スルガからの脱却

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

多法人=イクメン大家という図式が世間ではあるようですが、私は単法人を沢山持っているだけという認識です。

事実、各法人の決算が3期、4期となってきましたので法人の格付けを上げてさらに融資を引けるような体制を整えています。

はい、もう一部の銀行には融資審査で出していますが、完全に全ての法人を晒していきます。

もちろんその為の準備は必要です。

そもそも多法人を進める最初の段階で、各法人を強化するという目標は持っていました。

それが結果として見えてくるのは3期終えてからと思っていましたのでやっとその方向へちゃんと舵取り出来そうです。

そういう中で個人で買う場合はスルガ銀行さん抜きでお話することは出来ません。

スルガハメハメとかスルガ三為という言葉は、スルガ銀行へ評価出ししてそれを仲介する業者さんを指した名称です。

スルガさんも過去の審査プロセスに問題があったのか、レントロールについては指定の査定が必要になったそうです。

改ざんのないレントロールを使って融資を実行するというごく当たり前の事をやり始めたようです。

そんな中、先程のスルガハメハメやスルガ三為にしっかりハメられた被害者達も沢山おられます。

毎月のCFがマイナスになってない場合、被害者意識を持っていない方が大半の中でこれおかしくないか?と気づいた貴方はセンスがあると思います。

どれぐらいおかしいか?を認識するには、購入した物件の登記簿謄本を確認してください。

前の売主が幾らで金融機関から借りて購入しているか?が分かります。(現金の場合は出ません)

何年にその物件を購入しているか?で貴方が購入当時に残債がどの程度残っていたかを算出出来ます。

そのギャップが売主側(間の業者も)の利益になります。

どうですか?

かなり上乗せられていませんでしょうか?

よく目にするのは貴方が購入した価格の最低3割程度はすでに利益が乗っている状態というのがあります。

最近は1割、2割でも儲かれば乗っけるのでモリモリに盛られた価格で(間に業者が挟まっている)売られているようです。

これらを諸経費込みのオーバーローンで購入していると、すぐに売却しても損する構図になっています。

さらに高い金利の為、元金返済がなかなか進まず残債が5年たっても少ししか減っていません。

脱却するのであれば数千万円の手出しを覚悟で売却しないと売れません。

これは高い勉強代です。

ここで再度過去記事のコピーを掲載します(笑)。

スルガ銀行、SBJ銀行、オリックス銀行、三井トラストL&Fを個人で利用するスキームが如何にも素晴らしいと謳った業者や自称コンサルタントが非常に増えています。

詐欺商法に近いものがありますね。

特に自称コンサルタントには注意してください。

年間100万円以上の会費を請求しておきながら、自分は海外で遊び呆けてFacebookでその様子を夢は叶うというアプローチで写真をアップしているばかり(笑)。

実際のコンサルの内容はイマイチでスルガに紐付いた業者を紹介するだけ。

成約すればその業者からバックマージンをもらって飯食っている輩もいます。

自己資金ゼロ、オーバーローンですぐに資産家になれます!という感じです。

初めに申し上げておきますが、スルガ銀行自体を否定するつもりは一切ありません。

昔は属性の低かった人にでも他の金融機関が融資しないような案件でも融資をバンバン出していたので、サラリーマン大家にとっては心強い味方でした。

現在も審査のスピードは日本一、他の金融機関が出さないような物件にも融資をします。

最近は少しハードルがあがり世帯年収が700万から1000万円以上となっているようです。

ただ、資産規模を10億円以上、年間手残りのキャッシュフローを2000万円以上にする場合、スルガ銀行などを使ってはなかなか実現出来ません。

これは属性によって戦略が異なりますが、低い属性の方は最初スルガ銀行で物件を購入し、しっかりキャッシュを残しそこから金利交渉してさらにキャッシュを厚くして、管理法人へシフトしていくといった類のやり方がありますが、時間がかかりすぎます。

黒字の決算を用意するのに最低3年以上必要になる手法になります。

イクメン大家の目線からしますと、スルガ銀行を利用している時点でかなりのビハインドになっているということを理解する必要があります。

つまり債務超過になりがちなスルガ銀行を使ったオーバーローンスキームでは、個人の信用を激しく毀損しているということです。

一度ご自身のCIC、JICC、JBAの信用情報を取得してみると分かります。

これに当てはまる物件のキーワードは、地方、鉄骨造、耐用年数以上の融資期間です。

こういう類の物件にスルガ銀行は積極的に融資を行います。

スルガ銀行と一緒にセミナーをやっている業者やコンサルタントは特に注意です。

他にもこんな事を言ってきます。

・節税対策になりますので、所得税が還付されますよ。
・将来の年金代わりになりますよ。
・早くしないと売れてしまいますよ。
・スルガ銀行でしたら自己資金ゼロで1週間後に購入出来ますよ。
・契約書にハンコ頂くだけで、毎月家賃収入が何もせずに30万円入ってきますよ。
・金利4.5%は1年後に金利交渉でぐっと下げることが出来ます。2%台への実績アピール。
・10年後は売却して利益を確定させましょう。

などと御託を並べて高属性のサラリーマンや医者、弁護士を中心に営業をかけているようです。

不動産を仲介する営業からしますと、スルガ銀行は非常に使いやすい銀行になります。

1週間以内で本部の融資承認が下り、すぐに取引出来るので仲介手数料の売上が見込みやすいのです。

彼らの本音は、スルガ銀行のリミットである5億円まで借金漬けにして、次の新規顧客にまた物件売ろう!です。

何も考えずに出来る簡単なスキームには罠が潜んでいるわけです。

特に悪徳業者の場合は、レントロールの改ざん、水増しされたコンサル費など危ないものも含まれています。

物件を購入するときは果たしてこの物件は売れるのか?という事を検討したほうがいいですね。

現在もスルガ銀行で抵当権が付いている物件をスルガ銀行で剥がす事は一部の支店でやっているそうですが、オーバーでは難しいので買主は自己資金を投入しないと買えません。

つまりスルガ銀行同士でオーナーチェンジする事は一部を除いてほとんど出来ません。

となりますと、スルガ銀行しか融資しないような物件を購入してしまうと、ほぼそこで終わりです。

売るに売れなくなりますので保有し続けるしかありません。

不動産は売却である出口を迎えて収益が確定します。

その出口が土地値だけしか見込めないとなるとかなり厳しい状況に陥ってしまっているということがご理解頂けると思います。

もしスルガ銀行のスキームで業者に騙されたのであれば、いかにして売却するかに注力して早くこの危機的な状況から脱却するべきです。

まだまだスルガ脱却の手はありますので諦める必要はありません。

なお新築区分も買ってはダメです。

個人の信用を毀損します。

小さく始めたいのであれば戸建てをオススメします。

不動産投資は出口を考えて購入を決断してください。

この手の業者が使うスルガスキームは、法人ではなく個人で購入する人達をカモにして被害者を沢山作っています。

法人ですとスルガ銀行を使うことは出来ません(表向きには個人にしか融資していない)ので、こういった被害に合うことはありませんが、法人であっても問題になるのはキャッシュフローが出ない物件を融資が出るからという理由で詳細を確認もせずに買っていることです。

投資は自己責任です。

不動産業者の営業やコンサルタントが連帯保証人で印鑑を押すわけでは無いことを肝に銘じてください。

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週末は家族4人で横浜にステイです。

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

昨夜はビクトリースーツのパーティーに参加した後、イクメン会のスタッフで会議していました。

豪華なマンダリンオリエンタル東京での忘年会の件と今後のイクメン会についてです(笑)。

イクメン会、かなり大きな組織になりまして昨日現在で434人というコミュニティです。

全て無償の愛として、いい情報は無料で積極的に共有し合うという普通の不動産コミュニティやコンサルの集まりにはあまり見られない有益な情報が沢山流れています。

しかも情報の鮮度が良いので裏取りも含めた動きが早いです。

その一方大きくなりすぎた故の問題もあり、イクメン会で流れた情報をまるっとパクられた形跡が散見されます。

でもこれも不動産が熱いということで良い情報については仕方ないという感じは会長として持っています。

ただその行為が原因でメンバーに迷惑がかかるケースも見受けられるので、私としてはそういう行為は許せません。

無償の情報はどこまでいけるのか?これは不明ですが、このコミュニティを継続出来るようにしたいと考えています。

一方、会長の私は成見塾を立ち上げ有料のアドバイザリーサービスを開始します。

これはイクメン会とは別の組織として立ち上がりますので、第1期生が2018年にスタートして、今後10年は続けることが出来れば嬉しいなと考えています。

そういう考えの中、イクメン会をさらに発展させてより有益な情報共有コミュニティにしていきたいと思います。

不動産投資は甘い考えで始めると痛い目にあいます。

人に聞いて勉強しようとしない人は向いてないです。

でも勝ちパターンを経験で知る、ヒントから自分で考えて見つける事が出来れば成功を手にしたのも同然です。

一度うまく回り始めると全てが上手に絡み合って大きくなります。

不動産投資を始める上でまず気をつけないといけないことは、騙されないことです。

利益相反のコンサルに紹介してもらった業者からの「素晴らしい物件」買っても失敗する確率が高いです。

イクメン大家はどの人がどの業者からバックマージンを貰っているのかを把握していますので、利益相反行為かどうかはすぐにわかります。

生徒が消費税還付を手続きしてもらった税理士からバックマージンをもらうようなコンサルもいます(笑)。

全てはお金の為、生徒の為ではありません。

何を糧にご飯食べているのかじっくり見極めてください。

そこがこれから始める方の第一関門です。

成功の法則を理解しましょう。




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常識を疑え

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

札幌市の知らない方からメッセージ頂きました。

それについて一言。

資産は負債でもあるので純資産を増やさないと意味がありません。

ただ純資産を増やしている過程なので、純資産500億円を超える日は近い将来やってくるでしょう。

というところで、常識に囚われている間はそれ以上の事が想像出来ないことがあります。

常に常識を疑うことでとんでもないアイディアや次のレベルにステップアップ出来るヒントが出てきます。

当たり前の自分の中での常識を壊して新しい常識を創造していくことで次のステージに進めます。

常識は非常識と認識しておけば、つまらない毎日に囚われる事もありません。

さて、イクメン忘年会ですが、投資家同士の中であんまり表に顔出したくない人もいることから、希望者は仮装もオッケーにしました。

イクメン大家も仮装してるかもしれません(笑)。

年末は盛大に楽しみましょう!


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イクメン忘年会 in マンダリンオリエンタル東京

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おはようございます。

成見郷(イクメン大家)です。

皆様にとって2017年はどんな年でしたか?
2018年はさらに良い年になるように盛大なイクメン会主催の忘年会をマンダリンオリエンタル東京で豪華に開催することにしました!

最大180名まで参加可能です。
参加費は少し高いですが、普段なかなか会えない投資家さんが集合しますのでざっと積算しても500億円を超える不動産投資家集団になります。

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かつてない規模の価値のある豪華な忘年会になると思います。
ご家族やお知り合いにも是非お声がけください!
皆様奮ってご参加ください!

12月17日(日)
17:30 受付・開場
18:00〜19:00 セミナー
19:00〜21:00 懇親会

申込はこちらから:
http://ikumengo.peatix.com/

イクメン会以外の方でサイトのパスワードを知りたい方はイクメン大家に直接ラインを送ってください。もしくはイクメン会の会員にお知り合いがいれば、パスワードを聞いていただいても構いません。

盛大にお祝いしましょう。

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トランプ大統領

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おはようございます。

成見 郷(イクメン大家)です。

本日よりアメリカからトランプ大統領が来日しますね。

その影響もあって、昨日から車の渋滞が酷いような(笑)気もします。

昔、ロバートキヨサキがトランプと共著で書いた本を読みましたが、お金持ちに成るためのアドバイスや現在のお金の教育を変えましょうという内容でした。


もう9年前に出版されていたので当時は私はまだまだ不動産投資を初めて3年目という初心者のレベルでした。

当時はまだ1棟RCしか持っていなくて賃貸経営に四苦八苦していました。

それでもこの1棟での投資は間違いないと自分を信じて進んで来た結果が今につながっています。

トランプ大統領も不動産事業としての実績は素晴らしいようですが、大統領としての評判は良くないですね。

私もこれから就労ビザを申請しますが、オバマさんのときよりも承認までに随分時間がかかっているようです。

政治情勢は私個人ではコントロール出来ませんので、さっさと申請済ませて取得しておきたいと思いま
す。

話それましたが、不動産投資事業で成功したトランプさんには興味あります。

アメリカで不動産王と呼ばれるぐらい成り上がった人物なので、色んな修羅場を乗り越えてきたのではないかと想像します。

そういう中で彼がホテル業を中心に事業拡大してきたのは父親から引き継いだというのもあるでしょうが、ホテルには大きな魅力があったのも事実です。

日本のホテル事業には私自身も興味ありまして、実際に成功されている方も知っています。

特に首都圏含む全国の政令指定都市のホテルではインバウンドの影響などで1泊の値段が上昇しています。

そこで1泊あたりの値段を抑える事ができるホテル設備を制限したホテルは人気があります。

高級路線の外資系ホテルのメンバーシップに入っているイクメン大家は今まで考えたことも無かったですが、APAホテルのように立地を武器に内容を少しよくして伸ばして来ている会社もあるので、これだけ高く跳ね上がったホテルの料金をもっと下げて回転上げていけば儲かりそう、いや事業としては面白そうというのは理解できます。

現在も幾つかの案件を検討していますが、ホテル案件のライバルは一般的なレジデンスの案件よりも少ないです。

ただ規模が大きかったり、不動産の売買ではなく事業買収であったりと普通の不動産取引ではない場合が多いので、融資付も含めてまだ走りながら動いている途中です。

民泊(ホップ)、旅館業(ステップ)からのホテル事業(ジャンプ)は興味あるので今後も案件あれば前向きに検討して進めていきたいと考えています。


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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