新規案件が続々と来ています。

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今朝の東京は突然の雷雨でびっくりしましたが、少し晴れてきましたね。

今朝からベビーフォトの撮影に北青山へ行っていました。

良い写真を沢山撮って頂きましたので完成が楽しみです。

さて、本日は毎日のようにご提案頂いている案件数が全く減らないという状況について少しお話したいと思います。

不動産投資を個人で始めた10年前は優良、不良問わず物件情報を得るためには、不動産投資会社に問い合わせてそこから営業さんと面談後に始まるという感じでした。

しかも不動産投資専業でやっている会社はまだまだ少なく限られていたような気がします。

その点現在は、楽待や健美屋などで登録さえしておけば不動産会社から提案をもらえるというかなり楽な状況になっています。

その中でも優良物件に絞って提案を頂くにはそれ相当の努力が投資家側にも必要です。

まずは投資家側の良い情報も悪い情報も全て開示出来ているか?という点です。

融資に不利になる情報でも不動産仲介の営業さんには全て開示しておくべきです。

後で、すみません忘れてましたなどという対応を繰り返していると営業さんから離れていきます。

これはサラリーマンの本業でも同じく信頼関係を築く上で必要な行動です。

不動産投資の世界は人間関係が全てと言っても過言ではないです。

銀行も人にお金を貸すと言います。面談で信頼出来る人か?ちゃんとローンの支払いが出来そうか?と人となりを観察しています。

不動産の営業さんも同じく、我々は彼らにとって大切なお客様には間違いないのですが、その中でも信頼出来るお客様か?問い合わせに対してスピード感をもって誠実に応えてくれているか?など細かな要素の積み重ねで信頼関係が築き上げられていきます。

不動産業界の方はいい加減な人が多いのも事実です(笑)。

でもその中でも誠実に仕事をきっちりこなしている方も多数います。

もしご自身が客だから投資家だからという理由で偉そうに営業さんに接しているのであれば止めた方がいいです。

同じ目線で一緒に案件をクローズしていく仲間としてとらえるべきです。

そういう形で最初は私も信頼出来る営業さんは1人しかいない状況から現在は増えました。

しかも業界でもイケてる人達ばかりになりましたので、物件がないという状況にはまだなっていません。

毎日誰かしらが、物件の提案をしてもらっています。

そういう感じで進めていますので、今月の買付数も20枚を超しましたので毎日買付入れている計算になります。

ここまで多くの物件が来れば毎月クローズ出来る物件も必然的に増えて来ます。

今はその状態に入っていますので、優良物件を競走相手がいない状態でじっくりと攻める事が出来ています。

これも全て周りと信頼関係があるかどうか?が全てだと信じています。


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今月末の決済準備に向けて

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気がつくと最近毎日ブログを更新していますが、ネタは尽きないですね。

でも毎日更新すると決めると大変なので気が向いたら更新するようにしています。

さて今月末は新築2棟と中古3棟の決済と中古1棟と新築土地の売買契約を合わせて2本がありまして、その準備に余念がありません。忙しぃ〜!

必要な書類は問題無く揃っていますが、資金の移動や段取りの確認など東京ではない地域で行いますので飛行機などの移動手段の準備も含まれています。

また法人も異なりますので当日持って行く印鑑の確認なども必要ですし確認事項が多くなります。

遠方の場合、忘れ物など一度の間違いも許されませんのでかなり慎重になっています。

実は来週は沖縄県久米島に家族で1週間滞在しそこで在宅勤務の予定になりますので(笑)、もう今週しか準備する時間がありません。

そんな中、仕込み中の案件の進捗確認や融資状況の確認、新規案件の検討など、馬車馬のごとく不動産投資への活動量を増やしています。

来月も少なく見積もっても2棟ほどの決済が控えておりますし10月も1棟決済がすでに決まっております。

こんな感じで毎月不動産を買い続けることが出来るのも周りのサポートがあるからです。

改めて感謝したいと思います。


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一度ご自身でチャレンジしてみたらどうでしょう?

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大阪の夏は暑いですね〜。

熱帯夜が続いており外に出ればすぐに汗が吹き出ます。

さてそんな長期の夏休み中でもイクメンと不動産投資については積極的に動いています。

最近ふと思うことがありますので、その件について書いてみたいと思います。

これから不動産投資を始められる方が結構多いのは感じています。

そういうやる気のある方には積極的にチャレンジして頂きたいと思います。

その為には現在の自分のポジションを正確に理解し何が不足してどうすれば自分が立てた目標にオンタイムのスケジュールで到達できるのかを認識していく事が重要です。

その中でも経験したことがない事柄には経験者に聞くのが早いですが、自身でチャレンジ(失敗)もせずいきなり情報を欲しいと言われて困ることがあります。

不動産投資に限らず、未経験の事は誰でも怖いです。

リスクは出来るだけ排除しておきたいと思うのは理解出来ます。

ただ一度でも自身で挑戦してみてその結果どうだったかを教えてくれた方が私もアドバイスしやすいなぁと思います。


少しずれますが、不動産で10億円以上を目指す方が、9,800円のアプリが高いと言われて困ったことがあります。

これは私の過去10年にも及ぶ不動産投資の経験が詰まったアプリになりますので、それを鑑みるとぶっちゃけ安いなぁと思いますが、これは人の価値観の違いですので仕方ありません。

ご自身に投資出来ない人が今いるポジションよりも上の段階にステップアップすることは不可能です。

上を目指している人で実際にステップアップする人はコミュニケーションを少し取れば分かります。

ラスベガス不動産王が教える、日本人不動産投資失敗パターンという記事に共感出来るポイントがありましたので共有させて頂きます。

"成功するために最も重要なことは「謙虚さ」です。一度だけ成功するのは簡単ですが、成功し続けるためには謙虚さを持つことが重要なんです。また、一緒に働くメンバーやビジネスパートナーに対し、良いニュースだけでなく悪いニュースもシェアできる「透明性」と「正直さ」を持つ人間関係を築くことも大切です。この3つが揃った時に成功できるんだと思います。"

キャッシュフローが何億に増えようとも傲慢にはならず、謙虚さを大切にし、自分自身がハッピーであり続けることでビジネスを拡大していきたいですね。



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競売ではないやり方で優良不動産を割安で手に入れるには?

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本日の記事は競売ではないやり方で優良不動産を割安で手に入れる方法についてです。

法人でセミプロもしくはプロとして不動産業を行っている場合にはチャンスがありそうです。

営業の方から教えて頂いたのですが、不動産物件の業者間のやり取りに入るというのがその方法です。

具体的には、入札案件です。

業者間では普通に行われている入札に参加するというプロではない人には難易度の高い方式になります。

しかもすぐに転売出来るレベルの物件を取得可能になります。

入札は個人の参加は認められていません。

落札すれば確実に購入しないといけません。

たとえ融資が下りなくてもです。

これらは業者間の物件取引の商慣習を研究してそこに飛び込む形になりますが、そのような情報を如何に取得するのか?が鍵になります。

幸いイクメン大家はそういった情報を頂けるポジションにおりますので真面目に活動すればなんとかなりそうな気がしてきました。

ここでは具体的な方法の公開は避けますが、また機会あればお話出来ればと思います。


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イクメン大家だから急速に資産を拡大出来ているのか?

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今週は大阪の実家に帰省して家族とUSJ行ったりしてのんびり過ごしています。

さて最近言われることにイクメン大家さんだから拡大出来ているのではないか?というご質問を頂きます。

私自身はそんな事はないだろうと思っていますし、実際私の会社の周りの人達もイクメン式(まったく私と同じ事をやっているだけ)で資産を大きく増やしている方が多いです。

ただスピード感に関しては私特有のものがあると思いますが、それ以外の資産拡大方法はどんな属性の方でも適用出来る汎用的な方法だと考えております。

大事なのは自分には到底及ばないと最初から思わない事です。

リオオリンピックを観戦していて思うのは、一流アスリート達の技術はそれほど差はなく実はメンタルが一番大事なのではないかということです。

絶対に諦めない気持ちや出来ると思い込む事で今まで突破できなかった壁をぶち破りブレイクスルーすることが出来ます。

不動産投資に置き換えると、イクメン式で不動産投資のテクニックは十分理解していたとすれば後は実行するのみです。

誰でも資産10億円は達成出来ますし、20億、30億とどんどん拡大することが出来ます。

属性が低ければそれを回避するテクニックも存在しますし、スルガ銀行で負債を抱え過ぎて先に進めない方もテクニックで回避可能です。

何よりも大事なのはメンタルです。

目標を設定してそれを達成するという強いメンタルが無ければ幾ら技術があっても到達することは不可能です。

諦めたらそこで終わりです。



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新規銀行とのやり取りは最初が肝心

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金融緩和が終わる事をすでに想定して、出来るだけ新規取引銀行を増やすべく毎日物件の精査と銀行開拓を行っているイクメン大家です。

さて現在幾つか進めているプロジェクトの中で新築案件があります。

その物件の融資に新規の銀行に持ち込んでいます。

今回はイキなり面談で突入しました(笑)。

全ての資料をそろえて持ち込みましたので宿題の持ち帰りはなしです。

銀行との最初の面談で必ず聞かれるのはなぜこの銀行を選んだのか?という質問です。

今回はイキなりの突入なので当然聞かれましたが、ある方の紹介でという説明で納得したようです。

また地縁があるか無いかの確認も会話の節々で入りますので、その辺りのヒントや稟議書に書けるネタを出来るだけ多く面談時に話すのが良いです。

プライベートの余計な事は話す必要はありませんが、稟議書を書く担当者の立場になって必要な情報を的確に教えてあげるとイメージしてもらい易くなると思います。

先週も電話を頂きこういう条件でいかがでしょうか?と事前交渉が入ってきました。

内容は1割の自己資金と1割の預金という内容でしたので快くOKさせて頂きました。

最初の段階は稟議書を通したい担当者の意向に沿う形で出来るだけOKします。

どうしても厳しい部分はこの最初の事前交渉の段階で伝えておかないとミスマッチな融資内容になりかねません。

イクメン大家的には出来るだけ担当者の得意とする稟議書の持って行き方に沿って基本全てOKにします(笑)。

ただし、金利と融資期間の確認と普通預金はOKだけど定期預金はしませんという内容は明確にしております。

本案件は非常に期待しておりますので、無事に融資承認が下りることを願っています。

またアップデートします。


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3度目の正直、コレで決めたい!

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融資承認下りてるのに2回連続で買い上がりの憂き目に遭っているイクメン大家です。

高く売りたいのは分かるけど、最初に申込入れてじっくりやってたら突然高い方に飛びついちゃうのは納得行きませんね。

さてある地方銀行さんに2度目の買い上がりで物件が取られた事をお話して何とか納得して頂けました。

さて2度あることは3度あるとも言いますが3度目の正直です。

今回持ち込んだ物件は融資の否決ばかりのかなり難易度が高い物件です。

投資指数90と素晴らしい内容です。

この案件はかなり売主に待たせておりますので早く決めたいのですが、そこは営業さんに私専用物件として完全にロックしてもらっています。

これはなんとしてでも決めたいですし、決めないとまずいです。

営業さんも同じ気持ちだと思います。

夏休み明けには支店の方向性なども出てくると思いますので、楽しみに待ちながら夏休みを満喫したいと思います。

またアップデートします。


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ブログ記事の再投稿【楽待コラム】第31話 銀行から出入禁止された不動産業者達

銀行から出入禁止された不動産業者達


銀行が持っている不動産業者のブラックリスト


実際に銀行の融資担当者から聞いた話ですが、とある都銀さんでは不動産にかかわる業者さんのブラックリストを持っています。

いくら属性が素晴らしい方、物件が良くてもブラックリストに載っている業者さん経由の持ち込みでは全てアウトになります。

その担当者さん曰く、「融資本当は通してあげたいんですけどねぇ〜」と、業者選びが間違えているだけなのにかわいそうですとまで言ってました。

これは本当にある話でして、私もある業者さんから買ったことありますがその業者さん、上記都銀のブラックリストに載っていたそうです。。。。

私が購入したときは問題なかったのですが、その後工期が大幅に遅れるなどかなりまずい対応を金融機関にしたそうです。


続きはこちら




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定期預金続々と解約しております。

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先週末はマンダリンオリエンタル東京に滞在してきました。

妻と2人きりでのデートも2日間連続で出来ましたし、なにより美味しい料理やワインを楽しめました。

その内1日はマンダリンオリエンタル内のミシュラン一つ星フレンチ「シグネチャー」で楽しみました。

お一人様、9万円とまたまたリーズナブルなお値段となりました(笑)。

ただワイン、料理共に素晴らしかったです。

頑張りにはご褒美が必要ですし、ご褒美があれば頑張れるという好循環になりますね。

イクメン大家は、目標設定にはマイルストーンを決めて都度ご褒美を楽しむようにしています。

さて、本日の記事は銀行に預けている定期預金についてです。

以前の記事で定期預金の解約について書きましたが、これを実行に移しています。

すでに1000万円は解約し、今月中にさらに3000万円ほど解約予定です。

今後の事を考えると、手順としては銀行の担当者に通知し解約する理由を担当者が支店長に説明出来るようにしてあげることが大事です。

これで納得されれば問題なくスムーズに解約できますし今後の融資にも影響を及ぼす事はありません。

もちろん預金担保でもありませんし、私のお金ですから何しても構いませんが、融資承認を取るために支店側は今後の預金拡大を狙って今回の融資を引っ張ってきている事を稟議書に記述している場合もあります。

その場合は、事前に説明するだけで解約出来るのであれば、そのようにしておいた方が良いということです。

さてこの資金でまた買いまくります!





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  太陽光発電の融資の面談で日本政策金融公庫に行って来ました!

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今日も暑いですね~。

本業は本日10日から夏休みに入りまして、実質8月28日までお休みとなります(笑)。

外資系はこういう休み方は奨励されておりますので、今月も育児や不動産に注力出来そうです。

さて本日の記事は以前から保有している屋根に太陽光発電を乗っけようと見積を取り(約1,500万円)その融資をどうしようかということで、久しぶりに日本政策金融公庫に行って来ました。

公庫では太陽光発電向けの融資枠が7200万円も用意されており、それに申し込んだ形となります。

今回は経営者保証を付けない形の融資を希望しており、個人としては連帯保証人にはならない方式で進めています。

個信に掲載されるのを防ぐためですね。

会社と個人が完全に分離されている事が証明出来ればお上の方針をいち早く取り入れようとする公庫さんとはお話しやすいです。

その根拠となっているのが、経営者保証ガイドラインになります。


申込書に連帯保証人にはならないというチェックボックスがありましたのでチェックを入れての面談となりました。

必要な書類は、法人3期分の決算書、個人の確定申告書、履歴を含む個人、法人の通帳、固都税の領収書などになります。

その他に、融資申込書や太陽光発電のシミュレーション(事業計画書)も必要となります。

求められた書類は全て用意し面談自体は順調に終わりましたので、恐らく融資の承認が下りると思われます。

公庫さんと追加の取引が再開出来そうで嬉しいです。

またアップデートします。


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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