面談の威力

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おはようございます。

本日は本業で名古屋にいるイクメン大家です。

さて本日の記事は面談の威力についてです。

銀行との交渉の中で融資を取り組んでいくかどうかを決めるのに最初に面談が必要なケースもあります。

支店担当者、支店長がやる気を見せていて少し課題がある時に、本部をどう突破するかの作戦会議で面談する場合もあります。

こういうケースは支店もこちらサイドになりますのでぶっちゃけトークでどう通すか?を真面目に話合う事になります。

本部サイドの思惑を頭に入れながら支店担当者と話すると解決策も見えてきます。

地方銀行の場合は地縁が大きな部分になりますね。

銀行にもよりますが、こちらに住みます宣言は必須なのではないでしょうか?

それがないと本部で蹴られるというパターンが多いように感じます。

もちろん地縁を気にしない銀行があるのも事実です。

銀行とのファーストコンタクトでも地縁を出さずに終わるパターンは勿体ないです。

地縁はいくらでも作れます。

生活基盤をそこに移すという気合が必要です。

嘘をつくわけではありません。

いずれサラリーマンですから命令で東京にもどれと言われる事もあるでしょう。

一生住んで欲しいという地銀の願いを叶えてあげて融資を勝ち取ってください。

融資実行後に本社からの命令で戻ることになりましたと言っても我々はサラリーマン。

はい、命令に従って戻るしかありません(笑)。

行員も理解しています。

営業エリアを離れたら一括返済ですと馬鹿な事を言って融資申込者にフィルターをかけている銀行もあるようですが、法人の本店住所はそのままで、連帯保証人が住民異動しても全く問題ないです。


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商工中金の不正融資414億円ですか?

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おはようございます。

100億円はただの通過点に過ぎないイクメン大家です。

本日は決済2本ありますので気合入れていきます(笑)。

一時的な預け替えの数千万円も移動完了でバッチリです。

さてニュースで流れていましたが、商工中金で不正融資が414億円もあったそうですね。

私もすでに取引はありますが、最近物件を持ち込んだ際に全然乗ってこなかったのはこういう背景があったのかもしれませんね。

3期黒字であれば1つの案件で10億円も融資OKというのが商工中金のいいところです。

もう1期は終わっていますので後2期も黒字で行きます。

でもこういう事件が起こると今後の融資自体が厳しくなるのは避けれないでしょうね。

今から新規で商工中金の開拓は商工中金の個人事業者向けアパートローン以外厳しいでしょう。

もちろんイクメン大家は法人のプロパーで融資を受けております。

これからガンガン商工中金を攻めるぞと思った矢先だったので残念です。

静観しつつタイミングを見計らって持ち込み続けたいと思います。


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ガンガン進んでいます!

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おはようございます。

毎日が清々しい気分のイクメン大家です。

本日は金曜日でもあるので少しワクワクしますね。

今持ち込んでいる案件で具体化しそうなものが更に増えました。

本日も朝一で面談予定です。

来週で4月も終わりますが、融資承認取れるようにプッシュします(笑)。

いま承認待ちが新築AP2棟一括、都内新築RC、北陸中古RC、東北新築AP、関東圏の地方RC、大阪より西にある中古RCをバルクでという感じで合計30億円ぐらいです。

その他、15億円の2行でのプロジェクト案件もありますがやっぱり時間かかりますね。

100億円はすでに見えています。

従いまして150億円に向けて着実に前に進みたいと思います。

ところで、イクメン大家は個別コンサルティングは受け付けていません。

本業と不動産投資で時間が確保出来ないのが大きな理由です。

その代わりこのブログでノウハウやテクニックをざっくりと説明しています。

詳細は勉強会にて紹介していますので、もしご興味ある方はキャッシュフローナビのアプリをご購入後下記サイトよりユーザー登録をお願いします。


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本日は金消2本あります。

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おはようございます。

今更ながらiPhone7の赤色に機種変更したイクメン大家です。

コンパクトでサクサク動いてくれていい感じです。

iPhone6+は少し大きすぎました。。。

iCloudにあるバックアップからすぐ元に戻りましたので昔に比べると随分楽になりましたね。

さて本日は朝一で飛行機に乗って移動してから、午前、午後と金消2本あります。

毎度毎度ですが、印鑑と書類は間違えないように確認して持って行きます。

電車に乗らないイクメン大家は羽田空港まで全てタクシーだったのですが今回はマセラティで来ました。

ご存じの方も多いと思いますが、羽田空港の駐車場は予約できるので駐車スペースは確実に確保出来ます。

金消は毎度のことながら銀行の特色が出ますね。

印字している場合もあれば全て手書きの場合もあり、1時間で終わらない銀行もあります。

イクメン大家の最短記録は15分というのがあります(笑)。

大阪のある信用金庫ですが印鑑押すだけであっという間に終わりました。

遅いところは確認しながら行うので非効率な場合もあります。

これも全て担当者の段取り次第ですね。

仕事は段取り次第で成果が異なりますので、段取り悪いのは出来るだけ避けたいですね。

銀行マンと言えどもイマイチな人もいるわけで、そういう人には顧客である我々が教育してあげればいいと思います。

それでもダメな人は担当変えてもらうしかないですね。

イクメン大家は銀行マンのお願い事項には出来るだけ応えようとします。

その代わり融資の時はよろしくね!という関係です。

3年ほど支店に在籍している飛ばされる間近の担当者にもしお願いされても断ってください(笑)。

銀行マンも人の子です。

腹割って話すと良い情報も悪い情報ももらえます。

とにかく良い担当者とは良い関係を築く事に注力しましょう。



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銀行融資前のお願い事項の矛盾点

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おはようございます。

東京に戻ってきているイクメン大家です。

さて今日の記事は融資の際のお願い事項の矛盾点についてです。

銀行から融資を受ける際に、担当者は定期預金を1000万円入れてくれるからと稟議書に書いたりします。

定期預金以外にも、通知預金、普通預金、クレジットカード作成、年金保険加入、投資信託購入、インターネットバンキング契約など様々なものがあります。

融資で一番多いのは預金の預け替えですね。

一番分かりやすいですし、融資をしようとしている人の資力を確認するのにも手っ取り早いです。

ただ、そのお金を貸すから定期預金に入れてくださいという形で交換条件にすることは金融庁から見ても評価されない行為になります。

過度の預金協力や過当な歩積両建預金(融資と預金を同時に行う)は、平成21年12月に出された金融庁の監督指針の中にある、

II -3-1-6-2 正常な取引慣行に反する不適切な取引の発生の防止

の項目に避けるべき事項として明記されています。

にも関わらず融資をするので預けかえをお願いします。と平気で言ってくる銀行が後を立ちません。

また決まって同じ事を言ってきます。

「定期預金、通知預金、普通預金にしても担保ではありませんので自由に出して頂いて構いません。ただしある程度の期間は預けてください。決して拘束するわけではありませんので。」

と「ある程度の期間」についての具体性はありません。

しかも自由に引き出してもいいと言っています。

ところが、融資実行後に引き出したらすぐに電話がかかってきて
「今回の資金は何にお使いなのでしょうか?お約束なので戻して頂けませんでしょうか?」と言ってきます。

ん?!お約束?!(笑)

イクメン大家は、
「それって実質的な預金の拘束ですよね?そういう話では無かったと思いますが。」

と切り替えします。

その他に返しとして使えるのは、「文書にして御行の印鑑押した融資条件の書類に記載ありましたでしょうか?」です。

でもたまにちゃんと文章にして出してくる銀行もあるのでお気をつけください(笑)。

担当者によっては事前に引き出す事を教えてほしかったですというケースもあります。

でも引き出す前に教えてなんて聞いてなかったけどなぁ。。。

金融庁が過度の預金協力や過当な歩積両建預金について否定的な見解を出している以上、あまりにもひつこい場合はこの金融庁の監督指針についての銀行見解を問い合わせてみてください。

担当者で理解していない場合は、融資課長や次長、副支店長、支店長に聞いてみてください。

もちろん口頭でOKです。

書面にすると雰囲気悪くなりますし、銀行も事業を遂行するための重要なパートナーですから長いお付き合いしていきますので関係性を壊す事は避けたいですね。

銀行の回答によっては預け替えをしっかり断る事ができるかもしれません(笑)。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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