中古物件の家賃査定は購入前にするべきか?

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おはようございます。イクメン大家です。

今週は月曜日から梅雨明けした沖縄へ遊びに来ています。

職場復帰前にリゾートで過ごしたいなぁと2ヶ月前から予約していました(笑)。

さて本日は、中古物件の家賃査定は購入前にするべきか?について説明します。

実は現在、非常に面白い案件を進めています。

都内のJR駅徒歩10分ほどで、約90室のRC物件です。

利回りが17%と非常に高利回りです。

満室CFは、この1棟だけで少なくても270万円/月になります。

建物はしっかりしていますし、修繕もちゃんと行われているようですのですぐに大金が必要になる物件でありません。

ただし問題は、稼働率が低い事です。

稼働率が約60%以下となり普通であれば銀行に持ち込んでもそこでマイナス査定になります。

キャッシュフローナビの投資指数は90を指しており、損益分岐点も50%代と稼働率60%でも赤にならない物件になります。

イクメン大家は地域によって管理を任せる会社が決まっています。

関東圏はある1社に特にお願いしているのですが、新築、中古問わずに必ず購入前に家賃査定をしてもらいます。

そうすることで現在の家賃が高いのか安いのかの判断し、表面利回りの引き直しが可能です。

業者によっては、フリーレントを6ヶ月も付けて満室にして物件を売る悪徳業者もいるようです。

そりゃ満室になりますよね(笑)。

レントロールや賃貸契約書の契約期間の確認は当たり前ですが、そもそも家賃設定が誤っている可能性もありますので、私は家賃査定に出します。

そこからの査定を元に再度キャッシュフローナビで投資指数を算出して、指数60以上であれば進めます。

この段階で指数が40以下になると私は買いません。

客付けする管理会社の家賃設定を元に算出して指数40になるということは、今は良くても将来的にはキャッシュフローがギリギリになるのがはっきりしているからです。

家賃査定は無料です。しかもちゃんとレポート出してくれます。

私は客付けという部分では素人です。素人はこれを使う手はありません。

全然流行りませんでしたが(笑)、【厳しい第三者】の目を使って投資の精度を上げるべきです。


さて先ほどの物件の話に戻ります。

皆様は稼働率が低い物件は融資の評価が出ないので諦めていませんか?

これ諦める必要ないです。

とある銀行の簡易査定式は下記の通りです。

稼働率が80%以上の場合で且つ
現行の月額家賃x70%>毎月のローン返済額
の場合は本審査OK

稼働率が80%未満の場合で且つ
現行の月額家賃x50%>毎月のローン返済額
の場合は本審査OK

稼働率が低いと家賃への掛け目が半分になりますのでかなり厳しくなります。

これを解決する為には、家賃査定と家賃保証の査定書を管理会社から発行してもらう事で銀行は十分検討してくれます。

全空物件への融資もありますが、1棟目からそれを認めてくれる銀行は皆無です。

業者さんのように実績を積んでいれば話は別ですが。

中途半端に空室率が高い為に、安く売り出されている物件については、
家賃保証の査定書を添付する事で十分融資を引っ張ることは可能だと考えます。

新築以外の全空はまだ経験がありませんので、今後は全空物件もチャレンジしていきたいですね。

これは実績が重視されますので管理会社と相談して進めるのが正しいやり方になります。



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業者さんが作成する新築の家賃設定は正しいのか?

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おはようございます。育児休暇が残り2週間となりましたイクメン大家です。

さて本日は新築の案件で家賃設定が果たして正しいのか?どうやって確証を得るのか?についてコメントしたいと思います。

新築アパートや新築マンションでは、家賃設定を自由に決めることが出来ます。

希望利回りまで家賃を上げると銀行持ち込みの見栄えはいいですが、家賃設定を誤るとまったく入居してくれない物件を建てることになりますので、家賃の精査は新築案件では重要です。

さらにサラリーマン大家が家賃の精度を把握するのは時間的にも厳しいものがあります。

電話で周辺の仲介会社にヒアリングしまくるというのが王道かもしれませんが私はそんな時間かけれません。

となると手っ取り早いのが、管理会社もしくは管理をお願いしようとする業者さんに家賃査定をお願いするというのが正しいやり方です。

いま流行の?厳しい第三者の目が光ることになります(笑)。

私のように物件保有数が30棟近くあれば管理会社も集約してきます。

関東圏では2社にお願いしています。

その中の1社に必ず家賃査定をお願いするようにしています。

そこで分析された資料は、銀行持ち込みの際の賃料エビデンスにもなりますので重要です。

管理会社によってアグレッシブに設定する会社もあれば、手堅く設定する会社もあります。

私のお付き合いしている管理会社は、どちらかというと手堅い家賃設定を行いますので出てきた家賃に1戸あたり月2000円から3000円上乗せしても入居付けに困らないような値付けを特徴としています。

この値付けを元に入居付けを行いますので、入居率が悪くなるように設定される事はまずありません。

もちろん家賃査定は無料で行ってもらえますので、私は1つの指標として活用させて頂いています。



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2棟目:新築アパート
【投資指数0】

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3棟目:築浅アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/6700万/10%

4棟目:中古マンション+事務所
【投資指数90】

三重県/S/17室/4400万/20%

5棟目:中古マンション
【投資指数40】

千葉県/RC/18室/10500万/8.7%

6棟目:中古マンション
【投資指数60】

千葉県/RC/15室/19000万/8.7%

7棟目:築浅アパート
【投資指数60】

東京都/木造/12室/12800万/8.0%

8棟目:中古収益ビル
【投資指数60】

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9棟目:新築アパート
【投資指数60】

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10棟目:新築マンション
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11棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/12室/12280万/8.0%

12棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】

神奈川県/木造/20室/18500万/10.5%

13棟目:中古シェアハウス
【投資指数60】

千葉県/RC/30室/18000万/11.5%

14棟目:新築アパート
【投資指数60】

千葉県/木造/7室/7500万/8.0%

15棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/17000万/9.0%

16棟目:中古マンション+事務所
【投資指数60】

東京都/RC/13室/18000万/9.0%

17棟目:中古シェアハウス
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【投資指数60】

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20棟目:新築マンション
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21棟目:新築マンション
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23棟目:新築アパート
【投資指数60】

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24棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

25棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/14000万/9.0%

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27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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