今月の不動産投資活動は?

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皆様、こんばんは。

昨夜は虎ノ門にある 京料理と村 にお邪魔して
オイシイ日本料理を頂きました。

なすや穴子の料理は素晴らしかったです。
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お一人様4万円とかなりリーズナブルな料金でした(笑)。

予約してくれた同級生には感謝です。

梅雨も明けうだるような暑さですが、体調に気をつけて常に高いパフォーマンスを発揮できるように頑張りたいと思います。

いつもサポートしてくれる妻には感謝しております。

さて今月の活動報告です。

今月融資の本承認が下りた総額は5億5千万円となりました。

そのうち1つは業者に現金で持って行かれましたが。。。

今月は珍しく決済がなく比較的緩い感じで進んでいます。

来月は融資承認済みの5棟分の決済に加え、現在仕込み中の案件が全て上手く進めば追加で2棟入りそうです。

合計7棟の決済になりますので、非常に忙しくなる予感がしてきました。

今月の買付総数は20本になりましたが組み立てられない案件も多数ありますので、買付を沢山入れないとなかなか買えるモードに入らないような気がします。

さらに、もはや月次のタスクとなりつつある、CICとJICCで個人の信用情報を取得してきました。

JICCは東京の岩本町にありますので、近くに行く用事がある場合は、窓口に取りに行きます。

CICはインターネットでクレジットカード決済してすぐに取得できます。

全銀協は郵送のみになりますので少し面倒ですね。

最後にこちらは不動産投資ではありませんが、ハワイのアラモアナショッピングセンターからすぐ近くに建築予定のワードビレッジ アエオのモデルルームに行って来ました。


私が検討しているのは2018年完成予定の約2億円のコンドミニアムになります。

手付金で20%、融資が60%〜80%になります。

融資はハワイの銀行が利用出来そうなので検討したいと思います。

ちなみに金利はスルガ銀行と同じ4.5%のようです(笑)。

参考までにアエオの隣に完成したワイエアというコンドミニアムですが、ペントハウスは36億円で売ってますので、2億円が安く感じますね(驚)。

イクメン大家は2年後のハワイ移住に向けて具体的なプランを開始したいと思います。

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今狙っているのは老人ホームの2棟目です。

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老人ホームの魅力はこちらの楽待コラムで記載しましたが、普通のレジデンスに比べると参入障壁が高い分、ビジネスチャンスはあります。

2年前に購入した老人ホームに比べると共同住宅と同じように利回りが低下しております。

それでもスキーム次第ですが、30年間の一括借り上げ、ニッチで高い需要に応える事が出来るの為、共同住宅より安定稼働が期待出来ます。

一定の賃料収入からローンを返済して、そこから固都税だけを支払えば手残りとなります。

現在チャレンジしようとしているのは、サービス付き高齢者住宅(サ高住)になります。

プランはやっと出来上がりこれから本格的に融資の承認を取るべく色々と作戦を練る事になります。

老人ホームはマンションやアパートと異なり、建築確認以外に国土交通省または厚生労働省の認可及び各市区町村の届け出などが必要となります。

サ高住の場合は、国から補助金が支給されますので、厳密且つ公正に行う必要があります。

土地活用以外で老人ホームを投資物件として販売している業者さん自体が非常に少ないので、このパイプというのは非常に重要です。

詳しい話は次回7月31日(日)のイクメン大家の勉強会(ForTheWIN)でお話したいと思います。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】とは?


イクメン大家式の独自の投資指数を駆使して、10億円以上の不動産資産の取得を確実に実現する方法を共有する完全会員制の不動産投資クラブです。

会員資格は、【キャッシュフローナビ】のアプリを購入された方が参加可能になります。
会費は無料ですので、お気軽にご入会ください。

ブログや楽待コラムでは絶対書けない内容を勉強会で共有したりします。

また一度勉強会に参加した方のみLINEグループでの情報も取得出来るようになります。

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【楽待コラム】第27話 融資条件として銀行からお願いされた定期預金を解約してもいいのか?

融資条件として銀行からお願いされた定期預金を解約してもいいのか?

安心してください、大丈夫ですよ(笑)。

全然問題ありません。

ただし、預金の扱いが担保となっている場合は、簡単に解約することは出来ません。

担保になっているかどうかは本承認が下りた段階で説明されますのでキッチリと銀行に確認するようにしましょう。

私はこれまで複数の銀行に5,000万円以上を定期預金で預けております。

今進めている案件でもさらに8,000万円ほど預ける予定となっておりますので、総額1億3千万円以上が定期預金となる予定です。

さて超低金利では借りる側はいいですが、預ける側はなんのメリットもありません。

定期預金は実質金利(ジッキン)を上げる!

続きはこちら

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【楽待コラム】第26話 融資承認下りた後、現金2億円で業者に競り負けました。

融資承認下りた後、現金2億円で業者に競り負けました。

どうすればさらにスピードアップして不動産投資の規模を拡大出来るか毎日考えているイクメン大家です。

皆様はいかがお過ごしでしょうか?

物件数は少ないですが、まだまだ上流の情報が日々やってきています。

その中にはとんでもない高利回りや高積算の物件などもありますが、融資がないと買えません。

これは融資が付きそうと持ち込んでも想定よりも評価額が低かったり、本部で融資承認が否決されたりするのは普通です。

それでも諦めずにどこか融資が付くはず信じて行動を起こしていると、その積み重ねが良い結果に繫がる事が多いと感じています。

さて融資がいくら否決されてようともまったく落ち込まないイクメン大家ですが、先週非常に残念な出来事がありました。

物件は、高積算で評価額も高く融資も問題無さそうな案件です。

実際に複数の金融機関に仲介業者の営業さんに持ち込んで頂き各行続々と良い方向性で回答が来ておりました。 

続きはこちら


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太陽光発電の融資をどうしてるか?

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こんばんは、7月もすでに終盤に差し掛かり時間の経過が早いと感じているイクメン大家です。

さて今回は太陽光発電について少しお話したいと思います。

私の物件には基本太陽光を載せるようにしています。

数も多いのでそれなりの規模になってきますが、出来るだけ屋根に載せて収益を少しでも上げるようにしています。

そこでも融資を使っていますが、ある太陽光業者さん提携の信販の枠を「連帯保証人」として使い切った為、これから新たに融資先を探さないと行けなくなりました。

その業者さん曰くここまで枠を使い切るのはなかなかないということで、信販会社もかなり頑張ってくれたようです。

屋根に載せられる11拠点をほぼ一括で発注しましたので総額1億円近くなりました。

現在検討しているのは、日本政策金融公庫の枠とその他、地銀に持ち込もうかと考えています。

不動産ではなく太陽光発電で銀行融資枠を使いたくないというのも本音ですので、慎重に進めたいですね。



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現金買いで業者に持っていかれました。。。。。

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こんばんは。

非常に悔しい思いをしているイクメン大家です。

融資承認下りて、さぁ売買契約といった段階で突然の現金業者登場。

しかも買い上がりして現金一括だそうで。。。。

売主はそっちになびいて仲介業者さんに断り無く契約しちゃったそうです。

はい、こちらにもツメが甘いと言われればそれまでですが(売り渡し承諾書や売買契約のタイミングなど)、さぁこれから契約するよ〜と言ってるときにそれはないでしょう。

銀行の審査の遅さもあり売主はシビれ切らしたようです。

それにしても節操が無い売主です。

目の前の金にくらみ、思考停止にもほどがある。

私はこういう場合、縁が無かっただけと割り切ります。

実際買わなくて良かった物件かもしれませんね。



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信用金庫からすごい理由で断られました。。。

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こんばんは。

徐々に本業の仕事に慣れてきたような気がするイクメン大家です。

さて先月から断れ続けているある投資指数が90のスペシャルな物件ですが、
新たな信用金庫にも断られました。

理由は、イクメン大家さんの内容が良すぎるので住民票移しをやってしまうと、当局に突っ込みを受けそうだというのが理由だそうです。。。。

内容良いなら融資承認出して欲しいなぁと思いますが、こんな理由で断られたのは初めてです。

銀行が断るホントの理由はいつも分かりませんが。

引き続き営業さんの多大なご協力を得ながら次の銀行へ持ち込み中です。

本物件はスペシャル(指数90、イールドギャップ7.7%)なので、早く融資承認下りて欲しいですね〜。


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7月10日にセミナーで講師してきました。

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はじめての外部セミナーに招待されて講師してきました。

本業では最大1000人規模の前でしゃべったこともあるイクメン大家ですが、今回はプライベート感がありましたのでどうなるかなぁと心配しておりました。

が、いつも通り話せました(笑)。

今回は出来るだけ初心者の方に理解出来るよう分かり易く説明しました。

自分でも初心者向けの資料は作ってませんでしたので、今後利用出来るなぁと思っています。

人前で話すと自分にも勉強になるのでセミナー講師は結構好きです。

今回は不動産投資とは?から始まり大成功納めるために必要な要素を簡単に説明しました。

やっぱり60分だと時間が足りないですね。

何人かのメンバーも参加して頂きありがとうございます。

いつもより初心者向けなので物足りなかったかな?と思っておりますが。

今後も是非お願いしたいと主催者の方がおっしゃったので、今後も機会が作れる限り講師してみようかと思います。

最後に嬉しい一言がありまして、「今まで呼んだ不動産投資の講師の中でピカイチでした。」と言われたのが引き受けて良かったなぁと思いました(お世辞でも嬉しい)。


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凄いの来ました!

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こんばんは、イクメン大家です。

目線にかなう物件の数は少なくなりましたが、売り急ぎ案件がポコっと出てくると面白いです。

以前から目を付けていた物件が大幅な指値OKで来ました。

ここではCA結んでいるので物件詳細は避けますが、投資指数は条件が良くて90でます。

物件価格は7億円ぐらいの規模の案件になります。

金利を上げて融資年数を少なくしても投資指数は70となりました。

確実にキャッシュフローをたたき出す案件になりますので、確実に仕留めたいと思います。

いつも忙しいですが、さらに忙しくなりそうです。

また勉強会やブログでアップデートします。

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審査の遅い銀行

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こんばんは、イクメン大家です。

本日はある銀行についてお話したいと思います。

とある案件を大阪の銀行に持ち込んだのが4月中旬でした。

感触は良くてそのまま2週間後に支店内では是非取り組みたいというお返事を頂きました。

資料も全て提出し、本部への持ち込みと審査結果待ちのはずだったんですが、

そこから非常に待たされる展開となりました。。。

7月に入っても審査結果は出ず、未だに不足している資料を出して欲しいと言ってくる始末。

この3ヶ月の間に大阪に面談も数回行きました。。。

銀行の担当者からは、

「もう少し待ってください。」
「金額が大きいので承認に時間かかります。」
「土地から融資したことありません。」
「法人の登記簿もらったのでこれでやっと進められます。」

とか、明らかに担当者の力量不足が露呈している状態でした。

同じ銀行、同じグループ銀行でも支店や担当者が異なると全く違う結果になります。

これは身を以て経験していますので、ある担当者から組み立てられないと言われても諦めずに他の支店に持ち込むぐらいしないとですね。

私の場合は滑り止めを営業さんから頂いておりましたので、ダメ元で行ったらすぐOKとなりました。

結果OKでしたが、銀行から3ヶ月も待たされるのはあまりにも仕事が出来ない担当者に当たったんだなと思うしかありません。

素晴らしく仕事が出来る銀行担当者は必ずいるのでその方に出会うまで探し続けるのが近道かもしれませんね。

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イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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