【楽待コラム】第18話 10棟目の新築RC in 札幌!こんな物件なら何棟でも持ちたいです。

【楽待コラム】第18話 10棟目の新築RC in 札幌!こんな物件なら何棟でも持ちたいです。

今週はオバマ大統領の広島訪問という歴史的な瞬間に立ち会いたく、広島に行っておりました。

アメリカの現職大統領が被爆地、広島を訪問するのは初めてですからね!

私も広島自体ほぼ初めてなので、歴史博物館、平和記念公園や原爆ドームと平和について考える事が多い1週間でした。

不動産投資を行えるのも平和だから出来るのであって今の時代に感謝しています。

 

さて、本日のコラムは初めて購入した札幌の新築RCのお話です。

 

この案件の業者さんとの出会いは楽待でした。

ご提案を頂き私が問い合わせしたという流れです。

 

物件価格は1億2000万円、利回りは8%、14戸の新築RCです。

場所は北海道大学の近くで最寄り駅徒歩8分と立地もいいです。


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どこに行っても物件が無いという話をよく聞きます。

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本日から広島入りです。

オバマ大統領の歴史的な瞬間に立ち会いたく、1ヶ月前からホテルを予約しておりました。

現職の米国大統領の広島訪問が本当に実現するとは思いもしませんでしたので楽しみにしております。

また月曜日には大阪に日帰りで業者さんや新規取引に向けて銀行への挨拶などをしてきました。

その中で出てくる話、というか最近よく聞くのが

「物件が全く無いです。」

というフレーズ。

これだけ物件価格が高騰している中で条件の良い物件を探すには良質の情報が重要です。

しかも業者さんがエンドユーザー(我々)の価格で買って、さらに高値で転売する状況になってきていますので、エンドユーザーの我々が割高に感じるのも無理は無いです。

物件は本当に無いのか?については、良いと思える物件が少なくなっているのは感じます。

その中でも良い物件は確実にあります。

それを高い確率で仕留めるにはライバルが居ない状況を作り出し(もしくは仲介営業さんに作ってもらい)、銀行の融資審査を素早く着実に進める事が必要です。

投資指数が20の儲からない物件でも融資付くからという理由で買わずに、じっくりと諦めずに待っていると、凄い物件がやってくることもあります。

焦ることはないです。

確実に資産を拡大する方法さえ知っていれば、数十億という不動産を持つ事が遅かれ早かれ可能になります。

融資が付くからという理由だけで購入してしまったように、不動産投資は最初の入口を間違えると、結果的に遠回りしてしてしまいます。

資産拡大できない状態に陥り、全く買い進められない方が意外と多いのには驚かせられます。

想像ですが、業者さんの提案の仕方が上手かったのでは?と思います。
銀行融資がセットで提案されて、自己資金無しの0円で買えて、毎月のキャッシュフローが30万円増えますといったような甘い文句になびかない人の方が少ないと思います。

私の周りでは私のアドバイスに従って、個人の信用毀損を回復しイクメン大家式の不動産投資で復活した方が数名います。

急がば回れです。















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【楽待コラム】第17話 まだ9棟目!劣化対策等級【3】を取得したハイスペック新築木造アパート購入秘話!

【楽待コラム】第17話 まだ9棟目!劣化対策等級3を取得したハイスペック新築木造アパート購入秘話!

まだ9棟目!劣化対策等級を取得したハイスペック新築木造アパートの購入秘話! 

今週は新築2棟の決済を無事に終えました。

その銀行では今回のを合わせると合計4棟融資を受けている事になります。

今のところ2棟で18室中7室埋まっていますが、消費税還付を利用する為に5月中はフリーレントにする予定です。

今後、夏の需要に向けて残り11室は満室に動くと予想しています。

この地域(神奈川県某所)は新築アパートが少ない為、潜在的な需要が非常に高いエリアとなっています。

さらに2棟決済の直後に新たな新築アパートの売買契約を同じ売主ですので、その場で終えてきました(笑)。

 

本日のコラムは、大阪で取得した9棟目の高スペックな新築アパートについてお話します。





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福島県の除染作業員向け賃貸マンション

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除染作業員向け賃貸マンション


除染作業員の方が沢山入居しているマンションの提案がありました。

案件としては利回りも10%超えておりますので面白そうです。

規模も5億近い売価になりますので、規模も利回りも十分です。

ただ通常では私は購入しない1Rの3点ユニットになっていますので地域のニーズに応える特殊な運営になります。

運営費が今後どの程度かかるかしっかり試算していきたいと思います。


ニーズは意外と多い


大震災後の汚染された地域向けに除染の仕事が増加しています。

非常に時間のかかる作業ですから、この地域では将来に渡って必要な仕事になるかと思います。

レントロールに記載のある賃貸契約している会社を調べてみると、除染作業員を大々的に募集をかけていました。

全国から作業員を募集して、宿も一緒に用意するという形になっています。

この募集広告を見る限り、ニーズは多くありそうですが飽和状態になっている可能性もあります。


この辺りは詳細な調査が必要かもしれません。


今後の展開


この物件の融資付けはこれからになりますので、まだ分かりませんがちゃんと除染作業を提供する法人のニーズとマッチ出来れば長期にわたって安定運用出来る可能性の秘めた案件になります。

またこのブログでアップデートしますね。



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【楽待コラム】第16話 サラリーマンでも収益ビルを買えるポイントはコレだ!8棟目の収益ビルの収支を大公開!

【楽待コラム】第16話 サラリーマンでも収益ビルを買えるポイントはコレだ!8棟目の収益ビルの収支を大公開!


サラリーマンでも収益ビルを所有出来るポイントはコレだ!8棟目の収益ビルの収支を大公開!  

GWが明けて業者さんも徐々に動き始めましたね。

総資産50億円を夏までには達成すべく、今週は仕込み中の案件の進捗を確認していました。

このままのペースで行けば今年の8月末には資産50億円、CF1億5000万円に到達する予定です。

本格的に不動産投資を始めてたった2年で50億円の不動産を取得する事になりそうです。

必ず達成するように日々育児も頑張っています。

私を時間的、精神的にサポートしてくれる妻の理解や協力がないとこれは無理ですからね。

 

さて本日のコラムは収益ビルはリスクが高いイメージがありますが、絶対に止めた方がいい?!本当に儲かるのか?!

私が1年間保有した感想を皆様に共有したいと思います。

8棟目は大阪にある収益ビル

6棟目の物件を決済後、7棟目の築浅アパートも6棟目と同じ月に決済し、それから1ヶ月もしないうちに営業Eさんから面白い物件の紹介がありました。


続きはこちら




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不動産投資で資産を無制限に拡大し続けるには貸借対照表(BS)が重要です。

不動産投資で資産を拡大し続けるには貸借対照表(BS)が重要です。


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不動産投資の貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)


貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)は企業の健康度を把握する重要な指標となります。

フルローンのレバレッジを効かせたキャッシュフロー重視の戦略で不動産を拡大していくとPLの【利益】がどんどんプラスになっていきます。

不動産投資の収益の1つであるインカムゲインから利益が出る事でキャッシュフローが充実しさらなる投資に繫がっていきます。

ここで節税などもどんどん行うと納める税金も少なくて済みます。

ところがこの場合の貸借対照表(BS)を見てみますと、フルローンの借入を起こしているので【純資産】と比べると【負債】の割合が大きくなります。


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そうすると、【純資産】の【資産】に対する割合は非常に少なくなりますので、自己資本比率が低くなります。

レバレッジを効かせた不動産投資ではこの現象が非常に起こりやすくなります。

自己資本比率が低いとどうなるのか?

銀行からの借入が厳しくなります。

つまり銀行からすると担保余力が少ないと見なされます。

さらにPLで出た利益についても節税ばかりを行うと、BSの純資産が増えません。

純資産を増やすには税金を払う必要があります。

また増資での対策も可能です。

BSの成績が悪いと銀行からの追加融資は厳しくなると考えてください。

サラリーマン時代ではここのBSが少し悪くても問題はありません。

サラリーマンである限り銀行はお金を貸してくれます。


セミリタイヤに必要な戦略は?


もしサラリーマンを辞めてセミリタイヤ生活に入ったらどうなるか?

BSが悪いと銀行からの融資が厳しくなります。

そこでBSを改善するには何をしておくべきか?

【純資産】が増えるような物件を購入する事が重要です。

つまり積算評価が高い物件をしこたま買って、返済を出来るだけ短期で終わらせておくことです。

PL重視(キャッシュフロー)の戦略からBS重視(積算)の戦略へ転換することで、担保余力を蓄積していく事が可能になります。

返済が進んだ積算評価の高い物件を保有していると、BSの見栄えは非常に良くなります。

つまり銀行は良いBSでお金を貸してくれます。

サラリーマンの属性はこの段階では必要ありません。

私が目指しているのはこのBS重視の戦略になります。

PL重視の戦略は不動産投資の初期段階では重要です。

キャッシュフローが十分あればBS重視の戦略にリスクを抑えてシフトできます。

BS重視の戦略にシフトするのが次のフェーズになります。

ただBS重視の場合は、PL重視の戦略ほどキャッシュフローが残りません。

もちろんキャッシュフローが残る物件もありますが、昨今の市況を見ていると少ないです。

PL/BSを両方カバー出来る投資指数60の物件は滅多に出ませんので出れば即買いですね。





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【楽待コラム】第15話 1つの銀行で複数法人を使って物件購入は可能なのか?!6棟目の高積算RCの購入秘話!

【楽待コラム】第15話 1つの銀行で複数法人を使って物件購入は可能なのか?!6棟目の高積算RCの購入秘話! 

1つの銀行で複数法人を使って物件購入は可能なのか?6棟目の高積算RCの購入秘話 

 もう5月に入り時間の流れの早さを感じているイクメン大家です。

4月末に予定していた新築2棟の決済が5月にずれ込みました。

2棟で18室ありますので先にフリーレントで募集をかけています。

客付けの動きは3月に比べるとだいぶ鈍くなりましたが、決済までには満室になるようにしていきたいと思います。

また5月末は都内新築RCの工事の第1回決済もありますので色々準備を進めている所です。

6棟目は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で建てられた豪華RC

 5棟目を2014年夏に購入してから2ヶ月後ぐらいに別会社の営業Dさんに出会いました。

彼から未公開物件の情報が舞い込んで来ました。

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表面11%、融資付き15億円の倉庫案件来ました。

表面11%、融資付き15億円の倉庫案件来ました。


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おはようございます。

GWはいかがお過ごしですか?

私は自宅でじっくり育児に励んでおります。

すでに沖縄でリフレッシュしましたのであえて混雑するGWに出かける気にはなれません。

さて、面白い案件が舞い込んで来ました。詳細はぼかしますが、15億円の倉庫案件です。

融資もすでにセットアップ済みという面白い案件です。

表面で11%になりますので、年間賃料が1億6500万円になります。

諸経費(詳細は確認中)、ローンをさっ引いても厳しく見てもキャッシュフローが7000万は残る案件になりそうです。

もちろんこの案件、最高のイクメン大家チームを組んで確実に仕留めに行きます。

こういった変わり種の案件や本案件の状況など、毎月1回開催予定の資産10億円を目指すサラリーマン・経営者の為の会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】にて詳しくお話出来るかと思います。

ご興味ある方はこちらからご入会(会費無料)ください。


以前の記事でトランクルーム・物置投資について書きましたが、今回は本格的な企業向け倉庫業になります。

色々懸念事項もあるのでそこはじっくりリスクを考えながら進めて行きたいと思います。

倉庫業はお客様の荷物を預かり適切なタイミングで渡すもしくは引き受けるなど荷物の保管がメインの業態になります。

契約書を見ておりますと、倉庫を保有しているオーナーが倉庫業専門の業者さんに業務委託しており、そこから賃料を得るというものです。

ほぼサブリースに近いものがありますね。

完全丸投げで毎月契約書に基づいた賃料が入ってくるということでかなりオイシイ投資になるのではないかなと思います。

ランニングコストは詳細は確認中ではありますが、メインは固都税のみではないのかな?と踏んでいます。

懸念されるリスクは業務委託先が倒産する事です。

現在契約を結んでいるのは数百億円規模の売上げがある大手企業になりますので問題ないと思いますが、いつ倒産するかは誰にも分かりませんので、バックアッププランは常に用意しておきたいと思います。







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【For The WIN】第1回 勉強会が開催されました!

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4月28日(木)に第1回 For The WINの勉強会が開催されました。


急な募集にもかかわらず総勢14名の方にご参加頂きました!

皆様ありがとうございます。

最初は5名ぐらいでと考えていたのですが、参加したいという方が多数になりまして嬉しい限りです。

会議室が狭くなってしまったのは申し訳なかったですが、非常に熱い議論を交わすことが出来たと思っています。

2次会の懇親会でも不動産投資について色々お話出来て嬉しかったです。

全員の方とまだじっくりお話出来ませんでしたので次回にでもと思っております。

下記は懇親会の様子です(笑)。

私が編集したモザイクがキツすぎて異様な感じもしますが(笑)アップさせて頂きました!
ForTheWIN.jpg 


会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】とは?


イクメン大家式の独自の投資指数を駆使して、10億円以上の不動産資産の取得を確実に実現する方法を共有する完全会員制の不動産投資クラブです。

会員資格は、【キャッシュフローナビ】のアプリを購入された方が参加可能になります。
会費は無料ですので、お気軽にご入会ください。

ブログや楽待コラムでは絶対書けない内容を勉強会で共有したりします。

また一度勉強会に参加した方のみLINEグループでの情報も取得出来るようになります。

可能な限り毎月1回は開催したいと思います。

次回もお楽しみに!



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保有物件一覧(更新中)
場所/構造/戸数/価格/利回
1棟目(売却):中古マンション【投資指数20】

神奈川県/RC/9室/4400万/9%

2棟目:新築アパート
【投資指数0】

神奈川県/木造/5室/4200万/8%

3棟目:築浅アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/6700万/10%

4棟目:中古マンション+事務所
【投資指数90】

三重県/S/17室/4400万/20%

5棟目:中古マンション
【投資指数40】

千葉県/RC/18室/10500万/8.7%

6棟目:中古マンション
【投資指数60】

千葉県/RC/15室/19000万/8.7%

7棟目:築浅アパート
【投資指数60】

東京都/木造/12室/12800万/8.0%

8棟目:中古収益ビル
【投資指数60】

大阪府/RC/13室/12600万/14%

9棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/9室/9200万/7.7%

10棟目:新築マンション
【投資指数80】

北海道/RC/14室/12000万/8.0%

11棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/12室/12280万/8.0%

12棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】

神奈川県/木造/20室/18500万/10.5%

13棟目:中古シェアハウス
【投資指数60】

千葉県/RC/30室/18000万/11.5%

14棟目:新築アパート
【投資指数60】

千葉県/木造/7室/7500万/8.0%

15棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/17000万/9.0%

16棟目:中古マンション+事務所
【投資指数60】

東京都/RC/13室/18000万/9.0%

17棟目:中古シェアハウス
【投資指数70】

埼玉県/RC/75室/45000万/13.0%

18棟目:新築老人ホーム
【投資指数80】

大阪府/S/40室/35000万/10.0%

19棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/9100万/8.3%

20棟目:新築マンション
【投資指数60】

福岡県/RC/40室/50000万/7.5%

21棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/15室/27000万/7.5%

22棟目:新築アパート
【投資指数60】

埼玉県/木造/8室/9800万/8.0%

23棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

24棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

25棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/14000万/9.0%

26棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/9000万/7.7%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

28棟〜30棟目(バルク):中古マンション
【投資指数60】
福岡県/RC/71室/40000万円/10.5%

31棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県/木造/9室/9900万/8.5%

32棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/8700万/7.7%

33棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/14室/27000万/7.1%

34棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/19000万/7.2%

35棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/29000万/7.5%

36棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/11000万/8.0%

37棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/8室/11000万/8.0%

38棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】
神奈川県/木造/20室/11000万/10%

39棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県//52室/54000万/8%

40棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県//12室/9000万/8 .5%

41棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府//12室/16000万/8.5%

42棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/24室/35000万/7%

43棟目:中古マンション
【投資指数60】
兵庫県/16室/13000万/8.6%

44棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県/50室/54000万/8.5%

45棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12000万/8%

46棟目:中古収益ビル
【投資指数40】
東京都/17室/30000万/8.2%

47棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

48棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

49棟目:新築アパート
【投資指数40】
宮城県/8室/7500万/6.7%

50棟目:新築マンション
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東京都/9室/29000万/7.1%

51棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/9室/26000万/7.1%

52棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/35室/31000万/7.1%

まだまだ追加します。
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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