塾の人だけに公開するアプリです。

3つ目は企業格付を判定するアプリです。これもクラウド版で出来るといいですね。
詳しくは別途ブログでご案内します。

という形で早ければ年内リリースを控えているものもありますのでご期待ください。

さて本日の話題は貯金です。

私がお金がなかった頃を思い出すと貯金はほとんどしていませんでした。

その原資も無かったというのが当時の認識だったのですが、これは間違いです。

原資はあるけれど、貯金する余裕が無かったというのが事実です。

ではどういう形に切り替えたかと言いますと、毎月給料日に定額で天引きして積立貯金に切り替えました。

最初は月2万円ぐらいでいいです。

天引き後の残ったお金で自由に使う形を取ればストレス無く貯金も出来ます。

100年以上前に書かれた「バビロンの大富豪」にも記述があります。

金貨を10枚得たら1枚を残すという10分の1を貯蓄に回すのが基本です。

イクメン大家はこれで貯金を始めて不動産投資の原資を作りました。

今は積み立て定期は法人にも適用したりしていますが、これは将来修繕で利用する予定ですので自分のものにはなりません。

サラリーマン給料からは、毎月20万円の積立(お付き合いで入った生命保険)と毎月6万円のJAL旅行積立をしています。

後は家で使うお金を除いて、残りは自由に使っていいお金になります。

ただ法人の代表という立場となりますと、経費として使えるお金がありますので、実質サラリーマンの給料は自宅の家賃など固定費に消えていきます。

基本生活費は全てクレジットカードで決済してポイントを貯める方式を取っていますので、現金を使うことは不動産を買う時だけかもしれません。

サラリーマンの現在でも毎月500万円ほどのクレジットカードを使っていますので、ポイントも勝手に増えていきます。

来年は不動産事業用の発注関係も全て自社の管理会社への支払いをクレジットカードに移行します。
そうすることで毎月1000万円以上はクレジットカードで利用することになりますので、ポイント数が半端なく増えそうです。

これも仮想的ではありますが、貯金の一つです。

現金からカード支払いに変えて1%〜2%を別の通貨(ポイント)に変える事で実質貯蓄しているのと変わりません。

1億円以下ぐらいの不動産でクレジットカード決済出来るようになると嬉しいですね。

【イクメン忘年会のお知らせ】
今年最後のセミナー付き忘年会のお知らせです。
仮装オッケー、ビクトリースーツやイブニングドレスでバッチリ決めて頂いてもオッケーなベストドレッサー賞も考えています!奮ってご参加ください。

忘年会の申込サイトにはパスワードが必要となりますので、イクメン大家に直接ラインで聞くか、周りのイクメン会のメンバーに聞いてみてください。



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ハワイ〜!

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

週末は横浜のシェラトンで過ごしていました。クラブフロアが改装されたらしく、客室もラウンジも全て新しくなっていました。

横浜中華街にも行ってきて楽しく過ごしてきました。

奥さんが私達のビジネスでハワイに出掛けましたので、今週は私と子供だけの1週間になります。

イクメン頑張ります!

朝5時前には自然に起きて(笑)朝食の準備してインターナショナルスクールへ連れていき、夕方お出迎えという形でその間に色々とタスクをこなします。

夜の会食なし、飲み会なし、帰れないかもしれないので出張もなし、本業は全て在宅勤務で済ませます!

ここでお知らせを2つほど:

【イクメン忘年会のお知らせ】
12月17日(日)午後6時よりマンダリンオリエンタル東京でイクメン忘年会を実施します。
最大で現金15万円を1名様だけが勝ち取れるゲームを用意していますので奮ってご参加ください。
その他、イクメン会ならではの企画も考えていますので、お子さんもご一緒にご家族でお楽しみください。

お申込みはこちら:

 
【成見塾にお申込みの方にお知らせ】
成見塾で契約の方は順調に進んでいますが、イクメン大家からメールが届いていない方はお知らせください。
またメール返信しているのに契約書がメールでまだ届いていない方もお知らせください。
さらに法人名で契約、送金された場合は、法人名もメールでお知らせください。
個人名とマッピング出来ていない方が若干おられます。

成見塾、申込枠はあと少ししかありませんのでご検討されている方はお早めに:



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スルガからの脱却

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

多法人=イクメン大家という図式が世間ではあるようですが、私は単法人を沢山持っているだけという認識です。

事実、各法人の決算が3期、4期となってきましたので法人の格付けを上げてさらに融資を引けるような体制を整えています。

はい、もう一部の銀行には融資審査で出していますが、完全に全ての法人を晒していきます。

もちろんその為の準備は必要です。

そもそも多法人を進める最初の段階で、各法人を強化するという目標は持っていました。

それが結果として見えてくるのは3期終えてからと思っていましたのでやっとその方向へちゃんと舵取り出来そうです。

そういう中で個人で買う場合はスルガ銀行さん抜きでお話することは出来ません。

スルガハメハメとかスルガ三為という言葉は、スルガ銀行へ評価出ししてそれを仲介する業者さんを指した名称です。

スルガさんも過去の審査プロセスに問題があったのか、レントロールについては指定の査定が必要になったそうです。

改ざんのないレントロールを使って融資を実行するというごく当たり前の事をやり始めたようです。

そんな中、先程のスルガハメハメやスルガ三為にしっかりハメられた被害者達も沢山おられます。

毎月のCFがマイナスになってない場合、被害者意識を持っていない方が大半の中でこれおかしくないか?と気づいた貴方はセンスがあると思います。

どれぐらいおかしいか?を認識するには、購入した物件の登記簿謄本を確認してください。

前の売主が幾らで金融機関から借りて購入しているか?が分かります。(現金の場合は出ません)

何年にその物件を購入しているか?で貴方が購入当時に残債がどの程度残っていたかを算出出来ます。

そのギャップが売主側(間の業者も)の利益になります。

どうですか?

かなり上乗せられていませんでしょうか?

よく目にするのは貴方が購入した価格の最低3割程度はすでに利益が乗っている状態というのがあります。

最近は1割、2割でも儲かれば乗っけるのでモリモリに盛られた価格で(間に業者が挟まっている)売られているようです。

これらを諸経費込みのオーバーローンで購入していると、すぐに売却しても損する構図になっています。

さらに高い金利の為、元金返済がなかなか進まず残債が5年たっても少ししか減っていません。

脱却するのであれば数千万円の手出しを覚悟で売却しないと売れません。

これは高い勉強代です。

ここで再度過去記事のコピーを掲載します(笑)。

スルガ銀行、SBJ銀行、オリックス銀行、三井トラストL&Fを個人で利用するスキームが如何にも素晴らしいと謳った業者や自称コンサルタントが非常に増えています。

詐欺商法に近いものがありますね。

特に自称コンサルタントには注意してください。

年間100万円以上の会費を請求しておきながら、自分は海外で遊び呆けてFacebookでその様子を夢は叶うというアプローチで写真をアップしているばかり(笑)。

実際のコンサルの内容はイマイチでスルガに紐付いた業者を紹介するだけ。

成約すればその業者からバックマージンをもらって飯食っている輩もいます。

自己資金ゼロ、オーバーローンですぐに資産家になれます!という感じです。

初めに申し上げておきますが、スルガ銀行自体を否定するつもりは一切ありません。

昔は属性の低かった人にでも他の金融機関が融資しないような案件でも融資をバンバン出していたので、サラリーマン大家にとっては心強い味方でした。

現在も審査のスピードは日本一、他の金融機関が出さないような物件にも融資をします。

最近は少しハードルがあがり世帯年収が700万から1000万円以上となっているようです。

ただ、資産規模を10億円以上、年間手残りのキャッシュフローを2000万円以上にする場合、スルガ銀行などを使ってはなかなか実現出来ません。

これは属性によって戦略が異なりますが、低い属性の方は最初スルガ銀行で物件を購入し、しっかりキャッシュを残しそこから金利交渉してさらにキャッシュを厚くして、管理法人へシフトしていくといった類のやり方がありますが、時間がかかりすぎます。

黒字の決算を用意するのに最低3年以上必要になる手法になります。

イクメン大家の目線からしますと、スルガ銀行を利用している時点でかなりのビハインドになっているということを理解する必要があります。

つまり債務超過になりがちなスルガ銀行を使ったオーバーローンスキームでは、個人の信用を激しく毀損しているということです。

一度ご自身のCIC、JICC、JBAの信用情報を取得してみると分かります。

これに当てはまる物件のキーワードは、地方、鉄骨造、耐用年数以上の融資期間です。

こういう類の物件にスルガ銀行は積極的に融資を行います。

スルガ銀行と一緒にセミナーをやっている業者やコンサルタントは特に注意です。

他にもこんな事を言ってきます。

・節税対策になりますので、所得税が還付されますよ。
・将来の年金代わりになりますよ。
・早くしないと売れてしまいますよ。
・スルガ銀行でしたら自己資金ゼロで1週間後に購入出来ますよ。
・契約書にハンコ頂くだけで、毎月家賃収入が何もせずに30万円入ってきますよ。
・金利4.5%は1年後に金利交渉でぐっと下げることが出来ます。2%台への実績アピール。
・10年後は売却して利益を確定させましょう。

などと御託を並べて高属性のサラリーマンや医者、弁護士を中心に営業をかけているようです。

不動産を仲介する営業からしますと、スルガ銀行は非常に使いやすい銀行になります。

1週間以内で本部の融資承認が下り、すぐに取引出来るので仲介手数料の売上が見込みやすいのです。

彼らの本音は、スルガ銀行のリミットである5億円まで借金漬けにして、次の新規顧客にまた物件売ろう!です。

何も考えずに出来る簡単なスキームには罠が潜んでいるわけです。

特に悪徳業者の場合は、レントロールの改ざん、水増しされたコンサル費など危ないものも含まれています。

物件を購入するときは果たしてこの物件は売れるのか?という事を検討したほうがいいですね。

現在もスルガ銀行で抵当権が付いている物件をスルガ銀行で剥がす事は一部の支店でやっているそうですが、オーバーでは難しいので買主は自己資金を投入しないと買えません。

つまりスルガ銀行同士でオーナーチェンジする事は一部を除いてほとんど出来ません。

となりますと、スルガ銀行しか融資しないような物件を購入してしまうと、ほぼそこで終わりです。

売るに売れなくなりますので保有し続けるしかありません。

不動産は売却である出口を迎えて収益が確定します。

その出口が土地値だけしか見込めないとなるとかなり厳しい状況に陥ってしまっているということがご理解頂けると思います。

もしスルガ銀行のスキームで業者に騙されたのであれば、いかにして売却するかに注力して早くこの危機的な状況から脱却するべきです。

まだまだスルガ脱却の手はありますので諦める必要はありません。

なお新築区分も買ってはダメです。

個人の信用を毀損します。

小さく始めたいのであれば戸建てをオススメします。

不動産投資は出口を考えて購入を決断してください。

この手の業者が使うスルガスキームは、法人ではなく個人で購入する人達をカモにして被害者を沢山作っています。

法人ですとスルガ銀行を使うことは出来ません(表向きには個人にしか融資していない)ので、こういった被害に合うことはありませんが、法人であっても問題になるのはキャッシュフローが出ない物件を融資が出るからという理由で詳細を確認もせずに買っていることです。

投資は自己責任です。

不動産業者の営業やコンサルタントが連帯保証人で印鑑を押すわけでは無いことを肝に銘じてください。

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週末は家族4人で横浜にステイです。

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

昨夜はビクトリースーツのパーティーに参加した後、イクメン会のスタッフで会議していました。

豪華なマンダリンオリエンタル東京での忘年会の件と今後のイクメン会についてです(笑)。

イクメン会、かなり大きな組織になりまして昨日現在で434人というコミュニティです。

全て無償の愛として、いい情報は無料で積極的に共有し合うという普通の不動産コミュニティやコンサルの集まりにはあまり見られない有益な情報が沢山流れています。

しかも情報の鮮度が良いので裏取りも含めた動きが早いです。

その一方大きくなりすぎた故の問題もあり、イクメン会で流れた情報をまるっとパクられた形跡が散見されます。

でもこれも不動産が熱いということで良い情報については仕方ないという感じは会長として持っています。

ただその行為が原因でメンバーに迷惑がかかるケースも見受けられるので、私としてはそういう行為は許せません。

無償の情報はどこまでいけるのか?これは不明ですが、このコミュニティを継続出来るようにしたいと考えています。

一方、会長の私は成見塾を立ち上げ有料のアドバイザリーサービスを開始します。

これはイクメン会とは別の組織として立ち上がりますので、第1期生が2018年にスタートして、今後10年は続けることが出来れば嬉しいなと考えています。

そういう考えの中、イクメン会をさらに発展させてより有益な情報共有コミュニティにしていきたいと思います。

不動産投資は甘い考えで始めると痛い目にあいます。

人に聞いて勉強しようとしない人は向いてないです。

でも勝ちパターンを経験で知る、ヒントから自分で考えて見つける事が出来れば成功を手にしたのも同然です。

一度うまく回り始めると全てが上手に絡み合って大きくなります。

不動産投資を始める上でまず気をつけないといけないことは、騙されないことです。

利益相反のコンサルに紹介してもらった業者からの「素晴らしい物件」買っても失敗する確率が高いです。

イクメン大家はどの人がどの業者からバックマージンを貰っているのかを把握していますので、利益相反行為かどうかはすぐにわかります。

生徒が消費税還付を手続きしてもらった税理士からバックマージンをもらうようなコンサルもいます(笑)。

全てはお金の為、生徒の為ではありません。

何を糧にご飯食べているのかじっくり見極めてください。

そこがこれから始める方の第一関門です。

成功の法則を理解しましょう。




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常識を疑え

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

札幌市の知らない方からメッセージ頂きました。

それについて一言。

資産は負債でもあるので純資産を増やさないと意味がありません。

ただ純資産を増やしている過程なので、純資産500億円を超える日は近い将来やってくるでしょう。

というところで、常識に囚われている間はそれ以上の事が想像出来ないことがあります。

常に常識を疑うことでとんでもないアイディアや次のレベルにステップアップ出来るヒントが出てきます。

当たり前の自分の中での常識を壊して新しい常識を創造していくことで次のステージに進めます。

常識は非常識と認識しておけば、つまらない毎日に囚われる事もありません。

さて、イクメン忘年会ですが、投資家同士の中であんまり表に顔出したくない人もいることから、希望者は仮装もオッケーにしました。

イクメン大家も仮装してるかもしれません(笑)。

年末は盛大に楽しみましょう!


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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