37/52週目スタートです。多法人と不動産業者について

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おはようございます。

マセラティ Levante やっと退院しました!

レーンセンサーの不具合の影響で他のエラーも出ていたようですがECUの交換で全て元通りとなりました。

早速週末は家族でドライブに出かけたイクメン大家です。

マセラティのLevatnte SはSUVになりますので、もっと日常使いが出来るセカンドカーとしてアストンマーチンのDB11を追加で購入検討中です。(世間から石を投げられそうですが、笑)

こちらも試乗を2回ほどしていまして、来月3回目の試乗を奥さんがして決めたいと思います。

37週目がスタートしました!

私は育児休暇中になりますので、育児を中心に余った時間で普段手の届かなかった点をこなしていきたいと思います。

さて本日の記事は多法人と不動産業者についてです。

昨日の記事のスルガスキームは個人を対象にして年収の20倍〜30倍までスルガの融資縛りで物件を買わせて、ハイさようなら!という業者の手法です。

個人的な意見ですが、金利も4.5%になりますので表面利回は最低13%ぐらい欲しいところではあります。

これが多法人になった場合どうなのか?という視点です。

多法人スキームの場合は、スルガ銀行は利用出来ませんので、所謂都銀、地銀、信金、信組から融資を受ける形になります。

業者さんの中には多法人スキームを理解して、サラリーマンが登記する新設法人にファイナンスと共に物件を紹介、さらに別の新設法人に別の物件を紹介する事を繰り返すというやり方になります。

ここは全く問題点はありません。

問題なのは、多法人で物件を購入することではなく、キャッシュフローが出ない物件を業者や元投資家・元銀行員のコンサルタントに言われるがまま、購入することがリスクを増幅させる事になります。

コンサルタントは業者から紹介料という形でお金をもらっています。

貴方を業者に紹介すればお金がもらえるということは、完全に利益相反しているのに貴方は本当に彼らを信じますか?

さて多法人スキームは資産規模を急拡大出来る反面、キャッシュフローが出ない、物件評価が低い物件ばかりを急激に積み上げていくと非常に危険ということになります。

個人、単法人、多法人と投資戦略は異なっても、共通していることは儲かる物件を買わないといけないということです。

投資の基本である、「安く買って、高く売る」です。

イクメン大家は、安く買って、満室経営してから、高く売るという投資スタンスを目指しています。

実際3年前に買った物件はこれから売却活動に入りますが、投資指数80のものを20ぐらいに落として売却活動する予定です。

保有期間のキャッシュフローとキャピタルゲインを狙う理想的な出口になります。

さて今週もガンガン儲けましょう!


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多法人スキームは期限の利益を喪失する?!ナイナイ。

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おはようございます。

いつも全力のイクメン大家です。

さてどこかのアホなコンサルが1物件1法人または1銀行1法人の多法人スキームは期限の利益を喪失するのに値すると吠えているようです。

本日の記事は多法人スキームが期限の利益の喪失に当たらない点について解説したいと思います。

期限の利益の喪失には大きく2つ項目があります。
1.当然喪失
ある特定の事態が発生した場合に、銀行から通知がなくても当然に期限の利益を喪失し、融資を直ちに一括返済しなければならないことがあり、これを期限の利益の当然喪失と呼んでいます。
具体的には「事実が客観的に明白であり、その信用回復が不可能か著しく困難」な、倒産、支払不能、不渡り、営業停止等が該当します。

ー>基本的には毎月ちゃんと返済して、しっかり賃貸経営出来ていれば問題ありません。
また「多法人スキーム」自体はこれには該当しませんので問題ありません。

2.請求喪失
一定の事態が発生した場合、銀行から一括返済を請求されることがあり、これを期限の利益の請求喪失と呼んでいます。
ではどんな場合に銀行から一括返済を請求されるのか?
これについては、銀行取引約定書第5条第2項に規定されています。どこの銀行もほぼ同じ契約書面を利用します。

以下抜粋:甲(債務者=我々投資家)、乙(債権者=銀行)
1.甲が乙に対する債務の一部でも履行を遅滞したとき。
2.担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
3.甲が乙との取引約定に違反したとき、または第14条に基づく乙への報告もしくは乙へ提
出する財務状況を示す書類に重大な虚偽の内容がある等の事由が生じたとき。
4.甲の責めに帰すべき事由によって、乙に甲の所在が不明となったとき。
5.甲が暴力団員等もしくは第15条第1項各号のいずれかに該当し、
もしくは同条第2項各号のいずれかに該当する行為をし、または同条第1項の規定に基づく表明・確約に
関して虚偽の申告をしたことが判明したとき。
6.甲が振り出した手形の不渡りがあり、かつ、甲が発生記録をした電子記録債権が支払
不能となったと
き(不渡りおよび支払不能が6か月以内に生じた場合に限る)。
7.保証人が前項または本項の各号の一つにでも該当したとき。
8.前各号に準じるような債権保全を必要とする相当の事由が生じたと客観的に認められるとき。
以上

要約しますと、債務支払の不履行、延滞、第三者の差し押え、著しい担保毀損、明白な契約違反等が該当します。

ー>「多法人スキーム」はこれに該当するか?

該当しません。

強いて挙げるなら銀行取引約定書第5条第2項8番にある、「相当の事由が生じたと客観的に認められる」にあたると主張する方もいるかもしれません。

ではこの点を紐解きます。

金消時に別法人の存在を言わなかった事が「相当な事由」に該当するかですが、正直申し上げてこの点は金融機関側の調査不足となります。

もし金消時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をした場合でも、これを理由に期限の利益の喪失を主張することは出来ません。

例えば全銀協では、一定の要件に基づき銀行側が期限の利益を喪失させることができる旨の条項を個別契約にする場合には、
取引の性質と銀行の公共性に鑑み「消費者の信用状態が著しく低下すると認められる等、取引継続が困難と判断される合理的な根拠」があるか、又は「消費者の有する期限の権利を喪失させるに足る重要な事実にもとづくもの」に限定しており、「些細な事実に基づいて消費者の期限の利益を奪うものとなっていないかを十分に検討しなければならない」と厳密に定義されている。

下記参照:

さらに期限の利益の喪失の判断は「契約内で可能な限り明確化を図るべきである」とあります。

金消締結時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をしたことを理由として期限の利益の喪失を発動することを可能とさせるための法的要件は、「銀行取引約定書」や「金銭消費貸借契約証書」に喪失の理由を明確に記載する必要があります。

しかし現在の「請求喪失」の記載は、どこの金融機関も、債務支払の不履行、延滞、第三者の差し押え、著しい担保毀損、明白な契約違反等、債務保全を必要とする相当の事由が生じたときのみにほぼ限定されていますので、金消締結時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をしたことで、実質的に期限の利益の請求喪失が発動される事はありません。

「請求喪失」の記載がどこの銀行もほぼ同じような文面で限定されている理由ですが、(平成12年に廃止)未だに全銀協の銀行取引約定書のひな型を利用している銀行が多い事によります。

この点を鹿児島大学が調査した興味深い内容が公開されていましたので引用させていただきます。

このレポートは地銀、信金など44行に対して、44行が利用している銀行取引約定書と全銀協が出していた銀行取引約定書のひな型との比較をしているものです。
以下抜粋:
① ひな型5条2項1号 ひな型5条2項1号の⽂⾔に,変更を加えないものが40⾏,「甲が債務の全部または⼀部の履⾏を遅滞したとき」とするものが4⾏みられた。
② ひな型5条2項2号 ひな型5条2項2号の⽂⾔を,変更ないし削除するものは⾒られなかった。
③ ひな型5条2項3号 ひな型5条2項3号の⽂⾔に,変更を加えないものが37⾏,「甲が⼄との いっさいの取引約定の⼀つにでも違反したとき」とするものが1⾏,甲が⼄ との取引約定に違反し,「それが⼄の債権保全を必要とする相当の事由に該 当するとき」とするものが4⾏,「それにより⼄との信頼関係を喪失させたと き」,「それにより⼄の債権保全上⽀障があると認められるとき」とするもの が各1⾏みられた*37 。 
④ ひな型5条2項4号 ひな型5条2項4号の⽂⾔に,変更を加えないものが41⾏,本条項を削除 するものが3⾏みられた。
⑤ ひな型5条2項5号 ひな型5条2項5号の⽂⾔に,変更を加えないものが17⾏,「前各号に準じ るような債権保全を必要とする相当の事由が⽣じたとき」とするものが14⾏, 「前各号の他,⼄の債権保全を必要とする相当の事由が客観的に⽣じたとき」 とするものが8⾏,「前各号の他,甲の債務の弁済に⽀障をきたす相当の事由 銀⾏取引約定書ひな型廃⽌後の銀⾏取引約定書改訂動向⑴ − 119 − が⽣じたとき」とするものが4⾏,「前各号の他,甲の信⽤状態に著しい変化 が⽣じるなど債権保全を必要とする相当の事由が⽣じたとき」とするものが 1⾏みられた。

つまり、ほとんどの銀行が銀行取引約定書のひな型を踏襲している関係で現行の「請求喪失」の記載だけでは、多法人スキームだけが理由で期限の喪失を請求または通知することは出来ません。

ただしもし嘘ついたと行員に知られると印象が悪くなりますので、追加融資が受けれないや金利上昇のリスクなどがあるということを理解しておく必要があります。

経験則上ですが、銀行員もそれを知っている場合もあります。
でもあえて聞いてこない(笑)。

実際今までに「他に法人ありますか?」など聞かれたことはありません。
聞くとパンドラの箱を開ける事を行員も知っているからだと思います。

イクメン大家は正直なのではつきません。は大嫌いです。
聞かれたらしっかりとお答えします。

「他に法人ありますか?」ー>「もし気になるのであれば御行で調べていただいても構いませんよ。」と(笑)。

このスキームが禁止になるだけで融資貸出額はガクッと減るでしょう。
それを今の銀行が本当に求めているのか?という本質的な問題に突入します。

最後に「多法人スキーム」自体に何ら問題はありません。
本業の法人以外にサブの法人を持つ(サブ法人はメインバンクには伝えていない)例は普通にあります。

はい、我々投資家は今のうちにガンガン行きましょう!



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法人スキームの醍醐味

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おはようございます。

本日も楽しんで行きましょう。

さて今日の記事は法人スキームの醍醐味について改めて書きたいと思います。

1銀行=1法人、1物件=1法人のスキームって遡れば昔からあるやり方であります。

ただこれを本当の意味でちゃんとやっている方はまだまだ少数派だと感じます。

このスキームを使えば規模の拡大がし易いという点がありますが、急拡大によるキャッシュアウトには十分ご注意ください。

お金も無いのに急拡大して倒産危機に陥る可能性もあるのが不動産投資です。

不動産を購入、保有すると税金を中心とした経費が沢山かかります。

これを無視すると危険ですので、腰を据えて拡大していく必要があります。

さて醍醐味と言えば、法人スキームで拡大することは誰でも容易ですので、急拡大する楽しさを味わえるという点が1つ挙げられます。

また法人自体は税金のコントロールが個人に比べて優遇されているので有利である点もあります。

さらに消費税還付を組み合わせることで昨今下がり気味な表面利回りを補填する役割も味わえます。

とにかく法人スキームは楽しいことばかりですので一度でもやる価値はあります。

お金持ちになりたい人が個人で不動産を持つ時代は終わりました。

個人で持つのは節税などを目的としたすでにお金持ちの人向けです。

お金持ちになりたい人は法人で不動産を持つ方針転換が必要です。

このコツコツと資産が増える法人スキームの醍醐味を味わうことで今ある人生がさらに高いレベルの人生を体験できると思います。

どうせやるなら大成功しましょう。

挑戦あるのみです。

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3月始まりました!

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おはようございます。

昨日は決済、新管理会社のホームページ作成の会議その他色々ありましたが無事に終わりました。

全て予定通りです。

決済の物件は2室空きの予定が、引渡し時に満室となって引き渡しとなりました。

やはり満室はいいですねぇ〜。

さて新管理会社の2棟目も決まりまして設立2週間でもう100戸突破します。

これからどんどん増えていくことになるでしょう。

本日は定款の目的について少し載せてみたいと思います。

基本的には合同会社で法人を登記する際に必要な定款で、目的は下記の項目が最低必要です。

(1)不動産賃貸業

(2)不動産管理業

(3)前各号に附帯する一切の事業


これ以上、これ以下でもないです。

あまり余計な目的を書き過ぎると銀行の心象が良くありませんのでシンプル且つしっかりとした目的を記載します。

よく質問を受けますが、この3つの目的で金融商品の売買をしてもいいのでしょうか?というものです。

もちろんOKです。

売上の科目が、定款の目的に無いものだとしても問題ありません。

売上は売上ということです。

余計な目的を書くと何のために目的を入れたのかロジカルな説明が必要となります。

ただし顧問契約されている税理士先生のアドバイスには従ってくださいね。


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新たに法人登記します。

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おはようございます。

9月に仕込んでいる大型案件が非常に楽しみです。

2棟で総額19億円程度になります。

その他にも新築RCが2棟、5億円も仕込んでいます。

これが全て決まればたった2年で70億円を突破しそうです。

おそらく日本でこの拡大スピードは最速かもしれませんね。

年内には100億円を達成し、スケールメリットを活かした投資で来年には200億円が見えてきました。

さて本日は法人登記についてです。

都内で新築RCのプランを進めており、融資も固まりそうになりましたので新規で法人を設立することにしました。

エリアは事前にヒアリングした銀行指定のエリアに登記します。

登記は自分でも簡単に出来ますので全て自分で行っています。

東京都では登記申請から2週間程度で登記完了となりますが、訂正します。
東京都は区によってスピードが異なりますね。
9月5日に登記した東京都ある登記所では3日後でした。

地方では3日後というのもありました。

東京都ももっとスピード感を持って登記して欲しいです。

今回も融資実行日が決まっておりますのでかなりタイトなスケジュールになりそうです。

またアップデートします。




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2棟目:新築アパート
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3棟目:築浅アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/6700万/10%

4棟目:中古マンション+事務所
【投資指数90】

三重県/S/17室/4400万/20%

5棟目:中古マンション
【投資指数40】

千葉県/RC/18室/10500万/8.7%

6棟目:中古マンション
【投資指数60】

千葉県/RC/15室/19000万/8.7%

7棟目:築浅アパート
【投資指数60】

東京都/木造/12室/12800万/8.0%

8棟目:中古収益ビル
【投資指数60】

大阪府/RC/13室/12600万/14%

9棟目:新築アパート
【投資指数60】

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11棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/12室/12280万/8.0%

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14棟目:新築アパート
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15棟目:中古マンション
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16棟目:中古マンション+事務所
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17棟目:中古シェアハウス
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20棟目:新築マンション
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福岡県/RC/40室/50000万/7.5%

21棟目:新築マンション
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23棟目:新築アパート
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24棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

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27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

28棟〜30棟目(バルク):中古マンション
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33棟目:新築マンション
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東京都/RC/14室/27000万/7.1%

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東京都/17室/30000万/8.2%

47棟目:新築アパート
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大阪府/9室/12500万/8.9%

49棟目:新築アパート
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宮城県/8室/7500万/6.7%

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52棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/35室/31000万/7.1%

まだまだ追加します。
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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