融資承認を得る事は大変なことです。

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おはようございます。

本日は本業で名古屋へ日帰り予定のイクメン大家です。

名古屋駅からさらに1時間遠いですが頑張ります。

さて本日の記事は融資承認を得ることの大変さについてです。

今でこそ毎月、いや2週間に1回は決済しているイクメン大家ですが不動産投資を初めた頃は融資承認を得られるイメージが全くなく自信なく過ごしていたものです。

融資承認を得るということは、物件、不動産仲介業、売主、金融機関が同じ方向に向かって初めて出てくるものです。

融資承認を得ても物件を他の誰かに先に取られても意味がありません。

融資承認には一つ一つにそれぞれの物語があります。

どういうステージに立っている投資家でも同じです。

プロパーである以上、全く同じ融資内容で進むことはありません。

例えば、物件が素晴らしくても(投資指数60以上)1階に店舗が入っているので担保評価が下がり融資が希望額まで伸びないとか、昨今の融資締め付けによる担保掛目が厳しいが故に1割手出しなど、物件・融資・売主・買主が全てバチッとハマらないと買えないものなんです。

タイミングも重要です。

同じ銀行、同じ支店でも持ち込むタイミングがずれるだけで融資が通ったりする例もあります。

つまり融資承認を得るということは単なる計算だけで裏付けられたものだけでなく、しっかりとしたストーリーを稟議書に書き落とした担当者がこだわりを持って粘って踏ん張って本部と戦ってくれて勝ち取ったものだとイクメン大家は考えています。

融資承認が下りても金利や融資年数が合わないとこれも買えません。

全てが完璧でないとダメなんです。

これから不動産投資を始める方は融資承認を得た時の喜び、是非イクメン大家に共有してください。

本業の業務中でも小躍りする事があるかもしれません。

少なくともイクメン大家は融資承認が下りる度に「おっしゃー!」と叫んでいます(笑)。

規模は関係ありません。

それだけ融資承認を得るということは嬉しいものなんです。

なぜならキャッシュフローがさらに増えますからね。

逆に融資を否決されると落ち込むこともあると思います。

否決された理由は?と聞いてもハッキリ教えてくれなかったり、曖昧に返事されたりすることもあるかもしれません。

でも人格を否定された訳ではないので、他の銀行にすぐに持ち込む気力と行動力が必要です。

諦めずに動き続けましょう。

毎日イクメン会でメンバーが融資承認得ているニュースを知るだけでハッピーになります。

ガンガン行きましょう!


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壁にぶち当たる前に準備しておく

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おはようございます。

たまのアメリカ本土もいいですね。

昨夜はサンフランシスコのAnchor Oyster Barに行ってきました。

ここには何度も行っていますがやっぱり美味しいです。

さて本日の記事は壁についてです。

これから不動産投資を始められる方はまだまだ私が言う壁は関係ありませんが、やり方を間違えるとすぐに壁にぶち当たるのが予測出来ます。

具体的に言うとスルガ銀行などで個人の信用を毀損しながら買い進める方法です。

これは最初から回避出来るので簡単です。

では結構買い進めていて壁にぶち当たる場合はどうでしょうか?

個人毀損もそうですが法人スキームで買い進めていても使える銀行が限られてきます。

使える銀行とは不動産投資に比較的積極的な銀行になります。

イクメン大家は取引銀行が多いので新規開拓が重要なタスクになっています。

この融資先の選択肢が無くなる壁を打破しないと資産規模の拡大は難しくなります。

そこで取る戦略は、都銀、地銀、第二地銀ときて信金、信組も取り組みます。

さらに地縁のある地域を徹底的に攻めます。

地縁については昨日の記事を参照ください。

そうすることで取引できる銀行が劇的に増加します。

そうなると後は物件を持ち込み続けるだけです。

何度も何度もチャレンジすると担当者も次は何とかしたい!と一緒になって頑張ってくれます。

融資出るまで何度も物件を持ち込めばそのうち融資承認が出ます。

いつも言っていますが諦めずに持ち込みましょう。

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地縁が大事

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おはようございます。

昨夜のフライトでサンフランシスコに到着しているイクメン大家です。 

現地時間は4/28(金)の午後です。 

土曜日はナパバレーで恒例のワイナリーツアーに行ってきます。 

美味しいワインと出会えると期待しつつ、何度も行ってるのでオーパスワンみたいな有名どころは避ける予定です。 

さて今日の記事はどうやって全国の物件を同時並行で買えるのか?です。 

前提として地縁は必要です。 

都銀を使うのであれば必須ではありません。 

さて地縁と言っても頻繁に行ってたとか親戚がいるとか実家があるとかその地区の一部上場企業の担当営業とか将来はその地域で骨を埋める予定とか何でも構いません。 

住民票の移動だけではダメな場合もあるのでまずはしっかりとした組み立てを行いましょう。 

地縁はそもそも作るものです。 

銀行マンにこっちに住んでますか?と聞かれて「いえ、東京在住のままで融資可能ですか?」と甘いユルユルな回答ではダメです。

正しくは「はい、そちらに週1回は通っています。現在家を探していて永住予定です!」です(笑。 

銀行マンが欲しいストーリーを彼らの立場になって考えてると色々アイディアは出てきます。 

地縁が出来上がるとまぁまぁの物件を銀行にぶつけます。 
最初に融資検討のテーブルに乗るのか乗らないのかを判断してもらって指数60以上の物件に備えておきます。 

最初の段階を通過出来るといつもと同じように物件を持ち込みまくります。 

支店で融資を行う方向性になれば直接会いにも行きましょう。 

田舎の銀行マンほどわざわざ来てくれた感が強くあなたを大歓迎してくれるでしょう。

こうやってイクメン大家は毎日全国の物件を全国の地銀、信金に持ち込んでいます。 

地縁がないのはわかっているので自分の中でしっかりと組み立てしてから挑んでみましょう。

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銀行担当者からのお話

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おはようございます。

東京は今週で終わりかもしれませんが、桜が綺麗でいいですね。

そんな中不動産投資の活動は尽きません。

さて本日は銀行の融資姿勢についてです。

先日ある地方銀行の担当者と電話で話したのですが、4月に入って明らかに潮目が変わったそうです。

今までは自己資金1割だった案件は2割になっているようです。

正攻法でのフルローンはもはや厳しいのでキャッシュが無い買主の場合は自らリスクを取っていくしかありません。

ぶっちゃけ、お金持ちとしか取引しない姿勢に変わるそうです。

自己資金を2割も、3割も入れられれば新規取引応じますといった感じです。

そんな中持ち込んでいた案件は案の定評価が足りず、自己資金を入れて購入する流れになります。

それでもイクメン大家は前からキャッシュは結構使って買ってましたのでお金を使うこと自体問題ないですが、これから不動産投資を始める大家さん、規模がまだ道半ばの大家さんにとっては、購入スピードが落ちるのは避けれない状況になるかもしれません。

新規取引のハードルが上がっているからです。

小規模でも良いので取引銀行を増やす戦略が将来的に規模拡大に備えた正しい方向だと現時点では思います。

3000万円のアパートでもイクメン大家は新規取引なのであればどんどん買います。

融資が厳しくなると物件価格は徐々に下がってきますので、今年の9月決算期に向けた行動が大規模大家になれるかどうかの明暗を分けるかもしれません。

イクメン大家は諦めずに物件を持ち込み続けて買いまくります(笑)。



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属性で使える銀行が異なる事を理解する

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おはようございます。

本業で名古屋に来ているイクメン大家です。

さて以前に属性別の融資戦略の記事を書きましたが、最近は条件が少し異なってきましたので更新したいと思います。

不動産投資において銀行融資は避けて通れないプロセスです。

築古や戸建てを現金で買って資産を増やす方法もありますが、この記事では年収別に融資を使ってレバレッジを効かせた手法について説明します。

不動産投資では主に銀行、売主、買主、仲介会社のプレイヤーがいます。

その中でも銀行が融資を出さない限り物件を買う事はできません。

サラリーマン年収が低い方、カードローンや車のローンなどの借入がある方、収入や自己資金が1000万円以下又は過去3期分の決算書が赤字の自営業者の方は銀行からみて一般的に「低い属性」に所属する事になります。

ここでいうサラリーマン年収ですが、700万円を基準にしておけばいいと思います。700万円以下の方は一般的に「属性が低い」ということになります。

700万円以下の方は戸建てや築古の小ぶりな物件を現金中心に投資を進める方が良いと思います。

ただこの基準も銀行によっては1000万円以下の方も低い属性になる場合もありますのでキッチリと決まっている訳ではないことを理解しておいてください。

低い属性だからといって融資を受ける事が出来ない訳ではありませんので心配する必要はありません。

低い属性の人がその人なりに進められる方法があります。

高い属性の中でさらにカテゴリを分けますと、年収1000万円、3000万円、5000万円の方においても不動産投資のやり方は変わってきます。

つまり高属性の年収1000万円と年収3000万円では銀行の姿勢が全く異なります。

さらに年収1000万円を超えていても例えば自己資金が100万円しかないと属性は低くなります。自己資金は1000万円を最低ラインに考えておけばいいと思います。

ただ自己資金が1000万円以下の場合でもスモールスタートで対応できる方法はあります。

属性によって不動産投資の進め方が全く異なりますので、成功している人のマネをしても自分に合ってないやり方だとやるだけ無駄という事になります。

今のメンター(師匠)が自分と同じ属性なのか(もしくは過去に同じ属性だったのか)を十分確認しておくことをオススメします。

また融資においては、属性だけではなく自己資金、時期、物件、支店、融資担当者によっても結果が変わるので属性は大きな方向性を決める最初の基準だと認識しておけば大丈夫です。

本記事の情報も時が過ぎれば変わりますのであくまで参考情報としておいてください。

また本記事では法人融資を前提に記載しています。個人での購入は考慮していません。

年収700万円以下の方が利用出来る金融機関
  • 日本政策金融公庫
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • いわゆるノンバンク系

年収700万円以下でも自己資金が1000万円以上あるかないかでも使える銀行が変わってきます。

年収に関わらずどこにゴールを持つかでやり方が異なります。

年収700万円以下の方が資産10億円、年間CF2000万円を目指すのであれば時間は非常にかかりますが、法人スキームでじっくり責めていく必要があります。

年間CF1000万円を目指すのであれば、金利は高いが緩い銀行でそれほど苦労せずに達成することは可能です。

ただし大きく拡大する事はできなくなります。

年収700万円以上年収1000万円以下の方が利用出来る金融機関
  • 日本政策金融公庫
  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • SBJ銀行(ただし法人名、法人住所を信用情報に記載)
  • オリックス銀行(ただし代表者名を信用情報に記載)
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 一部都銀

    もし自己資金が1000万円以下の場合は、既出の年収700万円以下の方が利用出来る金融機関を中心に考えた方が無難です。

    年間CF1000万円を目指すのであれば、緩い銀行でそれほど苦労せずに達成することは可能です。

    ただし法人スキームで大きく拡大する事はできなくなります。

    年収1000万円以上の方が使うべき金融機関
    • 信用金庫
    • 信用組合
    • 第1地方銀行
    • 第2地方銀行
    • 都銀

    などその他多数あります。かなり有利ですね。

    ただし最近の融資の縛りで例えば横浜銀行では年収2000万円以上でないと新規取引しないという方針も打ち出してきています。

    その他四国系の銀行では合同会社への新規融資はしないなど厳しい声が聞こえてきています。

    年収2000万円以下の方は使える地方銀行も少しづつ減ってきているようです。

    ただ支店や担当者によって同じ案件でも融資が出るところ、出ない所があります。

    しかも情報が随時変わりますので最新の情報を常に把握しておく必要があります。

    年収2000万円以上の方が利用出来る金融機関


    話を聞いてくれない金融機関はないでしょう(笑)。

    積極的に持ち込んで良い担当者に巡り会えれば拡大する一方ですね。


    という事で古い記事を更新しましたが、融資の締め付けが進んでいいますので、本業の年収を上げていく事が不動産投資の成功の鍵にもなりそうです。



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    イクメン大家

    Author:イクメン大家
    イクメン大家こと
    成見 郷(なるみ ごう)と申します。

    2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

    2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

    会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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