裁判の行方

|滞納裁判の和解

年末に購入した物件は、立地が抜群にいいので購入を決めたのですが、実は滞納入居者と売主が家賃滞納裁判ですでに争っていました。

この件は当然引き渡し前の売買契約で伝えられており、買主の私が特に負担はない事と売主側で裁判費用を継続して負担するということでしたので特に問題ないという判断をしました。

滞納裁判は賃貸経営をしていると避けて通れないイベントだと思いますが、基本弁護士さんに全てお任せということになりますので

私が何かをする事はないです。

今回は請求する滞納家賃が140万円以下ですので簡易裁判所での手続きとなります。

ただ勝訴しても払えないものは払えないと開き直る方もいるでしょうから裁判は出来るだけ避けたいですよね。

本件は物件の引き渡し後すぐに和解が決まりまして、滞納分は免除してあげるから2ヶ月以内に出て行ってくれというのが今回の和解の概要になります。

もし明け渡さない場合は、強制執行と滞納分の支払い義務が生じるというものです。

早く出てって欲しいなぁ。

ただし長期に渡って住んでいますので、修繕費が怖いです。。。

この修繕費は私の負担で綺麗にしないといけません。。。

とはいえ思ったよりも早く終わりそうで良かったです。

税務上、滞納家賃も未収入金として計上し、その年の不動産所得に算入されて所得税の対象となりますので賃貸経営にとって滞納は大きなリスクの1つです。

もし回収出来なければ貸倒損失として損失計上になります。


|滞納金の回収は不可?

過去に滞納常習者がいる物件を7年保有してたことがあります。その方、毎月支払いはしてくれるんです。

ただ支払い方が月家賃4万円に対して5000円だけとか、遅れながらも払おうとしてくれます。

当時取引のある管理会社にお任せしていましたので特に気にしませんでしたが、7年も滞納癖がついていると塵も積もれば山となります。

この物件を売却しようと滞納額を整理したところ、40万円ほどの滞納額に膨れあがっていました。

私が管理会社のこの対応を許していたのがそのそも間違いでした。

店子さんと密接な関係を築いて連絡はいつでも取れるし、少しずつ払ってくれる入居者さんなのでということで私も大目に見ていた所もありました。

この滞納者の方の連帯保証人である娘さんや周りの方に回収出来るか確認してもらいましたが、支払い能力はなく裁判はしないけれども、出て行ってくれれば滞納分は免除するという条件で合意できました。

私もこの物件を売却する上で、滞納者を出すという条件を買主から言われておりましたのでなんとかギリギリで合意出来ました。

この滞納家賃も大家の泣き寝入りです。売却のタイミングに併せて仕方なかったというのがありましたね。

実質、回収は難しいですね。


|滞納しない入居者

なんて居ませんよ。

ただし、経験則ですが5万以上の家賃の部屋ではほとんど滞納が起こったことがありません。

あるのは5万以下の安い賃貸物件です。

少しでも滞納のリスクを減らす為、物件を購入する際はレントロールを確認して5万以下の部屋が沢山ある場合は出来るだけ避けるようにしています。

物件の清潔さにも家賃設定が反映されていますね。

以前保有していた物件でもありましたが、激安家賃の物件は毎週1回清掃を入れないとすぐに不法投棄や大型ゴミやチラシなどで汚くなりがちです。

物件が汚れ始めると、だんだん物件全体が汚れてきますので、BM費用はけちらず清掃に力を入れた方が入居率のアップにも繫がると思います。




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複数法人で1つの銀行から融資を受けれるのか?

|法人を利用した不動産投資

不動産投資をする上で法人で不動産を所有するのはメリットがあります。

ただ融資の段階で銀行によっては新規取引になりますので、パッケージのアパートローンが利用出来る個人よりもハードルが高くなるのはよくあることです。

さてここで1つの銀行から同じ代表者の別法人でそれぞれ不動産のプロパー融資を受けることが出来るか?という疑問ですが、

答えは銀行によっては可能です。

出来れば複数の法人でお願いしますと言ってくる金融機関も何行かあります。

実際私も同じ銀行から2つの法人で2棟の融資を受けています。


|銀行の支店によって違う役割

銀行の営業担当者からしますと複数の法人で取引した方が法人顧客を新規開拓する為の支店では特に重要です。

銀行はお金を集める支店、融資を行う支店などと目的が基本的に支店間で異なります。

この銀行の支店間の違いを考慮して持ち込む支店を検討したりする事も重要だと思います。

支店が違えば担当者も違い、支店長も違いますので同じ案件でも融資が通ったり通らなかったりします。

銀行の融資情報は頻繁に更新されます。

最新の情報を常に把握しておくことが不動産事業を拡大していく上で最も重要な項目ですね。


|日本にある銀行の種類

日本には都市銀行、地方銀行、第二地方銀行、信託銀行、政府金融機関とカテゴリーに分かれていますが、不動産投資に積極的な銀行そうでない銀行があります。

特に地方銀行系は積極的に融資している所がいくつかあります。

金利も◎年固定で0.8%〜という所もあります。

某都銀では、連帯保証人を入れると0.6%という驚異的な低金利で融資しています。

私は基本的に家族を連帯保証人に入れることはしませんので全て私自身が連帯保証人という形で融資を受けています。

やっぱり家族には迷惑を掛けたくないというのが本音です。

また合併を繰り返して大きくなっている金融機関は幅広い範囲で支店がありますので、融資の対象エリアも広い銀行もあります。


|金融機関の開拓は必要?

私は色んな情報元から金融機関のトレンドを把握しています。

たまに期間限定で融資が積極的な銀行が出てきたりと、情報が最新でないと全く意味がありません。

個人で保有しているアパートがありますが、金利が3.4%でした。
昨年末に無事に借り換えしましたが、これもある業者さんからの情報を元に自分で問い合わせた所上手くいった例です。

借り換え後は1.5%まで下がりましたので毎月のキャッシュフローも大分改善されました。
このアパートローン今は審査が厳しくなって少し融資が出にくくなったようです。

融資が出やすいという情報が広まるとその支店を狙って融資の申し込みが殺到するようです。
実際融資申し込みが殺到して事務処理が追いつかなくなり少し厳しくなったとも聞いています。

融資のトレンド情報は最新に更新出来ているか?業者さんや投資仲間と確認するのもいい方法だと思います。



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新築RCのプランが来ました。

|新築RC

新築RCのプランが来ました。

東京都内の都営線駅徒歩3分の立地です。

地積も50坪あり30㎡の1Kと2LDKで15戸のプランです。

表面利回りは7.5%になりますが、消費税還付なども考慮するともう少し良い感じなりそうです。

この立地ですと、6.0%でも売却が可能になるかと思いますので、買ってから5年以内に売るのも出口の1つだと考えています。

その場合3000万円以上が儲けとなります。

早速土地の買付を出し結果待ちというところです。

今回はいつもの金融機関とは違う所に打診する予定です。

また詳細は別途ブログで更新します。

ちなみにキャッシュフローナビの指数は【60】です。


分析結果5

これは積極的に購入に動いていきたいと思います。



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新築の売買契約してきました。

|競争力が高い新築物件

今回契約したのは新築で1LDKが8室の案件になります。

この物件の特徴は2階の部屋全てにプライベートのルーフバルコニーが付きますので競争力が非常に高い部屋となります。

ルーフバルコニー

|出口を考える
買った後は他の物件との競争力で安定した賃貸経営が出来るものがいいですね。

出口を考えると、物件力があって売りやすいものが好ましいです。

完成は今年の夏頃になる予定ですので、非常に楽しみです。

新築1Rは私も4棟もっておりますが、年数が経つと立地によっては競争力がかなり落ちます。

その点30㎡以上の広めの1LDKのタイプは2棟保有していまして、物件供給数が1Rほど多くありませんので競争力があります。

初心忘れず、競争力の強い立地、間取り、仕様の物件を優先的に選んで安定的な賃貸経営を目指していきたいと思います。


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修繕はどこまでやれば?

2年前に購入した海岸沿いにある物件があるのですが、購入した当初は潮風の影響か錆びも酷く全体的に古くて暗い感じのマンションでした。

空室も半数近くありどちらかというと上級者向けの物件でした。

私が購入してから海の近くということもあり、さわやかなオフホワイトで建物全ての塗装をし直す事にしました。

物件価格が4200万円に対して塗装費が約110万円です。

これですぐに空室が埋まったか?というと全然反応は無かったのですが、ぽつぽつと来る内見ではすぐに決まる事が多くなりました。

物件が汚いと決まる案件も決まらないということですね。

将来満室にする準備と思って先に塗装しておいたのが良かったです。

その後は、一気に決まり始め満室となりました。

時間はかかりましたが効果があったのかな?と手応えを感じました。

丁寧にメンテナンスすれば建物は長持ちしますので、高く売るためにも修繕には手を抜かずにメンテナンスしていければ理想ですね。




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焦ってはダメ

良い物件に出逢ったときのワクワク感は何度でも楽しいものです。

その物件の事を想像しながらどこを修繕してどういう運営にしていこうかなどを考えると楽しいです。

ただその物件ばかりに心が奪われて、欲しい欲しい病にかかると危険です。

多少の売買の条件が悪化してもまぁいいかと受け止めがちになりますね。

欲しいから少しぐらいは妥協しようとなるわけです。

これが危険な投資に陥る1つの要因かと思います。

私も欲しい欲しいとなることは沢山ありますが、

冷静に投資指数を見直しストレス掛けても問題ない場合のみ突き進むようにしています。

投資指数が60以上で間違いない案件だとしても、売買の条件が悪化したり、瑕疵が見つかったりと売買契約までのやり取りでマイナスな事が多々あります。

それでも間違いない立地で自分が調べた限りでは多少の立ち上がりが遅くても何とかリカバー出来そうという判断が冷静に出来れば私は進めます。

これは直感にも近い感覚なのですが、過去の経験も助けられて成り立つ思考だと思います。

ただ重要なのは、失敗すると取り返しのつかない事になりかねない不動産投資においては、常に冷静な判断が必要です。

絶対に焦ってはダメです。

不動産投資にはこれが買えなくてもさらに良い物件があると思える余裕というか心のバッファが必要不可欠です。

この冷静な判断の手助けをしてくれるキャッシュフローナビを使って、営業さんからいくら煽られても、直前に買い上がりとなっても冷静に判断して投資指数が60を下回ると
絶対に買いません。


何でもいいのでこのような基準を自分の中で明確にしておくことが、常に冷静に判断出来る大切な事になると思います。


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良い決算書

不動産投資は法人で行っておりますので、毎年決算をする必要があります。

その決算書を銀行に提出して前年度の成績を開示します。

今年の目標にも書きましたが、法人の自己資本比率を上げていく経営を目指しています。

無理に赤にはせず黒字で税金も払って、純資産を増やしていきます。そうする事で自己資本比率も上がっていきます。

その他に着目している数値としては、下記数値があります。
これらを毎年上向きに積み上げていくことで実績が出来ます。
これらの数値が上向いていると将来の融資にも有利になります。


安全性
流動比率 = 流動資産 ÷ 流動負債
固定長期適合率 = 固定資産 ÷ (自己資本 + 固定負債)
自己資本比率 = 自己資本 ÷ 総 資 本

収益性
売上高経常利益率 = 経常利益 ÷ 売上高
総資本経常利益率 = 経常利益 ÷ 総 資 産

成長性
売上高増加率 = (当期売上高-前期売上高) ÷ 前期売上高
経常利益増加率  = (当期経常利益 - 前期経常利益) ÷ 前期経常利益

返済能力
債務償還年数 = (有利子負債-現金) ÷ (税引後利益+減価償却)
インタレスト・カバレッジ・レシオ = 営業利益 ÷ 支払利息


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売電の融資承認がおりました。

太陽光パネルを保有物件全てに設置する方向で動いていますが、また新たに木造アパートの屋根に設置する案件の融資承認が無事におりました。

工事は今月中に終わる予定です。

売電には2種類ありまして2016年1月現在では、

【余剰売電】買取期間10年 買取単価33円
システム容量(設置パネル総容量)が10kW未満の場合は、
まず宅内の分電盤に接続し、宅内の使用機器で使った電気の
余った部分を買い取る形になります。

【全量売電】買取期間20年 買取単価27円
10kW以上の場合は、直接(売電メーターを介し)系統に接続し、
売電する形になります。

(東京電力)
http://www.tepco.co.jp/e-rates/individual/shin-ene/saiene/pdf/taiyoko02-j.pdf
こちらのP.8~P.9に接続方法の記載があります。

(経済産業省 資源エネルギー庁HP)
http://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/kakaku.html
売電単価についての説明があります。

今回の物件は余剰となりますので大規模ではないですが、共用部の電灯や自動販売機などの電気には十分です。

下記は別物件で太陽光パネルを設置完了した様子です。

太陽光パネル1




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中間省略の業者さん

年末に融資承認降りている物件があるのですが、その売主である中間省略の業者が私には売れないと言ってきたようです。

そもそも昨年9月から売却の意思を出して年内には売りたいと言っていたのに、融資承認取ってから話すると時期を延ばしてくれと言ってくる始末。

一度会ったのですが腑に落ちない感じの打ち合わせとなり双方フラストレーションの溜まる形となってしまいました。

売却物件の管理をしたいというのが先方の最低条件だそうで。。。。

しかも免責は必須、打ち合わせ直前に買上と中々見ないなめた対応をしてきます。

色々難癖付けて売るのを拒もうとしているのか?果たしてエンドさんと握れてないので時間稼ぎなのか?は不明ですが、

ふざけた業者もいるもんです。

こんな信頼出来ない売主業者に誰が管理をお願いしたいと思うのでしょうかね。

何かあれば修繕費を要求されるのが目に見えています。しかも管理契約の解約には6ヶ月前の事前通知という常に上から目線です。

さてここからプロの腕の見せ所です。

売主側の仲介も腸煮えくりかえっているそうで、中間業者すっ飛ばしという最終手段に出るかもしれません。

まぁそこはお任せしますが、融資承認取っているので何とかまとめて欲しいものです。

これはプロにお任せするしかありませんね。





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3億円の融資

埼玉のある物件でとあるポータルサイトから提案を頂きまして業者さんに確認したところ

以前に分析して買付入れていた案件、少し進みそうです。

分析結果4

これから銀行への持ち込みとなりますが、融資期間が比較的長く取ってくれる信用金庫を中心に当たっていきたいと思います。

融資は金利ではなく融資期間が重要です。

もちろん金利が低いにこしたことはないですが、キャッシュフローの安定化を目指すには融資期間を出来るだけ長くするのが鉄則です。

これは銀行によってポリシーが異なりますので地道に確認するかすでに取引ある人から情報を聞くなど出来るだけ情報を事前に取得しておくことが大事だと思います。

私の場合は空き時間があれば銀行の担当者へ面談に行き、事前に属性資料は全て渡しておきます。

これは融資のスピードに差が出るからです。

良い物件はすぐになくなります。


いくらキャッシュフローナビで分析が1分で出来ても、買付で一番手が取れても、融資の本承認が降りないと意味がありません。

融資の本承認を1日でも早く取ることで、心理的負担もさることながら、さらに指値が出来るというメリットも生まれてきます。

私は融資承認を取ってから指値交渉を行いますので、希望額に近づくことが多いです。

本案件、買付一番手であっても油断せずに融資の本承認を1日でも早く取る事に注力して最終的に希望額へ近づける交渉をします。

こういう動きが不動産の資産規模を効率よく安全に拡大出来る要素の1つだと思います。





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イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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