シェアハウスの管理

いやー東京もすごい雪でしたね。

出社するのにも滑らないように気をつけて歩きました。

そんな雪の中、シェアハウスの管理についてシェアハウス専門の管理会社と打ち合わせしました。

今のところ3棟のシェアハウスを保有していますが、大きいのから20室の小さいものまであり、場所も神奈川県、千葉県、埼玉県に保有しています。

千葉の物件は売主が管理会社と言うことでスムーズに管理を行って頂いています。

神奈川の物件は新築シェアハウスになりますので、仲介業者さんの関連の会社で管理して頂いています。

今回大型シェアハウスの管理について売主が契約していた管理会社から新しく変えようということで色々話をしました。

シェアハウスはハード(建物)だけでなく、ソフト(管理)が魅力的な物件も多いのでこのソフトのコンセプト決めが重要な要素になります。

シングルマザー専用シェアハウスとか音楽関係シェアハウスなど様々なコンセプトで運営が出来るのでやり方次第で大きく変わるのが特徴です。

今回の大型物件もコンセプトを再構築して入居率を上げていく事に協力していただけそうな管理会社にお任せしようと考えています。

保有している他のシェアハウスとのコラボレーションも出来そうなので今後が楽しみな案件となります。





「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


あーこれ欲しい

久々にこれは!と思う物件を紹介されました。

キャッシュフローナビの指数が80です。


分析結果3

全然別物件で指数80の物件を2年前に購入したことがあります。

この物件、購入時は空室が目立っていましたがちゃんとメンテナンスして空室を減らしていくと

毎月非常に多くのキャッシュを残してくれる優良物件となっています。

それぐらい指数80というのはすごいんです。

指数60でもキャッシュは残ります。

こういう物件を素早く分析して資料もらって5分で買付入れる!

こういう素早い行動が良い物件を取得出来る必要条件になってきていると思います。

私の場合、資料頂いてすぐにキャッシュフローナビで分析します。指数が60を超えているとすぐに買付を出します。

実際の物件視察は買付後に行います。

この一連の行動を繰り返すだけで効率よく良い物件に出逢う確率が上がると思います。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


新築プランがダメになりました。

東京都中央区の抜群の立地で2LDKの新築プランを検討していていました。

まずは土地を決済して、鉄骨造の間取り2LDKを11階というプランです。

色々な金融機関に持ち込んでみましたが、建築費が高いということで中々進まず苦戦していました。

そこであきらめずにある金融期間に持ち込んだ所検討してくれるということで、支店審査の結果を待っていたところ、

土地の2番手の方が融資特約無しで購入したいということで、1番手だった私でも融資が決まっていないという事で

本件諦めざるを得なくなりました。

立地は抜群でしたので残念ですが、次回プランに期待したいと思います。

他の物件では今のところ、買付入れているのは3件で全ての物件を完全にロック出来ている状態です。

その他2件で売買契約済みで現在建築中、もう2件の売買契約を今月中にする予定です。

どんどん良い情報が流れてきています。


これは業者さんとの付き合いもありますが、営業さんの力も非常に大きい所ではあります。

物件の高騰が話題になっていますが、私の所に入ってくる情報は決して割高ではなく完全非公開で川上の情報になっているからです。

良い情報を常に得られる状態になるには投資家から業者さんへの積極的なコミュニケーションと信頼関係が必要です。

そうしている間に平塚でよさげな物件が来ました。

キャッシュフローナビで試算すると指数60となりましたのでさらに買付入れます。

分析結果2




「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


消費税還付

最近はやっと寒くなってきましたね。

インフルエンザも流行りだしているようで体調には気をつけたいですね。

さて本日消費税還付の通知ハガキが国税から来ていました。

あの黒いの剥がすのが楽しいですね。

今回約1,100万円の還付となりました(((o(*゚▽゚*)o)))。

消費税還付は4月以降ますます難しくなると思われますが、投資家側からすると購入した物件の利回り向上と規模を拡大する上での重要な財源となりますので大事にしたいと思います。

このキャッシュを物件購入する為の資金源にしてさらに拡大していきたいと思います。

何事もそうですが、「段取り八分、仕上げ二分」です。

準備を完璧に行えば結果が自ずとついてきます。

目的意識をクリアにして明確化する事で何事にも迷わず進むことが出来ます。

目の前に起こっている事象には無駄なことは1つもなく、目的がはっきりしていれば苦とも感じず突き進めますね。


「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


【指数60】新着物件情報

本日ある仲介会社の営業さんとお会いしました。

入りたてほやほやの未公開物件の資料をもらいましたが今後の展開が面白そうな物件です。

国道沿いで周りに有名なFC店が多数ある場所になります。

住宅だけでなく店舗での展開やトランクルームなど様々な出口が考えられる優良物件です。

しかも土地が1000坪以上となり、少しさせれば売値と積算がほぼ並びます。

問題は大きな物件になりますので価格が大きい点ですが、信用金庫などに持ち込んで反応見たいと思います。

ひょっとしたら大化けする物件に出会えたような予感があります。

キャッシュフローナビの指数も60と良い値を示しています。
分析結果1

後は出口をしっかり検討して行きたいと思います。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


太陽光発電の設置

物件を購入すると必ず行う確認事項があります。

1つ目は、自動販売機の入れ替えが可能かどうか。

前オーナーとの契約期間が過ぎていて入れ替え可能な契約になっていれば、新規で自販機を設置して協力金をもらうようにしています。

ある物件に置いている自動販売機は毎月800本も売ってくれる優秀な成績を残してくれています。

2つ目は、プロパンガス会社の入れ替えです。

都市ガスの場合は無理にプロパンに変えることはしません。

ガス代があがるので入居者の満足度が下がります。

プロパン会社の入れ替えで、カラーモニタフォン、エアコン、コンロ、給湯器の入れ替えなど行ってくれます。

ただ契約期間が長くなるのでそこは注意ですね。

3つ目は、太陽光発電の新規設置です。

まだまだ太陽光発電の設置がある物件が少ないですね。

私は物件を購入すると必ず太陽光発電の設置を行っています。

ここでの狙いは太陽光発電業者さんが屋根に上って防水の状態や屋根の状態を無料検査してくれます。

ここで防水が必要であれば防水込みの工事費で太陽光発電の設備を発注することで屋根も健全になって太陽光も設置される事になります。

太陽光の業者さんは屋根に詳しいです。

実際、ある物件で管理会社から今まで指摘されたことのない屋根部分について修繕の提案を受けました。

写真も撮ってきてくれたので確認すると、錆びて穴が空いてました。。。。管理会社から指摘して欲しかったんですがね。

屋根の錆

こういう事もあるのでまず屋根を確認してもらうようにしています。

また下記のようなシミュレーションも作成してくれるので投資利回りも出てきます。

太陽光シミュレーション

物件の立地がよければトランクルームの設置も検討したります。

今進めてるトランクルームのプロジェクトがありますのでオープンまで気を引き締めて行きたいと思います。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


売主との打ち合わせ

昨年に融資承認降りている案件があるのですが、契約がなかなか進まない困った物件があります。

先方が売り急いでいると聞いていたので、こちらとしても年内に決済すべく銀行に早く融資承認を出してもらう為に素早く動いていました。

その甲斐あって12月中旬には融資承認がおりたのですが、そこから売主側の動きが遅い。。。。

全然契約日が決まらない状態です。。。

ここまで動いたのになにやっとんじゃー!と怒鳴りたいところですが、ここはぐっと抑えて相手の出方を待ちます。

それから1ヶ月ほどぐだぐだ時間が過ぎたので、もうええ加減にしてくれと思い

仲介業者に取り持ってもらい、売主、買主、それぞれの仲介で打ち合わせしました。

詳細はここでは控えますが、決定権がない人が出てきても困るんですよねぇ。

こちらの期待としては即決で契約日、引き渡し日が決めたいと考えていたのですが。

持ち帰って検討ということで、なかなかフラストレーションの溜まる中間省略業者(売主)です。

金融機関には待ってもらう事になりますし、私としても管理会社の手配や太陽光設置の調整など全てずれ込む状況です。

明確な理由が無い中でこれだけ遅い仕事を平気で行う神経が理解出来ません。

やはり決断力のある出来る方と仕事したいですね。

とまぁぐちぐち言っても仕方ないのでとにかく待ちます。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


今年の目標



昨年は個人的に不動産投資の購入が爆裂した年でもありました。

未公開物件情報がどんどん入ってくる状態となり、こちらも素早く動けるように常に買付書の準備をしていました。

それら物件は完全にロックしているものばかりでしたので、ライバルが無い状態で指値交渉も出来ました。

最大物件価格の1割(4億円を3億6千万円で指値成功!)も指値出来た案件もあり非常に有意義な年でした。

昨年の活発な活動の結果、

合計328室の規模に拡大しました。

ところが空室率は空室多数で購入した物件、新築物件がありますので、19.8%となりました。。。。

立て続けに購入する前は、空室率が3.5%でした。


さて今年の目標ですが、大きく5つあります。

1.空室率を5%以下に下げる事

2.50億円の規模まで不動産を増やす事

3.トランクルームや太陽光発電などで物件利回りを上げる

4.法人の自己資本比率を上げる事

5.まだお取引の無い金融機関と新規取引を開始する事



これらは不動産投資、賃貸事業を成功させるのに必要な目標となります。

それぞれもう少し説明しますと、

1の空室率の改善は、管理会社さんとのコミュニケーションが大事となります。

またシェアハウスに関してはコンセプトが大事です。

空率が多いシェアハウスについては入居者の方が魅力的に感じるようなコンセプトを再構築していきたいです。

2の不動産の規模を50億にするという定量的な目標が行動の原動力となりモチベーションにもなりますので大きく考えたいと思います。

この規模をどう実現するかは逆算で今何をするべきかを一つ一つこなしていくだけです。

3のトランクルームや太陽光発電についてはすでに行動開始していますので、事業としてちゃんと立ち上がらせたいと考えています。

4の自己資本比率を上げるには、本業で利益を出し、税金を払って純資産をコツコツ増やしていくこれが王道です。

節税は大きく行うつもりはありません。これも事業を拡大する為に必要な戦略となります。

5.新規の金融機関開拓は楽しみな目標です。東京の日本橋を散歩しているとこんなに銀行あるんだ?!といつも驚きます。

1つの融資がダメになってもこれだけ沢山金融機関があるのでどこかOKだろうとあきらめずに当たります。

今年も良い物件と私の情報をセットで地道に開拓して行ければと考えています。

ブログではこれら5つの目標を進めるなかで良い情報を皆様に共有出来ればと思います。


「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


定期預金は実質金利を上げる事になります。

定期預金って皆さん入れられていますか?

私は銀行から融資を受ける際に有利な条件を引き出す為に1つの手段だと割り切ってお付き合いする事もあります。

年末購入したある物件は3億円でしたが、融資してもらった銀行に3000万円の定期預金をしています。
その他多数預けていますよ(・Д・)ノ。

銀行は不動産投資をする上で重要なビジネスパートナーになります。

ここで担保でもない定期預金が何故銀行は必要なのか?


これは定期預金に入れてもらうことで実質金利を上げて銀行が少しでも儲かるようにする為です。

この実質金利の事をジッキンと呼びます。

例えば5000万円の融資を金利2%で受けます。ここで銀行から1000万円の定期預金お願いされたとします。
定期預金の利率がここでは1%とします。
支払い利子が3%、受け取り利子が1%、定期預金1000万円、融資金額5000万円です。

(支払い利子ー受け取り利子)/(借入金ー固定預金)x100で実質金利が算出されます。

(150万円ー10万円)/(5000万円ー1000万円)x100=3.5%

3.5%が実質金利となりますので融資で当初の金利3%より上がっていることになります。

定期預金が2000万円になると、
(150万円ー20万円)/(5000万円ー2000万円)x100=4.3%

なんと4.3%まで上がってしまいました。

つまりお金を借りれば借りるほど金利は安くなり、預金をすればするほど金利は高くなるということになります。

定期預金は担保でもないので今後のお付き合いという側面が強いと思いますが、事前に通知もなく解約しようとすると必死に阻止されます(;゜0゜)。

基本的には新規取引銀行の場合、定期預金の協力はしますが、

例えば3000万円の場合は1000万円の定期預金を3本にする

など今後解約しやすい形で契約するように心がけています。

その中で取引の実績を積み1本ずつ解約して他の投資に回すという作戦を取っています。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


老人ホームの決済

本日老人ホームの決済でした。

3億を超える老人ホームですが、老人の方が住まわれる部屋数が40室、介護会社、給食会社がテナントとして入ります。

土地の決済からもう1年以上経過しての決済、引き渡しとなりました。時間はかかりましたが今後の展開が楽しみです。

なぜかと言いますと。。。

基本長期保有ですが、その他の出口としてファンドに売却などが考えられます。

すでに海外の大型ファンドがこの物件を欲しいと手を挙げているようです。

すでに1億円を利益として確保しつつ売却出来そうなのですが、

金融機関とのお付き合いが始まったばかりなのでそこは慎重に行動したいと思います。

2棟目の老人ホームを購入する際に、海外ファンドへの打診もしてみたいと思います。

今年も様々な案件に出会えそうです\(^o^)/


続きを読む


「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


会員制 不動産投資クラブ
読者登録 (LINE@に対応)
ブログ記事の更新をLINE@でお知らせします。
ご希望の方は友達追加をクリックお願いします。
友だち追加

又はLINEアプリの友達追加から@ikumenをID検索してください。

QRコードで友達追加:
友だち追加

ブログ記事の更新をメールでお知らせします。
登録後、確認メールが届きますのでメール内のURLを必ずクリックしてください。確認メールをクリックされず登録未完了の方が増えています。


提供:PINGOO!

カテゴリ
月別アーカイブ
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

ご興味のある方はこちらよりお願いします。

キャッシュフローナビ




「キャッシュフローナビ」は、独自の【投資指数】を駆使して、儲かる優良な不動産物件を瞬時に判定するアプリです。
不動産投資(一棟購入)をする方が、投資判断を適切に行うために開発されました。
物件を紹介された際、即座に判断しなければならない時はありませんでしたか?
このアプリは、必要な情報を入力することでスピーディーに投資判断を得ることが可能です。
最新記事
最新コメント
RSSリンクの表示