リタイアしたサラリーマン大家さんが自己資本比率を上げるためにやること

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おはようございます。

毎日が勉強のイクメン大家ですが、本日の記事はリタイアしたサラリーマン大家さんが自己資本比率を上げる為に何をするのか?を考えてみたいと思います。

サラリーマンの間は銀行はあまり厳しく見ること無く融資してくれます。

それはサラリーマンが生涯に渡って安定的な収入に対して担保が取れるからです。

サラリーマンを辞めてしまうと、そのメリットが無くなり、融資も厳しくなります。

サラリーマンをリタイアした大家さんのお金の成績表を見るには、法人の決算書や個人の確定申告書になります。

この決算書の純資産がマイナスになっていると銀行は追加融資してくれません。

サラリーマンのままだとここがマイナスでも追加融資を受けられます。

さて資産ばかりを増やしても純資産がマイナスだと意味がありません。

なぜなら会社としては債務超過ということになるからです。

オフバランスを目指す方向性ですと、別の収益ドメインを立ち上げないと実現出来ません。

不動産保有法人が純資産を上げるには、資本金を追加で入れるか家賃収入でしっかり利益を出して少しづつ積み上げていくか、別の収益基盤を整えるかになります。

法人の安定化を目指すのであれば、融資が常に引ける状態にするために純資産を増やして自己資本比率を上げるのが重要ですね。

そこで、リタイヤされたサラリーマン大家さんがよくやってるのがコンサルティング業です。

家賃収入とは別の収益源となり自社の利益を大幅に増やすことが出来ます。

賃料は下がる一方ですが、コンサルティング料は自由に設定出来ますし人数がいれば沢山儲けることも可能です。

リタイアしたサラリーマン大家さんの副業としてコンサルティングをしている方は多いと思います。

これも自己資本比率を上げて次の物件を買うための成績表をよく見せる手段の1つです。





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最初に登記した法人の決算書

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おはようございます。

書類の整理に苦労しているイクメン大家です。

これほどまでに多数の物件を保有しますと送付されてくる書類の数が半端なく多いです。

これらを整理するのは大変なので現在素晴らしい方策を考え中です。

さて本日の記事は、決算書です。

最初に登記した法人の3期目の決算書が出来上がりました。

結果3期目にして大幅な黒字となりまして、自己資本比率がやっと10%を超えました。

この自己資本比率(自己資本÷総資本x100)をどんどん上げていきたいと考えています。

その為には節税ばかりを目を向けるのではなく、本業で儲かった分に課せられる税金は積極的に払います。

そうする事で純資産が増加し自己資本比率も増えていきます。

レバレッジをかけた不動産投資では、自己資本比率は極端に低くなりがちです。

特にオーバーローンで借入していると純資産はマイナスのままです。

サラリーマンのリタイヤを考えるのであればこの自己資本比率を上げておかないと債務超過になりがちなので追加融資が難しくなります。

サラリーマンの間はサラリーマン自体が銀行から見て担保になりますが、それがないと法人の決算書が重視されますので、このお金の成績表である決算書のスコアを上げておかないと痛い目にあいます。

イクメン大家の法人は儲かったらあまり節税はせずに、しっかり税金を払って自己資本比率を将来の融資のために上げておきます。

不動産投資でキャッシュフローが増えてくるとまずは節税を検討しがちですが、将来さらなる拡大を狙うのであれば自己資本比率をあげる経営に集中するべきだと思います。

経営者ならこう考えるのが当たり前ですよね。

現在の自己資本比率10%から50%ほどまであげるのが当面の目標です。

これは全て保有している法人の目標になります。



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良い決算書

不動産投資は法人で行っておりますので、毎年決算をする必要があります。

その決算書を銀行に提出して前年度の成績を開示します。

今年の目標にも書きましたが、法人の自己資本比率を上げていく経営を目指しています。

無理に赤にはせず黒字で税金も払って、純資産を増やしていきます。そうする事で自己資本比率も上がっていきます。

その他に着目している数値としては、下記数値があります。
これらを毎年上向きに積み上げていくことで実績が出来ます。
これらの数値が上向いていると将来の融資にも有利になります。


安全性
流動比率 = 流動資産 ÷ 流動負債
固定長期適合率 = 固定資産 ÷ (自己資本 + 固定負債)
自己資本比率 = 自己資本 ÷ 総 資 本

収益性
売上高経常利益率 = 経常利益 ÷ 売上高
総資本経常利益率 = 経常利益 ÷ 総 資 産

成長性
売上高増加率 = (当期売上高-前期売上高) ÷ 前期売上高
経常利益増加率  = (当期経常利益 - 前期経常利益) ÷ 前期経常利益

返済能力
債務償還年数 = (有利子負債-現金) ÷ (税引後利益+減価償却)
インタレスト・カバレッジ・レシオ = 営業利益 ÷ 支払利息


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イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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