売却の一括査定

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おはようございます。

本日はイクメン会の勉強会になります。

220名以上の方が参加されるということで楽しみにしているイクメン大家です。

偶数月に開催する勉強会では基本的な内容に加えて毎回トピックを変えて様々な視点で不動産投資を学ぶ会にしています。

また参加者の皆様の勢いもありますので毎度毎度楽しみです(笑。

さて本日の記事は売却の一括査定についてです。

私には個人で保有している物件が1棟あります。

指数0の失敗案件ですね。

5年間保有しているトータルのキャッシュフローはマイナスです。

指数0は儲からない物件になります。

そこで過去に楽待さんの一括売却査定のサービスを利用した時の事を書いてみたいと思います。

下記サイトから必要な情報を入力して送信すると、仲介業者さんから一気にメールや電話連絡が入ります(笑。


丁寧に査定書まで付けてくれる会社もありますので、自分の物件のポジション、市場価値、家賃相場、近隣類似事例からの市場還元利回の想定、営業純収益の計算、想定還元率からの物件価格の算出などがわかります。

私の保有している物件は残債との乖離がありますので、まだ売却には至っていませんが、簡易的な鑑定書を入手出来たのは自分の物件の状態を理解する上では非常に役に立ちました。

希望額との差が埋まらないと売却までには行きませんが、ポテンシャルがある物件の場合は融資が出ている今だからこそ高く売却出来る可能性は十分にあります。

簡単に依頼は出来ますので、将来キャッシュフローが見込めない物件や賃貸の入居付に苦労している物件、キャッシュフローナビの投資指数が20以下の物件をお持ちであれば査定に出してみるのも良いかもしれません。

高値で売却出来ればそのキャッシュを次の物件購入資金に当てる事ができますね。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
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融資付かなくて流れました。

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おはようございます。

最近家帰ってからも仕事をしているイクメン大家です。

走ってるタスクが多いので同時並行で処理していかないと追いつきません。

これも不動産の部分が大きくなっている証拠ですね(笑)。

さて今日は久しぶりに融資が完全に付かなかった案件が出てきました。

手付金の解除は久しぶりすぎて懐かしい感じがしています。

イクメン大家が持ち込んだ案件、ほぼ全てに融資承認は下りておりましたが、今回は持ち込む初動で銀行の幅をもたせられなかったので厳しい展開になりました。

結果、特約を延ばしておりましたがこれ以上売主さんにご迷惑をかけられませんので一旦解除という流れになりました。

これも縁なので仕方ないですが、地方は問題ないイクメン大家、東京から近い神奈川方面の案件はいつも苦戦します。

今後も基本である銀行の好む案件を持ち込むように修正して再度チャレンジしてみたいと思います。

今回の流れた案件は、イクメン大家の勉強会に参加されたFor THE WINの会員のみにご紹介しています。

希望される方は営業の方に買付け送ってくださいね。


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投資指数60の物件は本当に買って大丈夫か?

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おはようございます。

今月も後5日で終わりますね。

今週は土地の決済を控えておりますので資金の準備をしておきたいと思います。

さて本日の記事は投資指数60の物件を本当に買って良いのか?についてです。

イクメン大家の不動産投資の考え方として、まずはキャッシュフローを充実させるのが重要だというのがあります。

不動産投資は始めたばかりの時期はキャッシュが十分ではない場合が多いので、物件からキャッシュフローが十分残る物件を買っていく事が大切です。

その理念の元に開発したキャッシュフローナビというアプリですが、基本的は考え方は投資指数が60以上のものは全部買いということです。

ただし、地域性や賃貸需要の状況を精査しないといけません。

地方でも県庁や市役所、繁華街がある近くでは賃貸需要があります。

これを外すと結構痛いです。

募集をかけても内見すらない状況になります。

田舎すぎると管理してくれる管理会社もいまいちだったり、選択肢が無かったりということもあります。

これらが自分の中で腹落ちして問題ないと判断すれば、投資指数60以上は買いです。

買付を入れて物件を確実に抑えてください。

投資指数60以上の物件は、皆様の銀行口座に毎月確実にお金を残すようになります。

迷う必要は一切ありません。



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都内新築RCの土地の売買契約が終わりました。

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おはようございます。

昨日は東京メトロ日比谷線のある駅から徒歩3分にある土地の売買契約をしてきました。

この土地に新築RCを建築する予定です。

実際現地を見ると賃貸需要が見込まれる素晴らしい地域でした。

駅徒歩3分と資産性もあります。

当然投資指数も60出ております。

最近は新築RCの割合が増えてきました。

土地から対応していきますので時間はかかりますが、利回りは確保しやすいです。

業者さんが土地付きで販売している物件は利益が乗っていますので利回りも低いですね。

利回りが低下している現状を踏まえると、出来るだけ利回りを上げていく工夫が必要です。

土地から探して、プランを作成し、銀行から融資を引いて、完成までプロジェクトを管理するという流れを1度でも把握できれば面白いくらいに再販可能な物件を持つことが出来ます。

つまりセミプロのような動きになります。

実際、再販している業者さんは、私がやっている土地から物件を新築で建てて利回りを1%〜2%落として(これが業者の儲けになる)、販売しています。

表面利回8%の新築が6%ぐらいで市場に出ていますね。

サラリーマン大家でも土地からプランすることも出来ますので、これがうまく回ればインカムゲインだけでなくキャピタルゲインも十分狙えます。

東京都内の物件は特にこのチャンスが大きくなりますので、立地が非常に重要です。

イクメン大家の投資ポリシーとして、東京23区内の駅徒歩3分以内であれば新築RCを建てるように仕掛けています。駅徒歩5分でギリギリです。

キャピタルゲイン狙いの再販を考えると駅徒歩10分は検討しません。

都内新築RCのチャンスは常にありますので、さらに積極的に攻めていきます。


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銀行からも未公開の物件紹介が直接来ています。

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おはようございます。

久米島のはての浜に行ってきました。

久米島から小さいボートで30分ほどで着きます。

琉球一美しいと言われる海の真ん中にあるビーチです。

素晴らしく綺麗でした。

オーストラリア ケアンズのグレートバリアリーフにあるグリーン島よりも綺麗だなぁと感じました。

さて本日の記事は銀行さえも物件情報をイクメン大家の為に収集してくれる体制になっている点についてになります。

その銀行さんとはまだ取引はありませんが以前から物件を色々持ち込みさせて頂き審査も問題なく終わり、融資承認も問題ないのですが物件が物上げされていないパターンに遭遇して購入出来ないでいます。

融資本部からも新規取引ではありますが、新規法人に対して7億円ぐらいまでの物件であれば、融資承認をすぐに下ろしますと宣言されています。

そんな中問題は物件が無いということです。

そこで融資担当者の方が独自のルートで私の為に物件を探してくれるようになりました。

いくつか完全未公開の物件を頂いておりますがまだ私の目線には合わないので購入には至っていませんが、目線に合えば是非前に進めたいと思います。

銀行さんが融資は7億円までOKで後は物件も銀行が探しますと言って頂いているイクメン大家は非常に幸せ者だと感謝しています(笑)。

是非この銀行さんとは取引したいので良い物件に出会うことを期待しています。


 

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保有物件一覧(更新中)
場所/構造/戸数/価格/利回
1棟目(売却):中古マンション【投資指数20】

神奈川県/RC/9室/4400万/9%

2棟目:新築アパート
【投資指数0】

神奈川県/木造/5室/4200万/8%

3棟目:築浅アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/6700万/10%

4棟目:中古マンション+事務所
【投資指数90】

三重県/S/17室/4400万/20%

5棟目:中古マンション
【投資指数40】

千葉県/RC/18室/10500万/8.7%

6棟目:中古マンション
【投資指数60】

千葉県/RC/15室/19000万/8.7%

7棟目:築浅アパート
【投資指数60】

東京都/木造/12室/12800万/8.0%

8棟目:中古収益ビル
【投資指数60】

大阪府/RC/13室/12600万/14%

9棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/9室/9200万/7.7%

10棟目:新築マンション
【投資指数80】

北海道/RC/14室/12000万/8.0%

11棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/12室/12280万/8.0%

12棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】

神奈川県/木造/20室/18500万/10.5%

13棟目:中古シェアハウス
【投資指数60】

千葉県/RC/30室/18000万/11.5%

14棟目:新築アパート
【投資指数60】

千葉県/木造/7室/7500万/8.0%

15棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/17000万/9.0%

16棟目:中古マンション+事務所
【投資指数60】

東京都/RC/13室/18000万/9.0%

17棟目:中古シェアハウス
【投資指数70】

埼玉県/RC/75室/45000万/13.0%

18棟目:新築老人ホーム
【投資指数80】

大阪府/S/40室/35000万/10.0%

19棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/9100万/8.3%

20棟目:新築マンション
【投資指数60】

福岡県/RC/40室/50000万/7.5%

21棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/15室/27000万/7.5%

22棟目:新築アパート
【投資指数60】

埼玉県/木造/8室/9800万/8.0%

23棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

24棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

25棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/14000万/9.0%

26棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/9000万/7.7%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

28棟〜30棟目(バルク):中古マンション
【投資指数60】
福岡県/RC/71室/40000万円/10.5%

31棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県/木造/9室/9900万/8.5%

32棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/8700万/7.7%

33棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/14室/27000万/7.1%

34棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/19000万/7.2%

35棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/29000万/7.5%

36棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/11000万/8.0%

37棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/8室/11000万/8.0%

38棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】
神奈川県/木造/20室/11000万/10%

39棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県//52室/54000万/8%

40棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県//12室/9000万/8 .5%

41棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府//12室/16000万/8.5%

42棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/24室/35000万/7%

43棟目:中古マンション
【投資指数60】
兵庫県/16室/13000万/8.6%

44棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県/50室/54000万/8.5%

45棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12000万/8%

46棟目:中古収益ビル
【投資指数40】
東京都/17室/30000万/8.2%

47棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

48棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

49棟目:新築アパート
【投資指数40】
宮城県/8室/7500万/6.7%

50棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/9室/29000万/7.1%

51棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/9室/26000万/7.1%

52棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/35室/31000万/7.1%

まだまだ追加します。
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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