保険金請求無事に通りました。

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おはようございます。

火災保険、地震保険、施設賠償保険は必ず入るイクメン大家ですが、そのメリットを最大限に活かさないと保険の意味がありません。 

実は以前購入した4億円の大型物件で給排水設備に重大な問題が判明しました。

入居者の人数に対して設備が追いついていなく稼働が増えると、汚水が逆流するというとんでもない問題です。

そこで管理会社さん経由で見積をとったところ根本対策費として約 400万円の修繕費となりました。

これには頭を抱えましたが、遅かれ早かれこれは実施しないと満足度が下がり大量の退去に繋がる恐れもありましたので、400万円の工事を行うことにしました。

また保険請求についても管理会社さんにお願いしていました。

最所の見解では厳しいという事でしたが、管理会社さんが機転を利かせてくれ無事に保険請求が通る見通しとなりました。

約300万円ほど保険金が下りる事になりますので非常に助かりました。

これがイケてない管理会社だとどうなってたか?と思うとゾッとします。

管理会社さんは不動産経営では非常に重要なパートナーになりますので、投資家の利益を再優先に最大限に考えてくれないような中途半端な会社と付き合うのは止めておいたほうがいいです。


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都内新築RCの土地の売買契約が終わりました。

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おはようございます。

昨日は東京メトロ日比谷線のある駅から徒歩3分にある土地の売買契約をしてきました。

この土地に新築RCを建築する予定です。

実際現地を見ると賃貸需要が見込まれる素晴らしい地域でした。

駅徒歩3分と資産性もあります。

当然投資指数も60出ております。

最近は新築RCの割合が増えてきました。

土地から対応していきますので時間はかかりますが、利回りは確保しやすいです。

業者さんが土地付きで販売している物件は利益が乗っていますので利回りも低いですね。

利回りが低下している現状を踏まえると、出来るだけ利回りを上げていく工夫が必要です。

土地から探して、プランを作成し、銀行から融資を引いて、完成までプロジェクトを管理するという流れを1度でも把握できれば面白いくらいに再販可能な物件を持つことが出来ます。

つまりセミプロのような動きになります。

実際、再販している業者さんは、私がやっている土地から物件を新築で建てて利回りを1%〜2%落として(これが業者の儲けになる)、販売しています。

表面利回8%の新築が6%ぐらいで市場に出ていますね。

サラリーマン大家でも土地からプランすることも出来ますので、これがうまく回ればインカムゲインだけでなくキャピタルゲインも十分狙えます。

東京都内の物件は特にこのチャンスが大きくなりますので、立地が非常に重要です。

イクメン大家の投資ポリシーとして、東京23区内の駅徒歩3分以内であれば新築RCを建てるように仕掛けています。駅徒歩5分でギリギリです。

キャピタルゲイン狙いの再販を考えると駅徒歩10分は検討しません。

都内新築RCのチャンスは常にありますので、さらに積極的に攻めていきます。


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自己資金は本当にいるのか?

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おはようございます。

お金はお金のあるところに集まってきますね。

ただお金自体の価値はほとんどなくただの紙切れです。

ただこの紙切れに国の信頼が乗っかると価値が出て沢山持っていればさらに豊かになる世界に私たちはいます。

私はお金自体は全く価値の無いものだということを常に忘れないようにジンバブエ共和国の100兆ドル札をいつも持ち歩いています。

ローバト・キヨサキがそうしているそうなので私も真似しているだけですが(笑)。

お金の価値は刷れば刷るほど無くなります。

今の日本のようですね。

この紙切れのお金ではなくお金を生み続ける資産を持つ事が大事です。

さて本日の話題は自己資金についてです。

不動産投資の世界ではこの紙切れであるお金が必要になってきます。

自己資金と言われる使えるお金=現金です。

本屋さんにいくと自己資金0円で資産5億円とかそういう類の本が沢山ありますが、本当に自己資金が必要ないか?と言えばやり方によっては必要ありません。

その為に必要な条件があります。

それは超優良物件、仲介会社の営業、金融機関、売主などの協力が必要です。

運良くそういった物件に1棟目で出会えれば、自己資金ゼロで一気に加速する事が出来ます。

ただなかなかそういう物件に1棟目から出会うのが難しいのも事実です。

超優良物件には期待しつつ、諸経費分とか自己資金を多少使ってでも優良物件を着実に買い進めるのが、現実的なところだと思います。

少なくとも1年に1棟ぐらいは超優良物件に出会いますので、そこで一気に攻める投資をしていければ理想ですね!





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メガ大家にはすぐになれます。

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こんにちは。

台風10号の影響をもろに受けそうなイクメン大家です。

明日、明後日、明々後日と売買契約1本、決済5棟分(内土地2棟分)が控えております。

飛行機が飛ばないなどという最悪の事態に備えて予め準備をしております。

さて本日の話題はメガ大家についてです。

いつの間にかメガ大家という言葉が出始めておりますが、定義は資産10億円以上ということらしいです。

キャッシュフローが10億円ではないですね(笑)。

本来は資産で比較するのも意味がありません。

キャッシュフローを確実に生む資産をどれぐらい保有しているかが重要です。

これから不動産投資を始める方でもイクメン大家と同じ事をやれば10億円の資産はすぐに達成出来ます。

1億円の自己資金がある方であれば1ヶ月で可能だと思います。

ただし優良な物件で資産10億円を達成するとなると少し事情が異なります。

ここでいう優良な物件とはキャッシュフローナビのアプリで投資指数が60以上の確実にキャッシュを残してくれる物件を指します。

現在、指数60以上の物件が少なくなってきています。

これは物件価格の高騰により表面利回りが低下しているのが原因です。

ただマイナス金利で融資金利も0.X%に下がっていますので総じて物件は少ないですが、まだまだ指数60の物件はあります。

この投資指数60以上の物件を10億円分購入するのは少しハードルがあがります。

イクメン大家は1棟を除き、投資指数60以上の物件を31棟保有しています。

まだ道半ばですが、ここまでの物件情報を入手できるようになるには時間がかかります。

不動産営業さんとの信頼関係や出会いなど大切にしないといけない事があります。

儲け優先の中間省略業者につかまって利益を物件価格の2割以上乗っけられていても融資が出るという理由だけで購入するのはやめておいた方がいいです。

投資指数60以上出ているのであればいいですが、指数60以下の場合は指数60以上になるまで指値交渉をするように心がけてください。

今は不動産投資がアツいです。

融資がバンバン出ます。

こういう時代だからこそちゃんと儲かる物件を購入するようにしないと、金利上昇局面(必ず上がります)では痛い目に遭うことになります。

さて8月ももう終わりですので不動産投資にさらに加速していきます!

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南の島にメガソーラー買います。

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おはようございます。
ホテルにある手前のプールと海が一体になっているような写真が撮れました。

IMG_3089.jpgこの写真の奥の石垣が久米島空港です。
ホテルから目と鼻の先に空港があります。

さて本日の記事は、メガソーラーについてです。

久米島のように日差しの強い地域に来ますと、売電収入は良いだろうなぁと考えます。

私も保有している物件の屋上に太陽光発電は設置しておりますが、メガソーラーはまだありません。

出来れば5億円を超えるbankability(バンカビリティ)の案件を検討しています。

つまりABL(動産・売掛金担保融資)の積極的に活用するということです。
金融庁からも情報が公開されています。

太陽光パネルの設備という動産に担保がつけられます。
プロジェクト自体に銀行融資が付きますのでメリットが大きいです。

久米島のような場所にメガソーラーを設置して例えば1000世帯分の電力をまかなえるとか素敵ですよね。

しかも毎月の売電売上げが1000万円を超えてきます。

イクメン大家の投資ポリシーは、日本全国に色んな種別の投資案件を分散するというのが前提にありますので、このメガソーラーも検討の1つに入ってきます。

現在は優良な案件が少ないようですが、これも縁なのでタイミングが合えば購入に向けて動きたいと思います。

 

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自分にはお金が無いというのは言い訳でしかない

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こんにちは。

金曜日まで久米島に滞在しておりますが、台風10号の影響は今のところ全然受けていません。

本日は少し風が強くなったような気がしますが快晴です。

本日の記事は「自分にはお金が無い」というのは言い訳でしかないと思う点についてです。

不動産投資を始めると沢山の現金が必要になります。

手付金、諸費用、見せ金など様々な場面で現金が必要になります。

これはオーバーローンであっても売買契約時には手付金は必要です。
(イクメン大家は手付金無しの売買契約と決済を同日に行った事もありますが例外とします。)

さて本当にお金が必要な場合はどうするのか?

ペンと紙と印鑑さえあればお金を入手することが出来ます。

それは借用書を書くという意味です。

お金が無ければお金を借りればいいというのが私のモットーでもあります。

もちろん借金は必ず返すというのは前提です。

本当にお金が無ければ親族や親友、恋人、会社の上司などあらゆる人にお願いして決済日までの1週間だけお金を借りて手付金などを用意することは容易です。

物件を買うのに手段を選んでいる場合ではないです。

ペンと紙さえあればいくらでもお金を集めることが出来ます。

1億円ぐらいまですぐに現金をかき集められるようにしておくと理想ですね。

自分は銀行以外にどの程度現金を用意出来るのか常に把握しておくことが重要です。

私の投資仲間どうしではお金の貸し借りは頻繁にしております。

お互い現金が必要なタイミングが異なりますので余っている場合は助け合うという形になります。

こういった仲間を持つのも投資をスピード感をもって拡大していくのには必要な要素の1つだと思います。



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銀行からも未公開の物件紹介が直接来ています。

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おはようございます。

久米島のはての浜に行ってきました。

久米島から小さいボートで30分ほどで着きます。

琉球一美しいと言われる海の真ん中にあるビーチです。

素晴らしく綺麗でした。

オーストラリア ケアンズのグレートバリアリーフにあるグリーン島よりも綺麗だなぁと感じました。

さて本日の記事は銀行さえも物件情報をイクメン大家の為に収集してくれる体制になっている点についてになります。

その銀行さんとはまだ取引はありませんが以前から物件を色々持ち込みさせて頂き審査も問題なく終わり、融資承認も問題ないのですが物件が物上げされていないパターンに遭遇して購入出来ないでいます。

融資本部からも新規取引ではありますが、新規法人に対して7億円ぐらいまでの物件であれば、融資承認をすぐに下ろしますと宣言されています。

そんな中問題は物件が無いということです。

そこで融資担当者の方が独自のルートで私の為に物件を探してくれるようになりました。

いくつか完全未公開の物件を頂いておりますがまだ私の目線には合わないので購入には至っていませんが、目線に合えば是非前に進めたいと思います。

銀行さんが融資は7億円までOKで後は物件も銀行が探しますと言って頂いているイクメン大家は非常に幸せ者だと感謝しています(笑)。

是非この銀行さんとは取引したいので良い物件に出会うことを期待しています。


 

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銀行が主張する顧客管理について

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おはようございます。

久米島でゆったり過ごしているイクメン大家です。

今日の記事は銀行が主張する顧客管理についてです。

これは地縁と深く関わる事項になります。

例えば融資期間が30年だとすると30年間しっかり顧客管理が出来るのか?という問題を重要視する金融機関があります。

例えば物件が千葉県、銀行も千葉県内だとすると、東京都という隣に住んでいても顧客管理が出来ないという理由で融資が否決される場合があります。

この銀行の顧客管理というのはやっかいです。

住民票を移してもすぐに移るのではないか?と疑われると先に進みません。

これは銀行へのアプローチの仕方で変わる可能性はありますが、頑なにこの顧客管理を重視する融資本部を持つ京葉銀行は難しい感じです。

どうしてもこの顧客管理をひっくり返す事が出来ませんでした。

地縁があるにも関わらずです。

かといって東京支店は空中店舗で機能的ではありませんので実質難しいとなりました。

いつか利用出来るタイミングを注視していきたいと思います。



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久米島に来ています。

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昨日JALの直行便で久米島に来ました。

この直行便は8月末までの期間限定だそうです。

今年は海外旅行は育児もありゼロですので国内旅行のみでFOPがかなり貯まっています。

今年も6年連続のJALのダイヤモンドステータス(oneworldエメラルド会員)になる予定です(笑)。

ちなみにJALの生涯マイルは今のところ499,606マイルです。生涯搭乗回数は273回になりました。

100万マイルまでやっと半分になりました。

さて久米島ですが初めてなので非常に楽しみです。

写真はサイプレスリゾート久米島のスイートルームからの写真です。

車で島を一周すると40分で出来る小さな島です。

今回はゆったりと家族と過ごす予定です。

こんな久米島に来たイクメン大家ですが、買付書は事前に印鑑押して持ってきています。

買付を手書きで書いてすぐにFAXで送れるようにする為です。

また郵貯のカードも念のため持ってきています。

ゆうちょ銀行の素晴らしい所はこんな小さな島でも郵便局がありますのでネットが繫がらない場合でも安心です。

さて今週も買付入れまくります!

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銀行とはじっくり付き合うのがいい

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おはようございます。

本日から沖縄県久米島へ家族で1週間ほどまったり過ごします。

本当にサラリーマンの仕事してんの?と突っ込まれそうですが(笑)、在宅勤務として久米島で仕事します。

さて今日の話題は銀行との付き合い方です。

銀行とはめでたく融資承認が下りてローンを組めば最長35年ほどお付き合いすることになります。

融資打診中であれば書類のやり取りや面談などお互いを知るフェーズになります。

銀行の支店長や担当者は3年以内に転勤などでどんどん変わっていきます。

その中で正常な付き合いをして行くには、時間があれば支店に足を運んで決算書の報告はした方がいいですね。

私もそろそろそういった不動産の法人をしっかりと認めてもらう為に決算報告はしていきたいと考えています。

税理士先生にも2期目以降の黒字化と自己資本比率・純資産の増加を指示しています。

領収書は沢山ため込んでいますが無理には経費とせずに黒字化を優先させます。

法人だけでしっかり立ち上がっている事を示して健全な会社経営を目指したいですね。

そういった融資取り組み後のお付き合いは決算報告という形がメインになってきますが、融資を申込している段階では色んな質問が来たりもします。

出来るだけ質問が出ないような個人属性の資料を作成して提出していますが、それでも急いでいる案件の場合は出来るだけ早く融資承認が欲しいので何の反応もないと焦る場合もあります。

銀行審査のスピードはスルガ銀行がピカイチですね。

その他、SBJ銀行とかでしょうか。

私が利用する銀行は金利が低い銀行ばかりですので、審査は慎重に進める形が多いです。

1ヶ月〜2ヶ月はかかります。

ある信金さんや地銀で最短7日で本部回答というのも過去にはありましたが。

そこで気をつけたいのは銀行の担当者に何度も連絡してプッシュするのはあまり得策ではないということです。

銀行とは対等な立場で取引したいです。

銀行が融資したいと思わせるのが理想的です。

担当者、支店長がどうしても取り組みたい案件なので急いで本部審査の稟議に回してくれるのがいいですね。

先の信金や地銀の案件のような形で担当者主導でどんどん審査のスピードあげてもらうようにしていくには、担当者の能力次第になることが多いです。

つまり銀行の優秀な支店担当者と出会えれば、審査スピード、融資金額、条件面など全てが良い方向に変わってきます。

そういう活きた情報を常に保有しておくのがこの激アツな不動産投資状況では重要です。

じっくり焦らずそういう担当者と出会うもしくは紹介してもらうまで付き合って行きたいですね。


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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