指数60以上なら買いか?

man-flying-1855752_640.jpg

おはようございます。

昨日は御殿場のアウトレットに行こうとしたら渋滞が酷かったので急遽木更津へ変更しましたが、こちらも渋滞もあり連休中はおとなしくしているのがいいなと思ったイクメン大家です。

買ったのはグッチのネクタイ1本だけ(笑)です。

本日の記事は指数60以上の場合は買うべきかどうかです。

こちらのブログ書き始めの記事にもありますが、指数60以上はすぐに買付けを入れます。
スピード勝負です。

迷う必要はありません。

細かい点はそこからじっくり考えましょう。

投資指数60以上の意味はこちらをご参照ください。

何を考えるのか?

1.賃貸需要がある物件なのかどうか?
つまり、物件力を見極めます。最寄り駅の大きさ、バス停、駐車場はある?間取りのタイプは?ニトリが近所にある?を確認します。地元の賃貸仲介にお客さんのふりして電話して聞くのもいいですね。

2.現在のレントロールは適正か?
収益の要です。しっかり確認しましょう。

3.修繕履歴は?
これから何にお金がかかるのか把握します。

4.固定資産税評価額は?
固都税が毎年幾らかかるのかを把握します。

5.電気代、ガス代、水道代は?
改善出来るランニングコストは削減します。

6.BM費の内訳は?
正しいBM費になっているかどうかを別の管理会社に確認します。

これらを買付けと同日で確認してから、即日融資申し込みしましょう。

それから1週間程度で方向性は出ますので進めるかどうかを決めるだけです。

進めるのであれば1ヶ月後の決済を見据えて法人の準備など仕込みを進めます。

これを繰り返すだけなので一度やってみると意外と簡単だというのがわかります。

より実践的な内容はイクメン会や経済的な自由を目指すライングループで共有しています。


「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


キャッシュフローナビの効果

banner-982162_640.jpg

おはようございます。

本日は天気がよければ家族で桜でも見に行こうかと思っています。

午後は銀座あたりで買い物になるでしょう。

さて本日はキャッシュフローナビのアプリについてです。

おかげさまで色んな方にご利用頂いているようでして、販売総数も500を超えそうな勢いです。

毎月1回はアプリ化してもらった友人と会っていますが、機能拡張のフィードバックを伝えたりしています。

例えば、フォルダ(階層)機能です。

検討中とか融資持ち込み中とかのフォルダ別に物件を分けれるようにしたいという要望があります。
タグで識別しても構いません。

登録する物件が増えると管理が大変なのでそういう機能追加をリクエストしました。

キャッシュフローナビアプリのユーザー様で機能拡張の要望がありましたら、お気軽に非公開にせずにコメント欄に追加してください。

開発者にお伝えします。

今までのフィードバックでは好意的な内容がほとんどです。

今まで計算していた時間が省けたや効率よく指値の値段や銀行の融資条件を具体的に伝えられた等ポジティブな反応を頂いておりましてありがたいです。

さらに仲介の営業さんがお客さんが使っているからとインストールしていただいていたりとアプリの影響が出始めています。

営業さんも投資指数60以上の物件だけを紹介すれば、積極的に検討することになり効率よく物件仲介が出来ると思います。

指数60以上の物件を探すのは大変かもしれませんが、その分案件確度はあがるのでエンドユーザーだけでなくプロの方にも活用してもらっていて嬉しいです。

キャッシュフローナビは名前の通り、キャッシュフロー重視のアプリなので利回りは関係ないです。

利回り7%でも金利1.5%、融資期間が40年でれば指数60でる可能性が高いです。

表面利回りだけでなくキャッシュフロー重視の戦略を立てることで検討できる物件の幅が広がります。

ただしこの場合金融機関の条件が必要になるので、融資に強い営業さんにお願いする必要がありますね。

どんどんアプリを活用して物件購入に役立ててください。

「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


【永久保存版】キャッシュフローナビの使い方 その2

iphone-676726_640.jpg 

おはようございます。

正月も終わり本日から会社が始まる所は多いのではないでしょうか?

銀行も窓口がやっと開きますので溜まってた作業をしに行くつもりのイクメン大家です。

さて本日は昨日の続きです。

分析結果とグラフについて説明したいと思います。

IMG_3386.png 
IMG_3387.png 
物件情報を入力後、画面上部にある分析結果をクリックすると上記画面に切り替わります。

ここで重要なのは投資指数です。

指数は、0、20、40、60、70、80、90、100とあります。

50は迷いますのでわざとありません。

ここでいう投資指数は、正味現在価値(NPV)、借入金償還余裕率(DSCR)、不動産イールドギャップの数字が強く影響するように組み込まれています。

まず買付け入れるべき投資指数は60以上です。

何も考える必要はありません。

まずは物件を1番で押さえつつ、実際の賃貸需要などアプリでは分析出来ない項目の調査をして総合的に判断するようにお願いします。

ちなみに投資指数0、20は絶対買ってはイケない物件です(笑)。

この場合大幅な指値をするか、融資期間を延ばしてもらうか、金利を下げてもらうかなどの交渉が必要な物件ということになります。

低い指数ばかりを買ってメガ大家と威張ってる方もいるようですが。。。。

そんなのは誰でも出来ます。

来るもの拒まず全てに買付け入れている状況でしょう(笑)。

話を戻して、原則投資指数40はありえませんが、例外的に新築の場合や積算が異様に高い場合などの場合は検討してもいいと思います。

ただ皆さんは投資指数60以上の物件を目指してください。

投資指数60以上になりますと、家賃収入から20%減額しストレスかけた家賃収入からDSCRが1.2以上確保出来ている事が最低条件となっています。

幾つか修繕が入ってもキャッシュフローが残る状態とご理解ください。

40でギリギリ、20や0はマイナスになりますので絶対買ってはいけません。

その他に、中古積算土地建物の数値も重要ですし、不動産イールドギャップも重要です。

ここでいう不動産イールドギャップは、表面利回ー借入金利ではありませんのでご注意を。

実際に見るべき不動産イールドギャップは、

FCR(Free & Clearly Return)ーローン定数(K%)

=不動産イールドギャップ

になります。

物件価格に対して、本当に最後に手元に残るお金と理解すれば大丈夫です。

FCR(Free & Clearly Return)とは、NOI÷(物件価格+諸経費)x100で算出されます。NOI(Net Operating Income)とは、純利回りです。

整理しますと、

FCR=真の利回りで不動産購入諸経費を含んだ利回り

NOI=純利回りで不動産購入諸経費を含まない利回り

ローン定数=債務に対してどの程度返済しているかの割合=銀行側の利回り

となります。

つまり真の利回りであるFCRから銀行の利回りを引けば、正確な不動産イールドギャップが算出されるという事になります。

この割合で最低1.5%〜2.0%以上を目指すことがキャッシュフローをしっかり増やすために重要です。

その他には、税引前のキャッシュフローや残債も出力されます。

さらに詳細情報ではプロでも使う投資判断に必要な数値があります。

詳しくはアプリ内の、青いiボタンか青い文字をクリックするとヘルプが表示されるようになっていますのでご参照ください。

IMG_3388.png IMG_3389.png 
グラフは視覚的わかりやすく表示されるようになっていますが、参考程度ということで感覚的に知る為のものとお考えください。

基本は投資指数が全てです。

投資指数60以上が出たらすぐに買付けを入れましょう!

「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


【永久保存版】キャッシュフローナビの使い方 その1

twitter-292994_640.jpg

おはようございます。

Uターンラッシュが始まっているようですね。

イクメン大家は混む時期をずらして旅行しておりましたので全然問題ないですが、引っ越し準備で忙しいです。

さて本日の記事はキャッシュフローナビのアプリについて何回かに分けて改めて説明したいと思います。

キャッシュフローナビのアプリはiPhone/iPadもしくはAndroidで動作します。
値段は9,800円とかなりお得となっております(笑)。

実際に精度も含めて正しく算出されますので、今までご自身で計算していた手間が省ける点や独自の投資指数による分析判断で物件の机上計算の時間の節約が可能になります。

まずは入力方法について説明したいと思います。

IMG_3381.png

物件情報:

①いきなり誤植発見しましたが(笑)、部件名称ではなく物件名称の間違いです。
こちらは任意に入力可能です。 

②物件所在地は住所を入れてください。

③購入年度を選びます。

④土地面積を入力してください。

⑤建物面積を入力してください。

⑥相続税路線価を入力してください。単位は万円です。16万5千円の場合は、16.5と入力します。坪ではなく平米になります。

⑦実際の販売価格を入力します。二重売契などで物件価格をフカシている場合でも、本物の価格を入力します(笑)。

⑧満室想定の年間家賃収入を入力します。

⑨予想空室率は5%のままで大丈夫です。これは経験則的に見ても通常は5%の空室率で問題ありません。物件や地域によってはご自身で調整してください。

IMG_3382.png 
借入条件:

⑩返済方式を元利均等か元金均等を選択します。

⑪実際の借入金額を入力します。

⑫借入金利を入力します。

⑬支払い年数=融資期間を入力します。


IMG_3383.png 
建物情報:

⑭建物の構造を選択します。

⑮価格に対する建物比率を入力します。通常は固定資産税の土地、建物按分を入力しますが、わからない場合は65%のデフォルト値を利用してください。

⑯戸数を入力します。

⑰経過年数=築年数を入力します。

⑱家賃下落率はデフォルトの0.1%を使って頂いて問題ありません。心配な方はさらに増やしても構いませんがそこまで落ちることは経験的にありません。

⑲管理費率=PM費になります。デフォルトの5%で問題ありません。エレベーターなどその他経費がかかっている物件の場合は、この値を増やして調整してください。

⑳地勢、画地を選択します。傾斜などになると土地の値段に掛け目が入ります。

㉑用途地域を選択します。

㉒建ぺい率入力します。

㉓容積率を入力します。

その他
㉔備考、メモになりますので任意で入力してください。

全て入力後登録ボタンをクリックして完了です。

その他経費は、表面家賃から10%をシステムで差し引かれていますので管理費などを5%~8%以上にする必要はありません。

つまり、空室率5%、PM管理費5%、その他経費10%(強制的に差し引かれる)の合計20%が表面家賃から差し引かれて投資指数の計算がされます。

その他初年度は取得税などもシステムで強制的に差し引かれます。

次回は分析結果についての見方を説明します。




「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


会員制 不動産投資クラブ
読者登録 (LINE@に対応)
ブログ記事の更新をLINE@でお知らせします。
ご希望の方は友達追加をクリックお願いします。
友だち追加

又はLINEアプリの友達追加から@ikumenをID検索してください。

QRコードで友達追加:
友だち追加

ブログ記事の更新をメールでお知らせします。
登録後、確認メールが届きますのでメール内のURLを必ずクリックしてください。確認メールをクリックされず登録未完了の方が増えています。


提供:PINGOO!

カテゴリ
月別アーカイブ
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

ご興味のある方はこちらよりお願いします。

キャッシュフローナビ




「キャッシュフローナビ」は、独自の【投資指数】を駆使して、儲かる優良な不動産物件を瞬時に判定するアプリです。
不動産投資(一棟購入)をする方が、投資判断を適切に行うために開発されました。
物件を紹介された際、即座に判断しなければならない時はありませんでしたか?
このアプリは、必要な情報を入力することでスピーディーに投資判断を得ることが可能です。
最新記事
最新コメント
RSSリンクの表示