修繕はどこまでやれば?

2年前に購入した海岸沿いにある物件があるのですが、購入した当初は潮風の影響か錆びも酷く全体的に古くて暗い感じのマンションでした。

空室も半数近くありどちらかというと上級者向けの物件でした。

私が購入してから海の近くということもあり、さわやかなオフホワイトで建物全ての塗装をし直す事にしました。

物件価格が4200万円に対して塗装費が約110万円です。

これですぐに空室が埋まったか?というと全然反応は無かったのですが、ぽつぽつと来る内見ではすぐに決まる事が多くなりました。

物件が汚いと決まる案件も決まらないということですね。

将来満室にする準備と思って先に塗装しておいたのが良かったです。

その後は、一気に決まり始め満室となりました。

時間はかかりましたが効果があったのかな?と手応えを感じました。

丁寧にメンテナンスすれば建物は長持ちしますので、高く売るためにも修繕には手を抜かずにメンテナンスしていければ理想ですね。




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エアコンが壊れました!

本日は8月15日の終戦記念日です。平和が続くからこそ銀行から融資を得て不動産投資も可能な訳です。ずっと平和な日本を願うばかりです。

さて本日はエアコンの故障です。
収益ビルの方でエアコンが壊れたという連絡が管理会社より今月初めに入りました。オフィスが入っておりますので埋め込み型の業務用エアコンです。基盤がおかしくなったようで、20年前のエアコンですから部品もなく交換という運びとなりました。

見積を取ると定価で80万円ほど。業務用ですから仕方ないですが、今回はリース(オペレーティングリース)で対応することにしました。法人でこの物件を所有していますし、今後の融資の為にも自己資本比率を上げていくので出来るだけ資産は持ちたくありません。つまり貸借対照表の資産を増やさない為には購入するよりリースの方が良いわけです。

見積を取っているやり取りの間に、また管理会社からいや〜な連絡が。。。なんともう一台別のフロアで壊れたようです。
2台目の見積を取ったところ、フロアが広いこともあり少し大きめのエアコンが必要との事で、定価で120万円でした(汗。
値引きなど入れて頂き、工事費込みで70万円となりました。それにしても業務用エアコンは高額ですね。

この2台ともにリースで対応することにしました。毎月2万円ほどでリース期間中は修理保証が付いておりますし電気代の見える化も対応しています。このビルは古いのであと何台壊れるのか心配ではあるのですが、新しい機種ですと20年前のエアコンより電気代が80%以上削減出来ると言うことで、新しいエアコンに入れ替えればテナントにとってもメリットがある訳です。恐らく月の電気代だけでリース料は払えるぐらいになるかと思います。

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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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