どこに行っても物件が無いという話をよく聞きます。

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本日から広島入りです。

オバマ大統領の歴史的な瞬間に立ち会いたく、1ヶ月前からホテルを予約しておりました。

現職の米国大統領の広島訪問が本当に実現するとは思いもしませんでしたので楽しみにしております。

また月曜日には大阪に日帰りで業者さんや新規取引に向けて銀行への挨拶などをしてきました。

その中で出てくる話、というか最近よく聞くのが

「物件が全く無いです。」

というフレーズ。

これだけ物件価格が高騰している中で条件の良い物件を探すには良質の情報が重要です。

しかも業者さんがエンドユーザー(我々)の価格で買って、さらに高値で転売する状況になってきていますので、エンドユーザーの我々が割高に感じるのも無理は無いです。

物件は本当に無いのか?については、良いと思える物件が少なくなっているのは感じます。

その中でも良い物件は確実にあります。

それを高い確率で仕留めるにはライバルが居ない状況を作り出し(もしくは仲介営業さんに作ってもらい)、銀行の融資審査を素早く着実に進める事が必要です。

投資指数が20の儲からない物件でも融資付くからという理由で買わずに、じっくりと諦めずに待っていると、凄い物件がやってくることもあります。

焦ることはないです。

確実に資産を拡大する方法さえ知っていれば、数十億という不動産を持つ事が遅かれ早かれ可能になります。

融資が付くからという理由だけで購入してしまったように、不動産投資は最初の入口を間違えると、結果的に遠回りしてしてしまいます。

資産拡大できない状態に陥り、全く買い進められない方が意外と多いのには驚かせられます。

想像ですが、業者さんの提案の仕方が上手かったのでは?と思います。
銀行融資がセットで提案されて、自己資金無しの0円で買えて、毎月のキャッシュフローが30万円増えますといったような甘い文句になびかない人の方が少ないと思います。

私の周りでは私のアドバイスに従って、個人の信用毀損を回復しイクメン大家式の不動産投資で復活した方が数名います。

急がば回れです。















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銀行が私に紹介したのは○○○○でした。

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地方銀行が仲介会社を紹介


可愛い赤ちゃんの姿を1日中見ていても飽きないですね。時間があっという間に過ぎていきます。

さて最近銀行と仲介会社のコラボレーションによる顧客の紹介が増えたような気がします。
まだ取引の無い銀行の担当者の方が是非私に仲介会社を紹介したいということで、仲介会社の方を連れてお越しになられました。

銀行としても良い物件情報は得意の地域のみしかないので首都圏のいわゆる未公開の物件情報を高属性の顧客に紹介したいという事だと思います。

打ち合わせに大手の仲介会社さんの支店No2の方が最初ということで来られました。
私の自己紹介を簡単に済ませてどういう目線の物件が欲しいかを聞かれました。

初対面の方にキャッシュフローナビの【投資指数】が60以上と言っても通じませんので、8.5%のRCを希望しますとお伝えしておきました。後は案件情報をドンドンくださいとだけ。

その仲介会社さん曰く、世間で言われているほど投資物件の価格が上がっている感じはありませんと。むしろ良質な物件をお届け出来そうと自信満々な感じを受け期待しています。

私としてはアプリで物件判定を流れ作業のように行うだけなので大量に送られてきても全然大丈夫なのですが、今のところそんなに来ないですね(笑)。

1件だけ来たので試算したところ投資指数40となり投資対象外でした。投資指数が60になる為には、1億8000万円の物件価格で指値が3000万円ほど必要ということが分かりました。恐らく無理なので本件は流す感じにしています。


銀行は融資したくてしょうがない


銀行も提携している仲介会社に顧客を紹介するなんて、筋の良い物件と高属性の人にがっちり融資したいんでしょうね。銀行は仲介会社から手数料をキックバックされるようですが。

銀行の方と面談するのは非常に重要です。案件ありきではありますが、銀行の担当者、特に不動産で融資の稟議を得意としている方とは話が盛り上がります。

今の不動産の融資状況や傾向など面白い話が聞けますので私は積極的に銀行の方と会うようにしています。

銀行というだけでお金を借りるという負い目からなのか、少し距離を保たれる方がいると思いますが、我々は銀行にとってお客様でありますので堂々とした態度の方が融資担当者の受けはいいです。

当然銀行も手数料ビジネスですから融資の審査過程で様々な要求事項もあります。
元金均等でもいいか?
金利は○%でいいか?
定期預金は○○○○万円入れてくれるか?
融資期間は○○年でいいか?
クレジットカードは加入してくれるか?
投資信託は買ってくれるか?
奥様に連帯保証人になってもらえるか?

などなど様々な事を聞かれますが、聞かれるということは担当者は何とか稟議を通そうと頑張ってくれているということなのでプラスに考えたいですね。

ただ私は出来るだけ上記のような要求には応えないようにしています。
特に連帯保証人です。

これは法人の事業継承者が誰かわからない云々と言われどうしても入れて欲しい、
入れないと融資出来ないと言われたことがありますが、全て断りました(笑)。

ただ断るにも少しテクニックが必要です。法人融資の場合、定款を銀行に提出します。
私はその定款の中に下記の項目を追加しておきます。

社員が死亡した場合又は合併により消滅した場合は、当該社員の相続人その他の一般承継人が当該社員の持分を承継するものとする。


これで私が死んでも会社が存続することが可能です。
これを根拠に連帯保証人を追加する必要はないですよね?と事業継続の為には連帯保証人は必須ですと言っていた融資担当者と交渉し4億円の融資を通してもらったことがあります。

全ての融資の連帯保証人は私のみです。
自分以外の連帯保証人は将来の事も考え出来るだけ避けたいですね。


まとめ


銀行は不動産+属性の良いサラリーマンに融資したいと考えています。今回の銀行からの提案はそれを銀行目線で進めやすい形となりますので、大手の情報網に期待しつつ、今年もその銀行さんとの取引をまずは開始したいと思います。


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銀行から出入禁止の不動産業者

|銀行が持っている不動産業者のブラックリスト

実際に銀行の融資担当者から聞いた話ですが、とある都銀さんでは不動産にかかわる業者さんのブラックリストを持っています。

いくら属性が素晴らしい方、物件が良くてもブラックリストに載っている業者さん経由の持ち込みでは全てアウトになります。

その担当者さん曰く、「融資本当は通してあげたいんですけどねぇ〜」と、業者選びが間違えているだけなのにかわいそうですとまで言ってました。

これは本当にある話でして、私もある業者さんから買ったことありますがその業者さん、上記都銀のブラックリストに載っていたそうです。。。。

私が購入したときは問題なかったのですが、その後工期が大幅に遅れるなどかなりまずい対応を金融機関にしたそうです。


|何故ブラックリストに載るのか?

私が聞いているもしくは、確認した限りでは、
1.源泉徴収表を細工している
2.金融エビデンスを細工している
3.物件価格のふかし(実際の価格よりも売買価格を高く見せる行為)
4.二重売買契約
5.建築業者の場合は嘘の理由で工期を大幅に遅らす

などがあります。

1.源泉徴収票の細工までなんて!と思いますが、実際にやっている業者がいます。

初めて物件購入する際にこういった悪質な業者から年収低くても不動産投資出来ますよと甘い誘いを受けてもきっぱり断りましょう。

もし購入出来たしても何か不測の事態に陥ったときに危険です。最初は自分の給料からローンを支払える範囲にとどめた方が無難です。

2.の金融エビデンスの細工は日常茶飯事ですね。私の経験則では、かなりの業者さんがこれをやっています。

3.物件価格のふかしも日常茶飯事です。先ほど源泉徴収票を細工している業者でも当たり前のようにやっています。

4.売主さんの協力が必要ですが、こちらもお願いすれば可能な業者が沢山います。

5.こちらは珍しいですが、実際に私が経験あります。
建築請負契約を建築業者ではなく売主と売買契約で済ませていると融資されたお金が一旦売主に入りますので、どういう使い方をされているのか銀行や買主は把握出来ません。

こうなると建築会社に本当に支払われているのか?と疑問に持ちますよね。実際支払われていないので工期が遅れることになる可能性もあるのです。

|どの業者がブラックリストに載ってる?


これはここでは公開出来ませんが、複数の業者が登録されているのは確認しています。

ある銀行では◎◎◎家さん、ある銀行では◎◎◎◎不動産などが出入り禁止になっています。
初めて不動産投資を行う方がこういう業者から仲介受けるだけでリスクになることは注意しておいた方がいいですね。

あくまで個人的な意見ですが、物件買うために手段を選ばずやるのは良いけど、上手くやって欲しいというのが本音です(笑)。

一方こういうリスクを理解して進める場合は、自己責任になりますのでご注意ください。

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中間省略の業者さん

年末に融資承認降りている物件があるのですが、その売主である中間省略の業者が私には売れないと言ってきたようです。

そもそも昨年9月から売却の意思を出して年内には売りたいと言っていたのに、融資承認取ってから話すると時期を延ばしてくれと言ってくる始末。

一度会ったのですが腑に落ちない感じの打ち合わせとなり双方フラストレーションの溜まる形となってしまいました。

売却物件の管理をしたいというのが先方の最低条件だそうで。。。。

しかも免責は必須、打ち合わせ直前に買上と中々見ないなめた対応をしてきます。

色々難癖付けて売るのを拒もうとしているのか?果たしてエンドさんと握れてないので時間稼ぎなのか?は不明ですが、

ふざけた業者もいるもんです。

こんな信頼出来ない売主業者に誰が管理をお願いしたいと思うのでしょうかね。

何かあれば修繕費を要求されるのが目に見えています。しかも管理契約の解約には6ヶ月前の事前通知という常に上から目線です。

さてここからプロの腕の見せ所です。

売主側の仲介も腸煮えくりかえっているそうで、中間業者すっ飛ばしという最終手段に出るかもしれません。

まぁそこはお任せしますが、融資承認取っているので何とかまとめて欲しいものです。

これはプロにお任せするしかありませんね。





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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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