【楽待コラム】第9話 フルローン・オーバーローンでは必須!不動産投資の見える化を実現する方法とは?

フルローン・オーバーローンは必須!不動産投資の見える化を実現する方法とは?

フルローン・オーバーローンのリスクを把握する

今週は子供のお宮参りに行って参りました。

桜も開花し心も体もハッピーな毎日です。

また来週予定している新築の金消も無事に終了し、来週は4つの決済で非常に忙しくなりそうです。

 
さて第8話でフルローン・オーバーローンで購入してもキャッシュフローを着実に増やす方法をご紹介しました。

 


今回はフルローン・オーバーローンで購入してよい物件をどうやって判別するのか、つまり不動産投資の見える化の実現についてご説明したいと思います。

 


おさらいですが、フルローンとは物件価格と同じ金額の融資を受けることです。オーバーローンとは諸経費も含めて融資を受けることです。

 


ある銀行のある次長さんにお願いしますと諸経費込みのオーバーローンで現在も購入可能です。


私は電話で定期的に情報交換していますが、これが終わる気配は今のところありません。

続きはこちら




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便利すぎる!法人口座はゆうちょ銀行がお得!

便利すぎる!法人口座はゆうちょ銀行がお得
ゆうちょ銀行とは?


全国に2万4000店舗(郵便局含む)を展開する東証一部上場の巨大金融機関です。


ゆうちょ銀行で法人口座を開設するメリットは?


ゆうちょ銀行は個人で利用されている方がほとんどだと思いますが、法人でも口座開設が可能です。しかも法人にもかかわらず、インターネットバンキングが無料などの他行では考えられない利点がいくつかあります。

口座開設手数料や口座維持手数料が無料です。
他行の法人口座ですと、口座維持手数料で数千円毎月取られますがゆうちょ銀行は無料です。法人の口座維持手数料が無料なのは嬉しいです。

ATMでの引き出しもゆうちょ銀行のATMであれば無料です。
土曜日、日曜日、祝日、平日や時間帯も関係なく完全無料になります。これは凄いですね!


ゆうちょ銀行同士であれば振込手数料が完全無料です。
給料振込や経費精算など法人の口座から個人のゆうちょ銀行の口座へ振り込みに無料で使えます。

税金がネットから払える
ペイジーに対応してますのでネットで税金が払えますし、国税の納付も可能です。


全国展開しているので地方でも大活躍
ゆうちょ銀行は全国に2万4000店舗ありますので、地方に行っても窓口やATMで振込、引出が可能です。
全国どこでもゆうちょ銀行のATMや窓口がありますので、
地方の物件を購入される方にもメリットがあります。
しかも銀行窓口業務が6時まで営業している店舗もありますので忙しい方には助かりますね。

土日祝日でも着金する
これはゆうちょ銀行だけだと思いますが、土曜日、日曜日、祝日でもゆうちょ銀行どうしであれば振込すれば相手に着金します。受け取りも同じです。不動産投資で契約日は週末になる場合でも、ゆうちょ銀行のATMですと200万円までの振り込みが可能です。



ゆうちょ銀行で法人口座を開設するデメリットは?


ゆうちょ銀行のデメリットは預金限度額が1000万円ということですね。今後1300万円に引き上げられますが不動産投資では大金が動きますのでここはデメリットになります。

ネット銀行と比べると他行宛ての振込手数料が高いという点です。




ゆうちょ銀行で法人口座を開設する方法は?(2016年3月時点)


知らない人はいないであろうゆうちょ銀行で法人口座を開設してきました。
代表者本人が窓口に行く場合は、法人の社員証等は必要ありませんでした。

株主名簿や出資者名簿はエクセルで作って印刷したものを持って行けば大丈夫です。

(1)     法人の履歴事項全部証明書(原本)※1、2
(2)     ご来店者の公的な本人確認書類(運転免許証・各種保険証等)
(3)     ご来店者と法人の関係を証する書類(社員証等)※3
(4)     法人番号が確認できる書類(法人番号指定通知書等)※4
(5)     法人の印鑑証明書(原本)※1
(6)     (主要)株主名簿または(主要)出資者名簿
(7)     次の書類のいずれか(設立後6か月以内の法人に限る)

    所轄税務署あての法人設立届出書(控)
    所轄税務署あての青色申告承認申請書(控)
    主たる事務所の建物登記簿謄本(現在事項証明書)(原本)※1
    または主たる事務所の賃貸借契約書(原本)

※1 発行日から6か月以内のものに限ります。
※2 支店又は事業所名等で口座開設する場合は、履歴事項全部証明書に加え、支店または事業所等の住所を確認できる書類(会社の組織図や公共料金等の領収書等)が必要です。
※3 名刺は含まれません。
※4 通常貯金または通常貯蓄貯金の口座開設の場合に限ります(振替口座開設の場合は不要です)。

これら書類を近くの窓口に持ち込んで申込用紙に書き込めば預かり証を発行してくれます。
あとは2週間ほどの審査を経て簡易書留で通帳が郵送されます。


まとめ


こんな簡単に口座開設できるゆうちょ銀行は法人でも利用するメリットは大きいです。
しかも口座維持手数料が無料ですし、インターネットバンキングも無料です。
法人で不動産購入時の消費税還付の準備をする為の口座として利用したり還付金を受け取る口座として開設するのも十分メリットを発揮します。



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【楽待コラム】第8話 フルローン・オーバーローンでもキャッシュフローをしっかり増やすために必要なこと

フルローン・オーバーローンでもキャッシュフローをしっかり増やすために必要なこと

1棟目、2棟目の満室稼働でも満足出来ないキャッシュフロー

今週は新築RC用の900坪の土地の決済を無事に終えました。

今月中に別の新築RC用の土地の決済と3つの物件の決済があります。

さらに今週は700万円の消費税還付がありましたので、マイナス金利時代にどんどん買い進める準備が順調に整っています。

今のところ、消費税還付済みと予定を含めて合計1億円になりますので、物件購入スピードがさらに加速していきます。


さて第1話から第7話までで10年前に購入した1棟目、6年前に新築で建てた2棟目の話をさせて頂きました。

 

その話の中で繰り返しあったのが、満室稼働でもキャッシュフローが期待してたほど残らないという問題点です。

 

賃貸経営は様々な経費が発生します。

ここでいうキャッシュフローは計算が複雑になるので簡便的な定義にしています。

簡便的なキャッシュフロー=

実際の家賃収入(空室分をマイナス)ー(返済元金+利息+管理費+固都税+修繕費)

(本当のキャッシュフロー=「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」)

 

満室でもキャッシュフローが期待していたほど残らない原因は、上の計算式にヒントがありそうです。

キャッシュフロー不足に陥る原因

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なぜ不動産投資で法人化するとお金が増えるのか?

なぜ不動産投資で法人化するとお金が増えるのか

不動産投資を法人で行う



不動産投資を始める際に最初は個人で購入される方が多いと思いますが、不動産を法人で進める事でキャッシュを個人に比べて増やす事が可能になります。

法人化する事でキャッシュフローを最大化し、投資をうまく進める事が出来ます。その大きなポイントは個人と法人の税制の違いです。

個人の場合、累進課税制度が適用されます。課税所得で4000万円を超えると最高税率は55.945%にもなります。そこに個人事業税5%を加えますと、60.945%の税率になります。

不動産投資で儲けたキャッシュが60%以上が税金で無くなる事になります。

私の場合、法人での所得が1億円を超える事になりますので、もし個人で事業を行っていたとすると約6000万円を税金で納めなくてはなりません。うーん、高すぎる!

法人の場合、資本金の規模によって税率は異なりますが、平成28年度で資本金1億円以下で所得が800万円超えている場合で、33.8%です。所得が800万円以下の場合は、23.2%です。

今後さらに引き下げられる予定です。しかも法人は支出(経費)が増えると税金が下がりますのでコントロールしやすいのも特長です。

つまり個人と法人で税率が30%以上差があることになります!

法人化して不動産投資を行うことで所得を従業員への給料という形で再分配も出来るので税金のメリットが非常に大きいです。

経費の中には貯金も認められるのが法人です。例えば、退職金の積立や共済の掛け金、生命保険などもほぼ全額経費として認められます

具体的には経営セーフティ共済という制度があります。月額最高20万円を積み立てでき、最大800万円まで限度額が拡充されました。しかも前納制度を利用すれば利回り3.25%で運用出来ます

この積み立て制度を利用して、大規模修繕を計画的に行う事も出来ます。大規模修繕前に共済契約を解約して、工事代金に充てることができます。

さらに法人では最大9年間も損失の繰り越しが可能になります。個人では3年間までです。
他の所得との損益通算も認められているのが法人です。個人では損益通算は認められていません。

これら法人に認められた制度を利用することで、個人では不可能な節税が可能になります。




法人化のメリット、デメリット


法人化のメリット:
1.法人税率が所得税の最高税率より低い
2.所得分散が出来る
3.配偶者を社長にすることで、サラリーマンの会社の副業規定を破ることなく堂々と事業を行える
4.給与所得控除が使える
5.損失を9年間繰り越せる
6.生命保険を全額経費と出来る
7.退職金を経費として支払える
8.相続税対策に向いている
9.決算月を変えることが出来る


法人化のデメリット:
1.設立費用がかかる
2.赤字でも年間7万円の税金が発生する
3.維持、運営費(税理士との契約など)がかかる

という比較となり、私にとっては法人化するメリットの方が大きいと考えています。




不動産投資における法人の種類



不動産投資を行う上で設立する法人の形態ですが、大きく3つあります。

1.不動産保有法人
私はこの不動産保有法人で運営しています。不動産保有法人とは、不動産を法人名で保有する法人になります。主な売上げは賃料になります。

2.不動産管理法人
不動産を管理する法人になります。個人もしくは法人で保有している物件の管理を委託する先になります。主な売上げは管理報酬になります。

管理報酬が賃料に対して大きくなると税務署から指摘を受ける可能性が高く、節税のメリットもあまりありません。

3.サブリース法人
一括借り上げを行う法人になります。契約形態にもよりますが一般的に賃料の15%が報酬になります。こちらもあまり節税のメリットはあまりありません。

サラリーマン大家さんの中には、個人で規模が拡大したので法人化したいという方がいらっしゃいますが、個人から法人への譲渡益課税が(20%〜39%)かかりますのでメリットはないと思います。

法人化するのであれば最初から法人を設立して不動産を保有する方式がベストです。



新規設立法人への融資は可能か?


新規設立の不動産保有法人で融資を受ける場合、代表者の個人属性をメインに融資を実行する銀行が増えています。つまり、個人属性を活用して新規設立法人で融資を使って不動産を購入することは可能になります。

金融機関や融資時期にもよりますが、法人でのフルローン、諸経費込みのオーバーローンも可能です。1割〜3割自己資金を入れないと融資承認が下りない場合もあります。

私の場合は、フルローン、オーバーローン、自己資金1割や3割入れた場合もありますが、これは物件の担保評価と十分な投資分析によってGOと判断した場合によって変わります。

ある金融機関さんでは、中古物件の場合において、現在の賃料の7割でローン支払いが出来れば本部に持ち込めるとか、担保評価の掛け目で足りない場合は個人属性を重視するなど、金融機関の支店担当者によっても様々です。

また法人を設立するタイミングですが、融資承認が下りてからでも大丈夫です。


まとめ



様々な角度から分析しても法人化のメリットは大きいので新規の不動産所有法人を設立し、物件購入を進めるのがイクメン大家式になります。

融資は個人に用意されたパッケージのアパートローンではなく、法人向けのプロパーローンで事業拡大を行う事が可能です。



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【楽待コラム】 第7話 あなたは投資の「見える化」出来ていますか?お金が貯まらないのには理由がある。

資産100億円!イクメン大家のキャッシュフローナビ不動産投資!

賃貸併用住宅の賃貸経営が順調にスタート


今月新たな融資承認が下りてマイナス金利の好影響をもろに受けているイクメン大家です。

ある地銀で金利0.6%出ました。さらに下がりそうな感じです。


さて、2棟目の賃貸併用の新築プランを受けて住宅ローンを使って建てることにしました。
もちろん戸数を増やすために1/3を住宅として申請しました。


当時はあまりにも金利の状況をあまり理解せずにローン申し込みをしたことになりますが、何でもトライ&エラーで生きてきた人生、この時も同じ気持ちでトライしました。


無事に融資承認がおり、土地の決済、建築の請負契約と全て順調に終わり予定通り新築の賃貸併用住宅が完成しました。


繁盛期に完成したこともあり、しかも駅から徒歩3分ということですぐに埋まりました。

ただこの物件、満室でもローン支払後の利益は毎月3万8千円です。


そこから固都税を支払いますとほとんど残らない不良物件を建てたことになります。



まだこの時点でも全く焦っていませんでした。


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マイナス金利時代の不動産投資が面白い!

stock-exchange-911619_640.jpg マイナス金利とは? 金利がマイナスになることを指します。金融緩和策の1つになります。 欧州では以前からマイナス金利政策は行われてきましたが、日本では初のマイナス金利となります。 マイナス金利になれば銀行にお金が溢れる事になりますので、優良な貸出先を中心に積極的に融資を行う事になるかと思います。 さらに貸出金利も金利を下がることになりますので、融資を受ける側としては非常に有利な時代に突入したことになります。 実際にマイナス金利となり各銀行の預金利率や長期プライムレートが軒並み下がってきています。 どんな影響があるの? 個人への影響としては、預金や住宅ローンの金利引き下げが行われます。 企業向けの融資基準となる金利、「長期プライムレート」をみずほ銀行が最初に下げる事を決めました。 つまり法人が銀行から融資を受ける際の金利も下がることになりますので、不動産投資を行う企業にとっても最高の時代が到来したことになります。 実際の借入金利はどれぐらいだったか? 実際に3月に入ってある案件の融資承認が下りましたが、ある地方銀行で0.6%となりました! マイナス金利、凄いです。 融資担当者談では、マイナス金利の影響がもろに出ていて2月は1%前後だったのが3月に入って一気にこの金利になったということです。 いま借りずにいつ借りるんですか?!と叫びたくなるぐらいに、個人、法人にとっても有利な時代に突入しました。 今月6本の決済を予定しています。 その中でまだ融資承認待ちの案件もあり、どれぐらいの低金利でご提案頂けるのか非常に楽しみにしています。 未到達の0.5%以下を狙います! 最新の金利情報はまたこのブログでご紹介します。

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【楽待コラム】第6話 こんな賃貸併用住宅は大失敗しますよ!

資産100億円!イクメン大家のキャッシュフローナビ不動産投資!
2棟目の新築プラン


おはようございます。

今月3月は合計6件(物件4棟+土地2件)の決済を予定しているイクメン大家です。

やはり3月は案件が活発に動きますね!

この流れを止めないように勢いよく動いています。

まだ寝不足気味ですが、子育ても順調なので毎日楽しく過ごしています。

さて1棟目の購入から4年ほど経ちキャッシュフローに少し不満を抱きつつも満室経営で少しずつ賃貸経営が回り始めた頃に、

1棟目を購入した仲介会社さんから2棟目の提案が来ました。

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必ず知っておきたい!不動産投資で融資を受けられる銀行まとめ

必ず知っておきたい!不動産投資で融資を受けられる銀行まとめ


属性により使える銀行が異なる事を把握しておく


不動産投資において銀行融資は避けて通れないプロセスです。築古や戸建てを現金で買って資産を増やす方法もありますが、この記事では年収別に融資を使ってレバレッジを効かせた手法について説明します。

不動産投資では主に銀行、売主、買主、仲介会社のプレイヤーがいます。その中でも銀行が融資を出さない限り物件を買う事はできません。

サラリーマン年収が低い方、カードローンや車のローンなどの借入がある方、収入や自己資金が1000万円以下又は過去3期分の決算書が赤字の自営業者の方は銀行からみて一般的に「低い属性」に所属する事になります。

ここでいうサラリーマン年収ですが、700万円を基準にしておけばいいと思います。500万円以上700万円以下の方は一般的に「属性が低い」ということになります。

年収500万円以下の方は借入は控えめにして、戸建てや築古の小ぶりな物件を現金中心に投資を進める方が良いと思います。

ただこの基準も銀行によっては1000万円以下の方も低い属性になる場合もありますのでキッチリと決まっている訳ではないことを理解しておいてください。

低い属性だからといって融資を受ける事が出来ない訳ではありませんので心配する必要はありません。低い属性の人がその人なりに進められる方法があります。

私は年収1000万円を超えますので、いわゆる高い属性のサラリーマンとなります。私は高い属性に合わせたベストな方法で物件取得を進めています。

高い属性の中でさらにカテゴリを分けますと、年収1000万円、3000万円、5000万円の方においても不動産投資のやり方は変わってきます。

つまり高属性の年収1000万円と年収3000万円では銀行の姿勢が全く異なります。

さらに年収1000万円を超えていても例えば自己資金が100万円しかないと属性は低くなります。自己資金は1000万円を最低ラインに考えておけばいいと思います。

ただ自己資金が1000万円以下の場合でもスモールスタートで対応できる方法はあります。

属性によって不動産投資の進め方が全く異なりますので、成功している人のマネをしても自分に合ってないやり方だとやるだけ無駄という事になります。

今のメンター(師匠)が自分と同じ属性なのか(もしくは過去に同じ属性だったのか)を十分確認しておくことをオススメします。

また融資においては、属性だけではなく自己資金、時期、物件、支店、融資担当者によっても結果が変わるので属性は大きな方向性を決める最初の基準だと認識しておけば大丈夫です。

本記事の情報も時が過ぎれば変わりますのであくまで参考情報としておいてください。

また本記事では法人融資を前提に記載しています。個人での購入は考慮していません。



年収500万円以上700万円以下の方が利用出来る金融機関

  1. 日本政策金融公庫
  2. 信用金庫
  3. 信用組合
  4. セゾンファンデックス
  5. 三井住友トラストL&F
  6. いわゆるノンバンク系
年収700万円以下でも自己資金が1000万円以上あるかないかでも使える銀行が変わってきます。

自己資金が1000万円以下の場合は、日本政策金融公庫、SBI銀行、オリックス銀行を中心に検討した方がいいと思います。

自己資金が1000万円以上お持ちの場合は、次の年収700万円以上1000万円以下の方が利用出来る金融機関を利用できる可能性が高いです。

自己資金が5000万円以上お持ちの場合は、次の年収1000万円以上の方が利用出来る金融機関を利用できる可能性が高いです。



年収700万円以上1000万円以下の方が利用出来る金融機関

  1. 日本政策金融公庫
  2. セゾンファンデックス
  3. 三井住友トラストL&F
  4. SBJ銀行(代表者名を信用情報に記載)
  5. 信用金庫
  6. 信用組合
  7. オリックス銀行(代表者名を信用情報に記載)
  8. 第1地方銀行
    1. 千葉銀行
    2. 静岡銀行(配偶者の連帯保証人が必須)
  9. 第2地方銀行
    • 大光銀行
    • 関西アーバン銀行
    • 八千代銀行

この年収レンジで自己資金が1000万円以上お持ちの場合は、上記のように選択肢が広がります。

もし自己資金が1000万円以下の場合は、既出の年収500万円以上700万円以下の方が利用出来る金融機関を中心に考えた方が無難です。

この年収レンジで自己資金が5000万円以上お持ちの場合は、次の年収1000万円以上の方が利用出来る金融機関を利用できる可能性が高いです。



年収1000万円以上の方が利用出来る金融機関


  1. 日本政策金融公庫
  2. セゾンファンデックス
  3. 三井住友トラストL&F
  4. SBJ銀行(代表者名を信用情報に記載)
  5. 信用金庫
  6. 信用組合
  7. オリックス銀行(代表者名を信用情報に記載)
  8. 第1地方銀行
    • 七十七銀行
    • 群馬銀行
    • 北陸銀行
    • 埼玉りそな銀行
    • 東京都民銀行
    • 千葉銀行
    • 千葉興業銀行
    • 横浜銀行
    • 静岡銀行(配偶者の連帯保証人が必須)
    • 百五銀行
    • 近畿大阪銀行
    • 紀陽銀行
    • 伊予銀行
    • 宮崎銀行
    • 福岡銀行
    • 西日本シティ銀行
    • 親和銀行
  9. 第2地方銀行
    • 大光銀行
    • 関西アーバン銀行
    • 八千代銀行
    • 中京銀行
    • 京葉銀行
  10. みずほ銀行
  11. 三菱東京UFJ銀行
  12. りそな銀行
  13. 三井住友信託銀行
  14. 三井住友銀行(配偶者の連帯保証人が必須)

などその他多数あります。かなり有利ですね。

もし年収が1000万円以上でも自己資金が1000万円以下の場合は、既出の年収700万円以上1000万円以下の方が利用出来る金融機関を中心に考えた方が無難です。


支店の情報は載せませんのでご了承ください。
支店や担当者によって同じ案件でも融資が出るところ、出ない所があります。

しかも情報が随時変わりますので最新の情報を常に把握しておく必要があります。



年収2000万円以上の方が利用出来る金融機関


話を聞いてくれない金融機関はないでしょう(笑)。

積極的に持ち込めば良い担当者に巡り会えると思います。



日本で営業している銀行は沢山ある

日本で営業している金融機関は沢山あります。
その中から自分の属性に合う、物件もエリア内の金融機関に当たれば融資は通ります。
諦めずにどんどん持ち込む事で良い結果に繫がると信じています。




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イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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