入居者が決まりました。

この前申し込みの方からフリーレントのお願いがあり承認したところ無事契約となりました!

これでまた1室埋まりました!嬉しいです。

実は私も個人的に引っ越しを考えておりまして、色々賃貸物件を内見したところめぼしい部屋がありましたので、フリーレント付けてください!と管理会社にお願いしたところ通りました(笑)。

これは時期によるものが大きいですね!

これが12月〜3月の繁盛期ですと断られてたかもと思うと引っ越しの時期は大事です。

大家としては苦しい時期ではあるのですが家賃を下げずに決めれもらえるフリーレントは活用すべきですね。


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フリーレントの交渉

今日は暑かったですね〜。サラリーマンですのでお客様の所へ行き、プレゼンテーションして来ました。
しゃべると熱くなるので汗が止まりませんでした。

昨日管理会社より入居希望者からお願いの連絡がありました。
フリーレントを1ヶ月付けて欲しいというものです。その物件空室に悩んでいるものだったので即決でOK出しました。

1室でも早く決まって毎月の空室損失をゼロにしたいです。
秋にかけて少し動くかと思いますので広告費を2.5にした効果を期待したいと思います。


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新たな新築物件の案内

本日は美味しい昼食を会社のメンバーで堪能しました。高級ランチもたまにはいいものですね。

さて5月に購入した新築物件ですが、本日満室となりました。ヤッター!
満室は気分がいいですね。

さてまた新たな10月竣工予定の新築物件の案内をもらいました。地下鉄駅5分の立地で仕様は十分ハイグレードなものになります。
先月購入した新築で融資を受けた銀行からは、「お持ちの物件が満室になれば融資します。」と言われておりますので(先月購入した物件あと1室で満室)、今月中に満室するという前提でまた同じ銀行に本日の新築案件を持って行く予定です。

銀行のコメントを信じると融資は堅いと思いますのでさらに買い進めていけそうです。

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今月も物件を購入します。

今月も半分が終わりもうすぐ9月突入ですね。年を取ると時間の経過がとても早いです。時間が経つのは早いですが人生は充実しているので毎日が楽しいです。ネガティブな事を考える暇がありません。

さて本日のテーマは物件購入です。実はすでに融資承認降りている物件がありまして、先月に引き続き今月も購入します。
その前に金消ですが近いうちに金消を終わらせて、決済という流れになります。
2億の物件ですが、利回りが12%越えのシェアハウスです。元利均等、金利は1%前半で期間も耐用年数内一杯となります。

この物件満室保証も付いていますので立ち上がりに苦労しないですみそうです。こういう物件なかなか無いのですが、これもご縁があり即決で買付を入れました。本件決断できたのもCashFlowNaviのお陰です。机上の計算にはなりますが、確実にキャッシュをもたらしてくれる物件を判定してくれます。

この物件は私が買付1番手で抑えて、銀行からの融資承認おりるまで2週間でした。その後他の複数の仲介業者さんからこの物件の提案をもらいました。この業者さん達よりも早い動きで物件を確実にロック出来るか出来ないかが優良物件を買えるか買えないかの差になります。
私はこれだ!と思った投資指数60以上の物件は即座に買付入れて、すぐに融資承認を取り付ける体制を整えています。
まさしくスピード勝負です。

物件のキャッシュフローを即座に判定し買付をすぐに出せる人が、優良物件を抑える傾向にあると思います。

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消費税還付通知が来ました!

長いお盆休みが終わり本日から仕事開始です。しかも東京はすごい雨でどんよりしてますね。
そんな気分の中1つ嬉しい事がありました。

消費税還付の通知が送付されてきました。
消費税還付


今回は還付額が約800万円となりました!
消費税還付でキャッシュフローが改善しCashFlowNaviの投資指数の数値も上がります。
レバレッジを効かせた投資では特にキャッシュフローが大事です。安定的な経営を継続していきたいですね。

この還付金を次の物件の頭金とする予定です。

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耐用年数を超えた物件への融資は可能か?

とうとう夏休み最後の日となりました。楽しい時間は早いもので来週からはサラリーマンとして開始です。
今月は海外出張も控えておりますので気楽に行きたいところなのですが、仕事のスケジュールはすでに埋まってきています。

さて本日のテーマは耐用年数を超えた物件への融資は可能か?という内容です。
結論から言いますと可能です。ただし私の場合は、個人の信用を毀損するSガ銀行やSズ銀行のような高い金利の銀行を使いません。私の保有物件で耐用年数越えの融資実績があるのは、信用金庫からの融資です。

現在耐用年数を完全に超えた古い物件を検討していますが、ある信用金庫に持ち込んだ所、融資検討のテーブルに乗るということで金利も1.5%〜2.0%の間で期間も15年〜20年という話になってきています。
この条件で融資承認がおりますと、CashFlowNaviの投資指数は90を超えます。

今月中には方向性が出るそうなので非常に楽しみな案件の1つです。

耐用年数を超えても融資出すところは必ずあるのであきらめずにトライしたいですね。

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エアコンが壊れました!

本日は8月15日の終戦記念日です。平和が続くからこそ銀行から融資を得て不動産投資も可能な訳です。ずっと平和な日本を願うばかりです。

さて本日はエアコンの故障です。
収益ビルの方でエアコンが壊れたという連絡が管理会社より今月初めに入りました。オフィスが入っておりますので埋め込み型の業務用エアコンです。基盤がおかしくなったようで、20年前のエアコンですから部品もなく交換という運びとなりました。

見積を取ると定価で80万円ほど。業務用ですから仕方ないですが、今回はリース(オペレーティングリース)で対応することにしました。法人でこの物件を所有していますし、今後の融資の為にも自己資本比率を上げていくので出来るだけ資産は持ちたくありません。つまり貸借対照表の資産を増やさない為には購入するよりリースの方が良いわけです。

見積を取っているやり取りの間に、また管理会社からいや〜な連絡が。。。なんともう一台別のフロアで壊れたようです。
2台目の見積を取ったところ、フロアが広いこともあり少し大きめのエアコンが必要との事で、定価で120万円でした(汗。
値引きなど入れて頂き、工事費込みで70万円となりました。それにしても業務用エアコンは高額ですね。

この2台ともにリースで対応することにしました。毎月2万円ほどでリース期間中は修理保証が付いておりますし電気代の見える化も対応しています。このビルは古いのであと何台壊れるのか心配ではあるのですが、新しい機種ですと20年前のエアコンより電気代が80%以上削減出来ると言うことで、新しいエアコンに入れ替えればテナントにとってもメリットがある訳です。恐らく月の電気代だけでリース料は払えるぐらいになるかと思います。

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空室を完全に無くすのが大事!

今日は子供と一緒にレゴディスカバリーセンター大阪に行ってきました。朝一番のチケットを1ヶ月前から予約、購入しており、10時のオープンと同時に入場出来ましたのでほとんど並ぶこともなくストレスフリーで遊ぶことが出来ました。やっぱり何事でも1番は気持ちいいもんですね。

さて今日のテーマは空室です。大家業にとって、空室はストレスしかありません。毎月のキャッシュフローを蝕む空室。
物件規模が大きくなるにつれて空室数も増えていきます。物件力があるものは空室に悩まされることはありませんが、私の場合1棟で長期の空室に悩まされている物件があります。現在の所、18室中8室空室です(汗)。

購入時CashFlowNaviの投資指数的には問題はなかったのですが、蓋を開けてみるとその地域のニーズのくみ取りが甘かったと思われます。どういうことかと言いますと、私の物件は単身者向けなのですが、実際ニーズがあるのはファミリーが多いようです。
空室にはアクセントクロス、無料インターネット、カラーTVモニターフォンなど単身者向けの人気設備も設置済みではあるのですが、そもそも単身者向け物件を探している絶対数が少ないので苦戦しているという状況です。

仲介業者さんがリーシングの肝になりますので、この物件には広告費2.5ヶ月+営業に商品券という戦術で対応開始しました。
ちゃんと結果が出てくるのに1ヶ月ほど掛かると思いますのでまたブログで状況を更新したいと思います。

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3000万円の定期預金入れてください。

今日も暑いですね。暑すぎるので昨日は子供と一緒にスパワールドに行ってきました。
去年は1時間ぐらい並んで入場したのですが、今年は朝一に行ったのもありすんなり入れました。
会社の福利厚生の格安になるクーポンを印刷して、窓口に提示すると子供と合わせて2500円割引で入場出来ました。
プールはスライダーや流れるプールなどもあり、世界の温泉も併設されていますので大人も子供も楽しめました。

さて最近の地銀の傾向として金利、期間を良い条件で融資は出すが、代わりに預金を入れてくださいというのが多いですね。
先月決済した案件の銀行は、3000万円を定期預金に入れてくださいということでした。
条件を確認すると金利は1.2、元利均等、耐用年数いっぱいまでとなりアプリで試算してキャッシュフローが十分回るのを確認出来ましたのでその条件に応じる事にしました。この3000万円は1年間は動かせないので死金となります。(多少の金利は付きますが)。
その他、投資信託買ってください、クレジットカード作ってください、法人のインターネットバンキング入ってくださいなど銀行からの依頼は様々です。

現在特に新規銀行との取引を大事に考えておりますので、多少預金を入れてでも口座を開き融資を受けてその銀行と取引を開始する戦略を取っています。

また物件を毎月のペースで買い続けるには相当なキャッシュが必要となります。
手付金、上記のような銀行から預金依頼、不動産取得税などが必要となりますのでキャッシュを上手く回せる計画が必須です。
私の場合は消費税還付を組み合わせて買い進めていますので、消費税還付のタイミングで次の物件に動くような形となりつつあります。
とはいえキャッシュフローナビのアプリで出た投資指数60以上の物件には買付書を常に入れまくってますので、その中で売主、買主、銀行融資が全て合致した案件に注力しています。

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老人ホーム

今日も暑いですね〜。現在大阪へ帰省中です。
本日は朝から大阪の地銀、信金2つを回って次長と世間話してきました。

地銀、信金訪問の主な目的はインターネットバンキングの申し込みでした。
東京から毎月の入金確認はさすがに大変ですので、今回大阪の金融機関のみインターネットバンキングで毎月のキャッシュフローの状況を確認することにしました。
無事申し込みが完了したので2週間ほど待つことになります。

午後は、ある地銀のローンセンターに電話して例の化け物物件を取り組めるかどうか?の軽い打診をしました。
私の属性的には全く問題ないようなのですが、物件の化け物具合にかなり引かれました(笑)。

結論から言うと、取り組みは可能だが物件が色んな意味ですごすぎてどうでしょうか?という感じです。
木曜日までに方向性は返事もらえるので期待せずに待ってみたいと思います。

その足で夕方には建築中の老人ホームの売主と打ち合わせ。非常に大きなお金になるスキームを教えてもらいました。
法人だから出来る訳ですね。来年試してみたいと思っています。
またこの老人ホームの件で、現在工事が遅れていますので、契約書の覚書にて家賃保証を引き渡し後すぐに開始するという形にしてもらいました。本来なら6ヶ月の猶予期間があったのですが即保証となり私としては満足しています。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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