無駄な事は何一つない。

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おはようございます。

香港行きのフライトで映画「LA LA LAND」見ました。

ネタバレ少し注意:自分の夢を目指す物語でしたが、自分を信じて挑戦したことが全くダメだったのにそのチャレンジがきっかけで道が開けるという内容でした。

これって不動産投資でなかなか買い進められていない方にも当てはまるんではないかと思いました。

思い切ってチャレンジした事が大失敗だったとしても(スルガスキームで騙される!)、その失敗がきっかけで何とか脱却しようと突き進む事になり、諦めずに挑戦し続け、最終的には大成功を収める事になります。

イクメン大家はスルガで買い進めてなかなか次に行けない方から相談を受けることが多いです。

私が言いたいのは、購入する決断をしたのはご自身の責任ではありますが、その方の将来を無計画に台無しにする提案を今だに平気でしている仲介業者や中間省略の営業さんはもう十分儲けたんだから、そろそろええんちゃうの?ということです。

法人スキームはスルガやオリックスでしか借りれない低属性の方には非常に時間のかかるスキームです。

逆に言いますと、スルガやオリックスで簡単に進められるのですぐに資産家になります。

ただし年間CFが1000万円までという制限付きです。

年間CF1000万円を突き破る為には、金利が高い癖のある銀行しか使えません。

ただ時間がかかっても絶対に諦めずに法人スキームで1棟目、2棟目と買い進められているイクメン会メンバーの方が事実いるということです。

この1棟目、2棟目となると、同じルーチンワークで進めることが出来るようになるので拡大スピードが少しずつ増していきます。

ここで制限が外れますので、年間CF2000万円以上も狙えます。

大失敗しても無駄ではないと思います。

それがキッカケでさらに高いレベルに行けるので遠回りしたけど良かったと後で笑い話に出来るかもしれませんね。



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スルガ銀行から脱却する方法

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おはようございます。

昨日で本業は今年最後でした。

育児休暇を長期に取りましたが内容の濃い楽しいサラリーマンと不動産投資の年でした。

来年もサラリーマンと共に不動産投資も頑張ります!

さて本日の記事はスルガ銀行で借入した状態から脱却する方法について全てお話します。

まずスルガ銀行の融資スタンスについてすでに警告記事で説明していますので、まだ読んでいない方はご一読ください。

スルガ銀行で融資を受けると他の銀行からの印象はすごく悪くなります。。。

1億以上2億以下の借入でしたらまだダメージは少ないのですが、3億円、5億円という個人の負債をスルガでかかえますと、一般的に他の金融機関は融資してくれません。
(例外として個人の残債を考慮しない金融機関は存在します。)

というイクメン大家もスルガであわや契約する直前まで行って否決された過去があります(笑)。

スルガを否決されるぐらいの理由を抱えてたわけですが、今となってはそれが私の人生を変えたターニングポイントでもあります。

詳しくは楽待コラムのこちらの記事でどうぞ。

さて本題に戻りますが、とにかくスルガ銀行で借りたらその負債が無くならない限りスピード感を持って大規模な拡大は出来ないと思ってください。

それではどうやってスルガ銀行の負債をゼロにするのか?についてご説明します。
幾つか当たり前の方法もありますが、順番に説明します。
こちらは2億円以下の負債の場合を想定しています。

1.売却する

基本中の基本です。
ただ悲しいことにスルガで融資を受けている物件は多くがフルローン、オーバーローンです。
諸経費も込で融資を受けているので、買ったばかりですと売却に出しても残債が多すぎてなかなか希望の価格では売れません。つまり買主からすると高すぎるのです。

実際地方都市の表面利回8%程度の物件をスルガ銀行で借りていると売却はかなり困難です。
つまり確実に売却するには数千万円の損を覚悟する必要があります。
購入してから5年、10年経っていればある程度残債は売りやすい物件価格に対して適正になっている可能性があるので持ち出し無しで売却は出来ると思います。

2.借換する(個人ー>個人)

個人から個人に借換です。
こちらはスルガ以外の銀行で個人向けパッケージローンで借換する方法です。
金利を大幅に下げるのが目的で個人の信用毀損をリカバーするものではありません。
今の融資状況ですと、エリアにもよりますが都銀や他の地銀で借換を受けてくれる可能性が高いです。

3.借換する(個人ー>法人)

個人から法人へ借換です。
新規の資産管理法人を立ち上げてそちらに個人から法人へ売却するという手法です。
当然融資はスルガ銀行以外の都銀、地銀から調達する必要があります。
これも融資してくれる都銀、地銀の担当エリアによりますが出来る可能性が高い手法です。
しかも消費税還付も可能ですし、個人の信用毀損を一気に解消します。
そうする事で拡大路線に入ることができます。

4.法人と組み合わせるハイブリッド型

こちらは新規の資産管理法人を立ち上げて1棟を購入、オーバーローンで手残りを十分に余らせてから、その余ったキャッシュを個人の物件売却の損に当てるというものです。
この手法は年収1500万円以上の方であれば比較的簡単に出来ます。

前述の個人の残債を考慮しない金融機関を利用する手もあります。
その場合は年収はそれほど高くなくても可能です。

結果個人の信用毀損は解消され一気に拡大路線に入れます。

では2億円以上スルガで負債がある場合はどうするか?ですが、
かなり厳しいとお考えください。

とにかく2億以下になるように保有物件を損してでも売却してください。
これは高い勉強代だったと腹をくくるしかありません。

資産規模が、現状維持であればそのままでOKです。
ただもっと拡大したかったということであれば、その投資は失敗だったと認めるしかありません。

と言ってもお金がないと損切り出来ませんので、唯一残されているのは、借換(個人ー>法人)です。
上記3番の個人から法人への借換を個人の負債を考慮しない金融機関で進めるしか方法はありません。

「購入後、金利交渉で金利を下げましょう。」という営業トークを信じているようでは不動産投資をするべきではありません。

その確実性は検証されたでしょうか?

不動産の営業さんは単なる営業さんであって、銀行ではありません。

金利を下げることが出来るのか?しっかりご自身で銀行の融資担当者に裏を取るべきです。

それでも銀行の融資担当者が将来的には下げれるでしょうと言ったとしても私は信じません。

何かトレードオフは無いのか?確認するべきです。

例えば預金をこれだけ入れれば何%下げられますという確認が出来れば理想的ですね。



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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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