満室になるまでの時間

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おはようございます。

息子が初めて風邪を拗らせていましたが少し良くなりホッとしているイクメン大家です。

インターナショナルスクールへ行く前の日から鼻水が出ていたのですでに風邪気味だったようです。

さて本日の記事は満室になるまでの時間です。

これは新築や中古、立地によって異なりますが、新築でも強気の家賃設定にしておくと全然埋まらない場合があります(笑)。

新築で家賃が高いと広告費をしっかり積んでいかないと半年経ってやっと満室というケースもあります。

中古の場合は家賃を設定し易いので大きく外すことはないと思います。

最近のイクメン大家のポートフォリオでは新築が圧倒的に多いです。

RCマンション、鉄骨マンション、木造アパートと新築が同時並行で複数が建築中になっています。

新築の家賃設定は非常に重要です。

その家賃を元に収支計算をしていますのでこれがずれるとプロジェクト自体が危うくなります。

新築の場合、少し強気に設定する傾向にあるので業者さんから出てくる想定家賃表が正しいのかどうかの確認は必ず必要です。

イクメン大家は必ず管理会社の方に確認を依頼しております。

管理会社に出すといつも家賃が下がるのでそこから収支計算を行うことでリスクを軽減出来ます。

あくまでイクメン大家の気持ちとして、通常の共同住宅で中古の場合で満室になるまでの我慢出来る時間としては、3ヶ月程度です。新築で1ヶ月です。

ただし、シェアハウスの場合は経験値的なお話をさせて頂くと、1年かけてゆっくり満室に向かう感じが多いです。

これは仕方ないのでそういうものだと理解しておかないと精神的にも悪影響を及ぼします(笑)。

賃貸経営は満室になって机上で計算したキャッシュフローが期待以上に入ってくるので、満室経営は必須ですね。

何が何でも空室を埋めるという対応が必要です。

ちなみにイクメン大家の空室率は、現在のところ10%です。

年末に購入したシェアハウスの空室率が数字に影響を与えています。

これはすでに分かっていることなので徐々に改善されていくことになるでしょう。


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不動産投資で空室率を改善する方法のまとめ

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空室は賃貸経営のリスクの1つ


賃貸経営の中で大きなリスクの1つに空室があります。

購入前に期待するキャッシュフローを想定している以上、想定通りに収益を上げないと赤字になります。

融資を受けて購入している場合はモロに影響を受けるので空室問題は深刻です。

私は物件を購入するスピードが異様に早いので、空室率が一気にあがる事もあります。

物件(特に中古)を購入すると、最低半年から1年は安定稼働までにかかると思っていた方が無難です。

実際に1年前に購入した物件は苦戦もしましたが、全て満室となり現在は安定稼働しています。



空室率を改善する効果的な方法


ずばり、広告費を上げてください。

本気で空室を埋めたいと思うのであれば、広告費を250%(AD2.5)から始めて、300%も挑戦します。

しかも仲介業者の担当営業さんに個別にインセンティブを渡すという方法も効果がありました。

また物件の認知度が重要です。

主要ターミナル駅から、物件の最寄り駅までの仲介店の営業さんに自分の物件が知られてるか?が認知度になります。

営業さんが物件を知らないと案内もされません。

自分の物件を営業さんに知ってもらう事が重要です。

その1つに広告費の増加があります。営業さんも数字を達成する必要があります。

広告費をちゃんと仲介店に渡す事で営業成績が上がるわけです。

またリーシングに強いPM会社に依頼して、各仲介店に回ってもらう事も出来ます。

私は、上記両方を行って確実に空室を減らして行きます。



空室を出来るだけ早く無くすためにやるべき事

巷で行われているポップを作成するとか、消臭剤を置くとか、オーナーが手を動かさないと決まらない訳ではありません。

時間のあるオーナーであればいいのですが、私のようにあまり時間をかけられない、保有戸数が440戸を超えていると実際に部屋を回って芳香剤を置いたりするのは非効率です。

私は、全てPM会社にお任せして、認知度の向上と広告費の増額及び仲介店の営業さんへのインセンティブ(商品券など)で確実に空室を改善する方法を取っています。

はい、空室を埋めるにもお金はかかります。これもビジネスと割り切って必要なお金を経費として使います。

この経費も見越してキャッシュフローの試算をしていると安心ですね!







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空室を完全に無くすのが大事!

今日は子供と一緒にレゴディスカバリーセンター大阪に行ってきました。朝一番のチケットを1ヶ月前から予約、購入しており、10時のオープンと同時に入場出来ましたのでほとんど並ぶこともなくストレスフリーで遊ぶことが出来ました。やっぱり何事でも1番は気持ちいいもんですね。

さて今日のテーマは空室です。大家業にとって、空室はストレスしかありません。毎月のキャッシュフローを蝕む空室。
物件規模が大きくなるにつれて空室数も増えていきます。物件力があるものは空室に悩まされることはありませんが、私の場合1棟で長期の空室に悩まされている物件があります。現在の所、18室中8室空室です(汗)。

購入時CashFlowNaviの投資指数的には問題はなかったのですが、蓋を開けてみるとその地域のニーズのくみ取りが甘かったと思われます。どういうことかと言いますと、私の物件は単身者向けなのですが、実際ニーズがあるのはファミリーが多いようです。
空室にはアクセントクロス、無料インターネット、カラーTVモニターフォンなど単身者向けの人気設備も設置済みではあるのですが、そもそも単身者向け物件を探している絶対数が少ないので苦戦しているという状況です。

仲介業者さんがリーシングの肝になりますので、この物件には広告費2.5ヶ月+営業に商品券という戦術で対応開始しました。
ちゃんと結果が出てくるのに1ヶ月ほど掛かると思いますのでまたブログで状況を更新したいと思います。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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