今月のイクメン大家の動きまとめ

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おはようございます。

今月は育児休暇最後の月ということでかなり活動的に動いたイクメン大家です。

7月から職場に復帰しますのでペースは少し落ちるかもしれませんね(笑)。

さて今月はどういう活動をしていたかをまとめてみました。

1.新築アパート1の土地・建物の金消、決済

2.新築アパート2の土地の金消、決済

3.新規案件の融資承認が下りました。

4.仕込み案件の買付(今月だけで15本入れました。)

5.賃貸住宅フェアに参加(東京ビックサイト)

6.シェアハウスの管理会社切り替え

7.新規案件の物件視察【投資指数90】

8.既存金融機関への物件持ち込み

9.新規金融機関への物件持ち込み

と色々動いています(笑)。

仕込み中の案件を足して合計75億円が見えて来ましたのでさらに加速していきます。

来年に100億円は確実に達成するでしょう。

目指せ200億円にブログタイトルが変わるかもしれませんね(笑)。

ところで先日実際に200億円を達成している方と名刺交換させて頂きました(*゚Q゚*)。

非常に励みになりますね!




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イギリスのEU離脱が引き起こす不動産投資への影響は?

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こんばんは、イクメン大家です。

昨日は新宿伊勢丹のメンズ館でトートバックを購入しました。

普段、複数の法人印や通帳、手付金として多額の現金を持ち歩くことが多いので余裕のある鞄を探していましたので非常に満足です。

今週金曜日からのサラリーマン復帰に向けて新たな鞄で不動産投資とサラリーマンを頑張りたいと思っています(笑)。

本日の記事はイギリスのEU離脱に伴う不動産投資特に融資への影響についてです。

大方の予想に反してEU離脱が決まり市場は大混乱に陥りましたね。

円高、株安とアベノミクスの効果を帳消しにするような動きになってきました。

そこで一番気になるのは不動産投資への影響です。

あくまで個人的な見解になりますが、今すぐ不動産投資、特に融資の引き締めに動くことはないと判断しています。

各金融機関の収益構造の悪化に伴い、融資への引き締めは今後の大局としてはあり得ると思います。

ただ今すぐ引き締めるとは考えられません。

なぜなら異次元緩和政策を推進する安倍政権と日銀の黒田総裁が居る限りこの動きは継続になるからです。

すなわち黒田総裁の任期である2018年(平成30年4月)までは、影響なしと考えています。

さらにこの根拠として比較検討したいのがリーマンショック時はどうだったか?です。

金融庁が発行している「リーマン・ショック後の経済金融危機における財政投融資の対応」には、P13ページに業種別銀行貸出及び貸出規模別貸出の推移が掲載されています。

その中で分かるのが、都銀は著しく融資の引き締めを行いましたが、地方銀行はマイナスになるほど落ちませんでした。

つまりEU離脱についても地方銀行、第2地銀、信用金庫、信用組合まで多大な影響を及ぼす事はすぐには無いと考えています。

まだまだ金融緩和が続く限り不動産投資への資金は流れますので、これから始める方もあきらめずにしっかり対応出来るよう事前に準備を行っておくのがいいですね。





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ファンド案件はどうなのか?

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皆さん、こんばんは。育児休暇が残り5日となったイクメン大家です。

頭切り替えてサラリーマンの仕事を頑張りたいと思います。

さて本日は最近頂いた海外ファンドが保有している物件についてです。

詳細は機密保持契約をしていますので、一切書くことは出来ませんが、どんな感じなのか感想を述べたいと思います。

まず一般に出ている物件と比較して数字的なセンスがあります。

つまりどの物件をキャッシュフローナビで分析かけても投資指数が60以上になります。

指数60の物件を探すのが難しくなっている昨今で驚くべきことです。

また物件の資料がほぼ完璧に揃っています。

現在の経費が事細かく記載されていますので、買う側としても安心して分析出来ます。

管理もしっかりされていますので綺麗ですし、修繕履歴も完璧に残っていますので今後何に費用が必要かも予測しやすいです。

立地も非常に良いものが多いです。

賃貸需要がしっかりある地域を中心に保有されているので、稼働率も90%越えが多いです。

総合的に見て全て欲しくなる素晴らし案件ばかりになります。

というわけでファンド物件の融資持ち込みも現在進行中になります。

上手く行けば複数棟を総額5億円で購入出来そうです。

またブログでアップデートしたいと思います。




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【楽待コラム】第22話 老人ホームは儲かる投資なのか?どんな仕組みで利益確定しているのかココだけ公開します。

どんな仕組みで利益確定しているのかココだけに公開します。。  

おはようございます。

育児休暇があと1週間を切ったイクメン大家です。

今週は休暇を満喫すべく、梅雨明けの沖縄に家族で遊びに行ってました。

 沖縄から帰った翌日の金曜日には、今月末決済の新築アパートの金消をしてきました。


さて本日は19棟目に新築で建てた住宅型有料老人ホームのお話です。

はっきり言って、老人ホームは何棟でも欲しいです。

投資効率も良いですし住宅に比べて安定的に儲かります。

ネックは物件が3億以上と高額になるという点と融資付けがかなり難しいという点です。

 

住宅型有料老人ホームとは?

一般的に老人ホームといえば、サービス付き高齢者住宅(サ高住)を指す場合が多いです。

しかも国の施策ではこのサービス付き高齢者住宅には補助金を出し全面的に建築の後押しをしています。

私が購入したのは住宅型有料老人ホームになります。

それではこのサ高住と住宅型有料老人ホームの違いは何でしょうか?


続きはこちら




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支店を変える事で融資が拡大出来るのか?

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こんばんは。沖縄から帰ってきましたイクメン大家です。

さて今日の記事はすでに取引ある支店からもう融資出来ませんと言われていた場合に、融資枠を拡大する方法です。

すべての銀行に使える手法ではありませんが、どうしても融資を拡大したい場合には有効な手段だと思います。

銀行の融資の可否は、支店や担当者によって異なります。

不動産を得意とする担当者がおり、支店長も不動産に積極的な支店は比較的融資が上手く行きやすいです。

一方、不動産が分かっていない担当者の場合は、良い物件でも融資は通りません。

本部承認を得る為の稟議書を書く力が無いからです。


さらに私はある銀行の支店からもう融資は出来ませんと言われていました。

次融資を受けるには今の物件を売却してから検討しますと言われておりました。

ところがです、別の支店にいる非常に優秀な融資担当者の方に相談したところ、組み立て出来るというお返事をもらいました。

早速物件資料と私の資料をお渡ししたところ、1週間程度で支店内の承認を取られました。

驚きです!

その銀行はもう融資受けられないと諦めてたのに、担当者次第では出来る事が分かりました。

問題はすでに取引がある支店から新たな支店に全て移行する意思表示が必要です。

当然新たに融資を受けることが出来ますので、支店を変えるという手続きに入ります。

これから実際に動くことになりますのでまたアップデートします。





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中古物件の家賃査定は購入前にするべきか?

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おはようございます。イクメン大家です。

今週は月曜日から梅雨明けした沖縄へ遊びに来ています。

職場復帰前にリゾートで過ごしたいなぁと2ヶ月前から予約していました(笑)。

さて本日は、中古物件の家賃査定は購入前にするべきか?について説明します。

実は現在、非常に面白い案件を進めています。

都内のJR駅徒歩10分ほどで、約90室のRC物件です。

利回りが17%と非常に高利回りです。

満室CFは、この1棟だけで少なくても270万円/月になります。

建物はしっかりしていますし、修繕もちゃんと行われているようですのですぐに大金が必要になる物件でありません。

ただし問題は、稼働率が低い事です。

稼働率が約60%以下となり普通であれば銀行に持ち込んでもそこでマイナス査定になります。

キャッシュフローナビの投資指数は90を指しており、損益分岐点も50%代と稼働率60%でも赤にならない物件になります。

イクメン大家は地域によって管理を任せる会社が決まっています。

関東圏はある1社に特にお願いしているのですが、新築、中古問わずに必ず購入前に家賃査定をしてもらいます。

そうすることで現在の家賃が高いのか安いのかの判断し、表面利回りの引き直しが可能です。

業者によっては、フリーレントを6ヶ月も付けて満室にして物件を売る悪徳業者もいるようです。

そりゃ満室になりますよね(笑)。

レントロールや賃貸契約書の契約期間の確認は当たり前ですが、そもそも家賃設定が誤っている可能性もありますので、私は家賃査定に出します。

そこからの査定を元に再度キャッシュフローナビで投資指数を算出して、指数60以上であれば進めます。

この段階で指数が40以下になると私は買いません。

客付けする管理会社の家賃設定を元に算出して指数40になるということは、今は良くても将来的にはキャッシュフローがギリギリになるのがはっきりしているからです。

家賃査定は無料です。しかもちゃんとレポート出してくれます。

私は客付けという部分では素人です。素人はこれを使う手はありません。

全然流行りませんでしたが(笑)、【厳しい第三者】の目を使って投資の精度を上げるべきです。


さて先ほどの物件の話に戻ります。

皆様は稼働率が低い物件は融資の評価が出ないので諦めていませんか?

これ諦める必要ないです。

とある銀行の簡易査定式は下記の通りです。

稼働率が80%以上の場合で且つ
現行の月額家賃x70%>毎月のローン返済額
の場合は本審査OK

稼働率が80%未満の場合で且つ
現行の月額家賃x50%>毎月のローン返済額
の場合は本審査OK

稼働率が低いと家賃への掛け目が半分になりますのでかなり厳しくなります。

これを解決する為には、家賃査定と家賃保証の査定書を管理会社から発行してもらう事で銀行は十分検討してくれます。

全空物件への融資もありますが、1棟目からそれを認めてくれる銀行は皆無です。

業者さんのように実績を積んでいれば話は別ですが。

中途半端に空室率が高い為に、安く売り出されている物件については、
家賃保証の査定書を添付する事で十分融資を引っ張ることは可能だと考えます。

新築以外の全空はまだ経験がありませんので、今後は全空物件もチャレンジしていきたいですね。

これは実績が重視されますので管理会社と相談して進めるのが正しいやり方になります。



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【楽待コラム】第21話 毎月の持ち出し額は◯◯◯万円です。もうシェアハウスなんて無理!入居率60%の恐怖とは?!

毎月の持ち出し額は◯◯◯万円です。もうシェアハウスなんて無理!入居率60の恐怖とは?!

育児休暇が刻一刻と終了に向かっているイクメン大家です。

最近夜泣きが始まりましたのでまた寝不足気味です。

今週は11月完成予定の新築アパートの金消を行ってきました。

さらに新たにご提案頂いたかなりスペックの高い物件【投資指数90】の視察にも行ってきました。

 

本日のコラムは、第19話でご紹介したシェアハウスを購入後、さらに大型のシェアハウスを17棟目として年末に購入しましたが、その運営に苦労しているお話です。

物件スペック

価格:45,000万円

戸数:75室

築年:築25年のRC

立地:埼玉県、最寄り駅まで徒歩8分

表面:13.8%

種別:寄宿舎

とかなり大型な物件となります。

入居率が6割とかなり悪い物件ではありますが、【投資指数70】とポテンシャルが非常に高いものと判断し購入する方向に動きました。

ご提案頂いた営業さんに競合の交通整理をして頂きほぼ私だけで買付の申し込み出来ました。

続きはこちら

 

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業者さんが作成する新築の家賃設定は正しいのか?

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おはようございます。育児休暇が残り2週間となりましたイクメン大家です。

さて本日は新築の案件で家賃設定が果たして正しいのか?どうやって確証を得るのか?についてコメントしたいと思います。

新築アパートや新築マンションでは、家賃設定を自由に決めることが出来ます。

希望利回りまで家賃を上げると銀行持ち込みの見栄えはいいですが、家賃設定を誤るとまったく入居してくれない物件を建てることになりますので、家賃の精査は新築案件では重要です。

さらにサラリーマン大家が家賃の精度を把握するのは時間的にも厳しいものがあります。

電話で周辺の仲介会社にヒアリングしまくるというのが王道かもしれませんが私はそんな時間かけれません。

となると手っ取り早いのが、管理会社もしくは管理をお願いしようとする業者さんに家賃査定をお願いするというのが正しいやり方です。

いま流行の?厳しい第三者の目が光ることになります(笑)。

私のように物件保有数が30棟近くあれば管理会社も集約してきます。

関東圏では2社にお願いしています。

その中の1社に必ず家賃査定をお願いするようにしています。

そこで分析された資料は、銀行持ち込みの際の賃料エビデンスにもなりますので重要です。

管理会社によってアグレッシブに設定する会社もあれば、手堅く設定する会社もあります。

私のお付き合いしている管理会社は、どちらかというと手堅い家賃設定を行いますので出てきた家賃に1戸あたり月2000円から3000円上乗せしても入居付けに困らないような値付けを特徴としています。

この値付けを元に入居付けを行いますので、入居率が悪くなるように設定される事はまずありません。

もちろん家賃査定は無料で行ってもらえますので、私は1つの指標として活用させて頂いています。



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新築アパートは最初に買うべきか?

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育児も慣れてきましたが、まだまだ寝不足気味のイクメン大家です。

本日は新築アパートを最初に買うべきかどうか?についてコメントしたいと思います。

新築アパートのイメージですが、業者の利益が一杯乗せられてて投資家は面白みがないとか最初は空室ばかりなので怖い、家賃がプレミアムなので2年後からは下落するとかネガティブなイメージを持つ方がいます。

私もかつてそのように考えておりました。

でも今はむしろポジティブな面が多いと判断しています。

1.新築なので入居付けしやすい
2.新築なので融資が通りやすく、長く借りれる
3.地域にもよりますが礼金がしっかり取れる
4.設備の経費が5年ぐらいはほとんどかからない
5.土地からプランすれば投資家間の競争が中古よりも少ない

ネガティブな面に関しても下記のように考える事が出来ます。

業者の利益:
業者の利益が乗っかっているので面白くない点は、私からするとビジネスパートナーになりますのでお互い儲けないと成り立ちません。

過度な広告による物件価格への影響は看過出来ませんが、投資用物件に関しては広告料はほとんどかかっていません。

いまは出せばすぐ売れる時代だからです。

ですのでは、私の考えは業者さんも私と組むことで儲けてもらって、良い物件を今後もどんどん紹介してもらうようにしています。

最初が空室のリスク:
これは確かに引き渡し時に空室になっている場合が多いですが、売主に了解を得て完成前に客付けする事が出来ます。

実際私が購入した新築物件はほとんど引き渡し時に満室か90%以上入居している状態になっています。

これは家賃設定を誤らずに完成2ヶ月前から入居付けを行うことで対応出来ます。

それでも心配な方は、少し旨みは減りますがサブリースを付けてしまえば購入直後の空室に悩むことはありません。

さらに銀行融資には元金返済の猶予期間を付けてもらえます。
3ヶ月〜6ヶ月は利息のみの返済で元金は待ってくれます。

銀行も新築と理解していますのでこのような提案を先方からしてくることもあり非常に助かります。

家賃下落のリスク:
新築プレミアムというのは確かに存在します。ただ私は信頼出来る管理会社の方に家賃査定をしてもらってから新築の利回りを試算しています。

その管理会社さんでは市場ニーズから常に2000円から3000円安く設定する手堅い家賃設定をするようにしていますので、元々少し落とした家賃で募集かけますので下落リスクのインパクトもそれほどなく、年間で0.1%程度に収まるようになっています。


結論としては、新築のアパートやマンションを自身のポートフォリオに入れておくのは十分メリットがあり、キャッシュフローも安定して残せます。

1棟目は不安ですし、キャッシュも出来るだけ残したいので私は安定稼働が見込める新築アパートをオススメします。

イクメン大家の法人1棟目はサブリース付きの新築アパートでした。

この物件はサブリースということもあり超安定稼働です。

しかも購入2年後の家賃見直しでむしろ上がりました。

サブリースの家賃見直しは下がるだけでは無いことを覚えておいてください。





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【楽待コラム】第20話 滞納者を強制執行(立ち退き)!その直後の部屋の様子は?!びっくりしました(写真公開)。

滞納者を強制執行(立ち退き)!その直後の部屋の様子は?!びっくりしました(写真公開)。 

育児休暇もあと1ヶ月を切り少しずつ仕事モードに戻さないとなぁという感じのイクメン大家です。

今週は主に今月決済予定の新築アパートの必要書類の取得に動いておりました。

また今年11月竣工予定の新築アパートの土地の決済の為の書類も一緒に取得してきました。

さらに10億円越えの完全未公開の大型案件のお話を頂いたりと復職前にかなり大忙しな感じです。

年内中に資産70億円を目指すべくアクセルべた踏み(シートベルトはちゃんとしてますよ。)で突っ走っています!

 

さて本日のコラムは、昨年に購入した15棟目、16棟目の2棟一括のRCのお話です。

そこで得られた気付きなども共有させて頂ければと思います。

 物件スペック

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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