【楽待コラム】第5話 不動産投資でお金が貯まらないのは◯◯が足りないから

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満室経営なのにお金がない


おはようございます。

ぐずってる時に抱っこして腕の中で寝かせてから慎重にベッドに置かないとまたすぐに泣き出してしまう赤ちゃんに寝不足気味なイクメン大家です。

1棟目の購入から様々なトラブルを乗り越えて満室での安定稼働となりました。

日々行う作業も特になく、毎月管理会社さんから送られてくる明細の確認と入金確認を行う程度になりました。

これが不労所得かぁ〜!と不労所得なんて無いのに当時はもの凄い勘違いしていたまだまだ経験の浅い私がいました。

ただ安定稼働しても物件からのキャッシュフローがあまりありません。


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不動産投資で地方の銀行を活用するテクニックとは?!

不動産投資で地方の銀行を活用するテクニックとは

地方物件に注目する

ここ最近は不動産価格の高騰により特に首都圏の不動産は未公開や新築ぐらいしか面白い案件が無くなってきました。私のところには未公開やら新築の面白い物件情報どんどん来てますのでまだ選べますが、これがいつまで続くのか?という懸念もあります。

その中で地方の物件というのは魅力的な投資対象の1つになります。私は北は北海道から南は九州まで物件を保有しています。地方に目を向けた理由は大きく2つあります。

1つは、利回りが首都圏に比べると高いので同じ投資金額でも回収スピードが速いからです。
ただし空室率のリスクが高くなるので地方案件においても立地が重要になります。

地方であっても県庁所在地で市役所、区役所がある地域は人が集まってきますし、超高齢化社会において小さな自治体を目指す市区町村が出てきています。そうなると人が集中するエリアが特定されますので、必然的にそのエリアで投資を行うとい事になります。

2つめは、日本に大規模な災害が起こったとしても倒産しないぐらいの体力を付けたかったからです。もし東京で大地震や富士山が噴火した場合、今保有している物件でローンを返していけるか?という疑問から始まります。1年前の答えはNOでした。

今は分散がかなり出来てきていますので局所的な大規模災害が発生しても十分借入金を返せるだけの体力があります。

もちろん火災保険、地震保険での補填も可能ですが不動産投資だけでなく事業というものはキャッシュが無くなると終わりです。それを終わらせない為の対策ということになります。
万が一の為に毎月の返済額x6ヶ月分のキャッシュは持っておきたいですね。

では、東京在住の私がどうやって地方の物件に対して融資を引っ張って投資出来ているのか?について説明したいと思います。



東京在住の投資家が地方の銀行を利用出来るのか?

可能です。
私は地方の地元の人にしか融資しないような信用金庫や地方銀行とお付き合いがあります。

特に合併を経た信用金庫、信用組合は融資範囲が非常に広いです。1棟目の融資は本店がある所あたりでないと難しいですが、2棟目以降は他の都道府県でも融資してくれる信用組合があります。

また東京に支店がある第一地方銀行、第二地方銀行では可能性が高いです。

全く相手してくれない銀行もありますが、積極的に融資を行ってくれる地方銀行もあります。

私の例ですと、東京に支店がある地方銀行に物件資料と個人情報を持ち込んで審査してもらったことがあります。

その案件では融資金額が希望から少なかったので諦めましたが、それでも法人で新規取引なのに3億7千万円まで融資可能ですと回答頂いたこともあります。


地方の銀行を活用するテクニックとは?!

信用金庫、信用組合の場合はその支店近くに住所がないと無理なのですが、融資実行前に住民票を移せば可能です。

地方銀行でもその地域の関連性を訴える資料を作成すればいいのです。
例えば、仕事である都道府県の大企業を担当していたのでよく通っていたでも十分な理由となります。


銀行は融資したがっています。特にマイナス金利となり地方銀行の再編も加速してくでしょう。

そのアービトラージ(歪み)を狙った投資戦略を組立てることでどんな時代でも適用出来る投資が可能になると思います。

銀行は沢山ありますので、1回断られたからといって諦める必要はないです。
金融機関の情報をデータベース化して持ち込むべき銀行をリストしておけば大丈夫です。

日本の銀行一覧:
www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/ginkou.pdf




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【楽待コラム】第4話 ついに雨漏り発生!この時の修繕費用を大公開!

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雨漏り発生!

おはようございます。

日々赤ちゃんが大きくなっているのを感動しながら1日中おむつ換えをしているイクメン大家です。

物件を購入して約4年が経った頃、
「平成22年台風第14号」
が発生し、沖縄・関東地方に大雨をもたらしました。

その時保有していた築19年の1棟目RCで事件が発生します。



管理会社からの緊急電話がありました。


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必ず知っておきたい!3点ユニットバスのメリット、デメリットまとめ10

3点ユニット物件

3点ユニットバスの物件

 投資物件を見ていると必ず確認する資料の中に間取り図があるかと思います。
その物件は1ルームなのか3LDKなのかといった具合にどういう部屋の構成で成り立っているのかを確認します。

ここで1ルームの物件によくあるのが不人気の3点ユニットです。今はバス・トイレ別が当たり前の時代になってますよね。
ここで改めて利用者の目線で3点ユニットのメリット、デメリットを整理してみたいと思います。

3点ユニットバスのデメリット

  1. 狭い
  2. 臭い・不潔
  3. 床が濡れる
  4. 洗浄便座がない
  5. 風呂上がりの鏡が曇ってて使いにくい
  6. 追い炊きがない
  7. 肩までざぶーんと入れない、湯船を使わない
  8. 身体を洗う場所がバスタブの中
  9. シャワーカーテンがカビで汚れやすい
  10. トイレットペーパーが湿ってる


3点ユニットバスのメリット

  1. シャワーを使ってトイレ掃除が出来る
  2. 家賃が安いのでコストパフォーマンスが良い
  3. ホテルライクな暮らしを味わえる
  4. お風呂の途中でトイレに行きやすい
  5. お風呂に水を張らないので水道代の節約になる
  6. おしりが弱い人はおしりに優しい湿ったトイレットペーパーが使える
  7. シャワーでさっと身体を綺麗に出来るので時間の節約になる
  8. シャワーカーテンのデザインを自由に楽しめる
  9. コンパクトなので居住スペースを確保出来る
  10. シャワーが楽しくなる
うーん、こうして挙げてみるとやはりデメリットの方がかなり強いですね。
メリットは無理矢理10項目挙げてみましたので苦しいです。突っ込みどころも満載ですが、ここは置いておきます。


投資家目線で見ると3点ユニットバス物件は買いか?


正直に申し上げますと、私は買いません。
わざわざ人気のない間取りに手を出す必要性が感じられないからです。
ただし、もし物件の立地がターミナル駅徒歩3分圏内でしたら前向きに検討します。
立地が抜群に良ければ3点ユニットのデメリットを相殺します。

もちろんそれなりの年数が経ってますので物件価格も安くお買い得かもしれませんが、やっぱり将来的にキャッシュフローを安定して得られる物件が好ましいですね。

もちろんイメージ写真のようにユニットバスのリフォームで木目や石のパネルを張ったりしておしゃれに仕上げる事は可能です。

パネルで見た目の
価値を上げれば入居する可能性も高くなると思いますが、インターネットの物件検索でバス・トイレ別を検索されればそれで終わりです。

さらに3点ユニットのセパレート工事も可能ですね。ただし1部屋あたり50万円〜かかります。

そこまで費用を掛ける価値があるのか?回収するのにどれぐらいかかるのか?など検討すべき項目が多くなりますので、私はやっぱり3点ユニット物件は買いません。

部屋の仲介業者さんに高い広告費を払って3点ユニット物件を紹介してくれる事を祈るしかありません。

キャッシュフローを生む物件力のあるもので投資指数が高い優良物件を購入することが望ましいですね。



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【楽待コラム】号外 物件を売却した時の収支を大公開!

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楽待コラムニスト共通の話題について執筆するということで、

今回は「物件を売却した時の収支を大公開!」になります。

売却したのはどんな物件か?


不動産投資を始めて購入した1棟目のRC造、築年数15年、ワンルーム9室の物件を売却しました。

当時の価格は4,400万円でした。

何故売却しようと思ったのか?


2つ理由があります。


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【楽待コラム】第3話 空室率44%でも絶対に破綻しない不動産投資の心構えとは?!

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1棟目の問題を徐々に解決


おはようございます。
赤ちゃんの仕草が毎日少しずつ成長しているなぁと嬉しく感じるイクメン大家です :-o

これまで1棟目の物件を購入、その直後の問題についてご紹介してきました。

それら問題も管理会社さんとの連携のお陰で徐々に解決に向かうようになりました。

後は安定稼働に向けて行動あるのみです。

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銀行が私に紹介したのは○○○○でした。

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地方銀行が仲介会社を紹介


可愛い赤ちゃんの姿を1日中見ていても飽きないですね。時間があっという間に過ぎていきます。

さて最近銀行と仲介会社のコラボレーションによる顧客の紹介が増えたような気がします。
まだ取引の無い銀行の担当者の方が是非私に仲介会社を紹介したいということで、仲介会社の方を連れてお越しになられました。

銀行としても良い物件情報は得意の地域のみしかないので首都圏のいわゆる未公開の物件情報を高属性の顧客に紹介したいという事だと思います。

打ち合わせに大手の仲介会社さんの支店No2の方が最初ということで来られました。
私の自己紹介を簡単に済ませてどういう目線の物件が欲しいかを聞かれました。

初対面の方にキャッシュフローナビの【投資指数】が60以上と言っても通じませんので、8.5%のRCを希望しますとお伝えしておきました。後は案件情報をドンドンくださいとだけ。

その仲介会社さん曰く、世間で言われているほど投資物件の価格が上がっている感じはありませんと。むしろ良質な物件をお届け出来そうと自信満々な感じを受け期待しています。

私としてはアプリで物件判定を流れ作業のように行うだけなので大量に送られてきても全然大丈夫なのですが、今のところそんなに来ないですね(笑)。

1件だけ来たので試算したところ投資指数40となり投資対象外でした。投資指数が60になる為には、1億8000万円の物件価格で指値が3000万円ほど必要ということが分かりました。恐らく無理なので本件は流す感じにしています。


銀行は融資したくてしょうがない


銀行も提携している仲介会社に顧客を紹介するなんて、筋の良い物件と高属性の人にがっちり融資したいんでしょうね。銀行は仲介会社から手数料をキックバックされるようですが。

銀行の方と面談するのは非常に重要です。案件ありきではありますが、銀行の担当者、特に不動産で融資の稟議を得意としている方とは話が盛り上がります。

今の不動産の融資状況や傾向など面白い話が聞けますので私は積極的に銀行の方と会うようにしています。

銀行というだけでお金を借りるという負い目からなのか、少し距離を保たれる方がいると思いますが、我々は銀行にとってお客様でありますので堂々とした態度の方が融資担当者の受けはいいです。

当然銀行も手数料ビジネスですから融資の審査過程で様々な要求事項もあります。
元金均等でもいいか?
金利は○%でいいか?
定期預金は○○○○万円入れてくれるか?
融資期間は○○年でいいか?
クレジットカードは加入してくれるか?
投資信託は買ってくれるか?
奥様に連帯保証人になってもらえるか?

などなど様々な事を聞かれますが、聞かれるということは担当者は何とか稟議を通そうと頑張ってくれているということなのでプラスに考えたいですね。

ただ私は出来るだけ上記のような要求には応えないようにしています。
特に連帯保証人です。

これは法人の事業継承者が誰かわからない云々と言われどうしても入れて欲しい、
入れないと融資出来ないと言われたことがありますが、全て断りました(笑)。

ただ断るにも少しテクニックが必要です。法人融資の場合、定款を銀行に提出します。
私はその定款の中に下記の項目を追加しておきます。

社員が死亡した場合又は合併により消滅した場合は、当該社員の相続人その他の一般承継人が当該社員の持分を承継するものとする。


これで私が死んでも会社が存続することが可能です。
これを根拠に連帯保証人を追加する必要はないですよね?と事業継続の為には連帯保証人は必須ですと言っていた融資担当者と交渉し4億円の融資を通してもらったことがあります。

全ての融資の連帯保証人は私のみです。
自分以外の連帯保証人は将来の事も考え出来るだけ避けたいですね。


まとめ


銀行は不動産+属性の良いサラリーマンに融資したいと考えています。今回の銀行からの提案はそれを銀行目線で進めやすい形となりますので、大手の情報網に期待しつつ、今年もその銀行さんとの取引をまずは開始したいと思います。


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【楽待コラム】第2話 1棟目を購入後いきなり夜逃げ!入居募集は○○から停止されました。

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1棟目の物件に降りかかる数々のトラブル



おはようございます。赤ちゃんのお世話で寝不足気味なイクメン大家です。


第1話でご紹介した初めて購入した1棟RCですが、購入後は滞納、不法投棄、犯罪者の夜逃げなどトラブル続きの物件でした。

買ったばかりなのに不動産投資の難しさとやりがいに直面していました。

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楽待 人気記事ランキングで週間1位になりました!

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皆様読んで頂きありがとうございます!



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利回33%、160万円の戸建

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160万円の戸建


面白い案件情報が入り込みました。首都圏の戸建で表面利回りが33%の物件です。
築28年、木造でリフォーム済み。外観も綺麗です。

家賃は4万5千円ぐらいで貸していたようです。
物件の大小にかかわらずキャッシュフローが出る案件ですので、すぐに買付入れました。
戸建てのメリットは、家賃が3点ユニットワンルームみたいに劇的に下がらない事ですね。

また物件の掃除は入居者がやってくれることが多いようですし、入居者の属性もファミリーが想像出来ますので長期の貸出が可能になります。


やっぱり現金買い


今回は融資使わずに現金買いとなります。
融資使わない案件は初めてですが、借金しないで物件買うのもいいものですね。

借入は出来るだけ減らして経営の安定化を目指しているので現金買いや現金を多く入れて買う形は今後増えていくかと思います。


戸建の管理は?


戸建の場合、管理会社はどうしよかなと考えています。
本業があり自主管理は厳しいと思いますので、既存の管理会社にまずは相談です。



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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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