再現性のある投資法ですか?

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おはようございます。

本業も終わり週末は家族でシンガポールを満喫したいと思います。

さて昨日はスルガ銀行を使った投資を進めてくる業者には注意しましょうという記事でしたが、今日の記事は再現性のある投資法についてです。

本屋さんやアマゾンでは不動産投資関連の本が沢山あります。

その中でも成功されている投資家さんの本は非常に刺激になりますし、自分も同じようになりたいと思いますよね。

ただ大概の成功本はその人の人格や環境に加えて、経験が積み重なっていて、それらを基礎にして成功されている場合が多いです。

例えば、サラリーマン属性が高いとか自由に動ける時間が沢山あるとか現金を沢山あるなどです。

人それぞれ異なりますので、どの投資法を選択するのか?で随分違った結果になります。

自分の属性に則した投資法に集中する事で投資のスピードを早める事も出来るのではないかと思います。

イクメン大家の投資も他の方と比べるとスピードは半端なく早いです。

その根底にはイクメン大家だからこそ出来る真似出来ないポイントが幾つかあると思いますが、それを除いて真似できる部分もあります。

また投資手法が誰にでも再現出来る時点でスピード感は異なっても確実に失敗しない投資への確率を上げていくことが出来ます。

もしいま進めている、もしくは進めようとしている投資法が本当に正しいのか定期的に一度立ち止まって確認してみるのもいいと思います。

自分の形が出来上がると同じことを繰り返すだけで資産とキャッシュと純資産が増えていきます。

再現性は非常に重要な要素です。

真似出来ない投資法にいつまでも拘る必要はないです。


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【警告】スルガ銀行しか提案してこない業者にはご注意を!

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おはようございます。

本日もスルガ銀行スキームへの警告です。

以前のとほぼ同じ内容です。

定期的にブログに掲載します。

スルガ銀行を使ったスキームが如何にも素晴らしいと謳った業者が非常に増えています。

詐欺商法に近いものがあります。

買付なし、自己資金ゼロ、オーバーローン、貯金も要りません!と煽って5億円の資産を持ちましょうという感じです。

非常に強い憤りを覚えているイクメン大家です。

イクメン大家が主催しているFor THE WINという会員制の勉強会でも毎回警告しています。

さて初めに申し上げておきますが、スルガ銀行自体を否定するつもりは一切ありません。

昔は属性の低かった人にでも他の金融機関が融資しないような案件でも融資をバンバン出していたので、サラリーマン大家にとっては心強い味方でした。

現在も審査のスピードは日本一、他の金融機関が出さないような物件にも融資をします。

最近は少しハードルがあがり世帯年収が700万から1000万円以上となっているようです。

ただ、資産規模を10億円以上、年間手残りのキャッシュフローを2000万円以上にする場合、スルガ銀行を使っては素早く実現出来ません。

スルガから借り換えなども手がありますが遠回りです。

これは属性によって戦略が異なりますが、低い属性の方は最初スルガ銀行で物件を購入し、しっかりキャッシュを残しそこから金利交渉してさらにキャッシュを厚くして、管理法人へシフトしていくといった類のやり方がありますが、時間がかかりすぎます。

黒字の決算を用意するのに最低3年以上必要になる手法になります。

イクメン大家の目線からしますと、スルガ銀行を利用している時点でかなりのビハインドになっているということを理解する必要があります。

つまり債務超過になりがちなスルガ銀行を使ったオーバーローンスキームでは、個人の信用を激しく毀損しているということです。

これに当てはまる物件のキーワードは、地方、鉄骨造、耐用年数以上の融資期間です。

こういう類の物件にスルガ銀行は積極的に融資を行います。

スルガ銀行と一緒にセミナーをやっている業者は特に注意です。

他にもこんな事を言ってきます。

・節税対策になりますので、所得税が還付されますよ。
・将来の年金代わりになりますよ。
・早くしないと売れてしまいますよ。
・スルガ銀行でしたら自己資金ゼロで1週間後に購入出来ますよ。
・契約書にハンコ頂くだけで、毎月家賃収入が何もせずに30万円入ってきますよ。
・金利は4.5%と少し高めですが、外国と比べると決して高くありません。
・金利4.5%は1年後に金利交渉でぐっと下げることが出来ます。
・これで資産5億円の立派な資産家ですね!

などと御託を並べて高属性のサラリーマンや医者、弁護士を中心に営業をかけているようです。

不動産を仲介する営業からしますと、スルガ銀行は非常に使いやすい銀行になります。

1週間以内で本部の融資承認が下り、すぐに取引出来るので仲介手数料の売上が見込みやすいのです。

彼らの本音は、スルガ銀行のリミットである5億円まで借金漬けにして、次の新規顧客にまた物件売ろう!です。

何も考えずに出来る簡単なスキームには罠が潜んでいるわけです。

物件を購入するときは果たしてこの物件は売れるのか?という事を検討したほうがいいですね。

現在はスルガ銀行で抵当権が付いている物件をスルガ銀行で剥がすことは出来なくなりました。

つまりスルガ銀行同士でオーナーチェンジする事が出来ません。

となりますと、スルガ銀行しか融資しないような物件を購入してしまうと、そこで終わりです。

売るに売れなくなりますので保有し続けるしかありません。

不動産は売却である出口を迎えて収益が確定します。

その出口が土地値だけしか見込めないとなるとかなり厳しい状況に陥ってしまっているということがご理解頂けると思います。

もしスルガ銀行のスキームで業者に騙されたのであれば、いかにして売却するかに注力して早くこの危機的な状況から脱却するべきです。

まだまだスルガ脱却の手はありますので諦める必要はありません。

なお新築区分も買ってはダメです。

個人の信用を毀損します。

不動産投資は出口を考えて購入を決断してください。

話を聞けばスルガ銀行で大丈夫ですとしか言わない業者とは付き合う価値はありません。


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動けば結果が見えてきます。

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おはようございます。

シンガポールで家族と合流しました。

残り2日間本業頑張ります(笑)。

ニュースによると日銀が不動産業への資金が大量に流れている事に懸念を示しているようです。

ただこれは予測出来たことですね。

一方金融庁は日本型融資からの脱却に動いているようです。

つまり日本の銀行が取っている担保主義からの脱却を今後は国が主導して目指していくということですね。

イクメン大家はこういう類の情報は業界専門新聞「ニッキン」で毎週情報を得ています。

不動産投資を行うには金融庁や銀行の動きを把握しておくことが重要です。

担保主義から事業の将来性に対する融資が増えてくると、経営者の人格や企業の文化、理念に加え、事業計画をさらに精査されることになります。

サラリーマンへの融資も今のようには行かなくなる可能性もありますね。

そういう時代が来る事は予測出来ますので今から準備しておくことが重要です。

現在可能なことを最大限活かして進み続ける事が将来につながります。

動かないと何も始まりません。

都銀から信用組合まで合わせると全国に500行以上あります。


これらの銀行と全て取引する気持ちで進めましょう。

イクメン大家は全ての銀行との取引を目指しています。

ただ東浴信用組合はお風呂屋さん向けなので厳しいと思います(笑)。

イクメン大家はこういった銀行にも物件を持ち込んでいます。


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帰国後、その日に売買契約が決まりました。

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おはようございます。

日本にいる時よりも仕事時間が長いイクメン大家です。

さてメールやLINE、電話で不動産投資も世界中どこにいても進められますが、帰国するその日に新規物件の売買契約が決まりました。

スケジュールも厳しい中、調整して何とかなりました。

今回は横浜にある土地の契約となり、新築RCをプランしています。

最近は中古の物件が不足する中で新築RCの割合が増えてきました。

来年4月までに2棟竣工予定です。

1年後にも2棟竣工する予定となっております。

新築RCは融資期間が長く取れる上に、売却する時も買主が長い融資期間を取りやすいので売却し易くなります。

不動産投資は売却である出口をしっかり描けないと買ってはいけません。

売りたくても売れない物件を出来るだけ減らし、誰もが買える(融資が付く)物件を買い続けることで資産の組み換えもスピード感を持って行うことが出来ます。

私も売りたくても損するので売れない物件が1棟あります(笑)。

個人で買った2棟目の失敗物件ですね。

こういう物件があるこそ、同じ過ちは避けることが出来ます。

早期の段階で失敗しているからこそ今のイクメン大家の投資に良い影響を与えていると思います。



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Uberは使えます。

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おはようございます。

今回始めてUberを使ってみました。

Uberとは配車サービスなんですが、タクシー配車に加え自家用車の空き時間を使ったタクシーを呼ぶアプリを利用します。

運転手の評価や事前にカード登録しますので降りるときの支払いに煩わしさがありません。

イクメン大家もシンガポールで使ってみましたがすごく便利で安心で簡単です。

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車のナンバーで自分に配車された車かどうかを確認します。

シンガポールではタクシーに並ぶのはよくあることなのですが、Uberですと近くの車が今いる地点に来てくれますし、目的地を予め入力して配車しますので、言葉の問題で目的地を間違える事もありません。

シンガポール人は英語が話せない方もいますので、(英語が話せてもシングリッシュで有名な分かりにくい英語です。)そういう意味では利用価値が非常に高いです。

日本でも規制を撤廃して是非Uberを使えるようにして欲しいものですね。

シェアリングを使った様々なサービスが世界標準で提供されてきていますね。

不動産でもシェアハウスからトランクルームや自家用車のレンタルなど共有型のサービスは勢いがあります。

無駄を省いて効率よくタイムリーに提供出来るサービスはお金を払う価値がありますね。

イクメン大家もシェアハウスは4棟保有しています。

今後もさらに増やして、トランクルームと共にポートフォリオに加えたいと考えています。

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久々の海外出張です。

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おはようございます。

久々に羽田の国際線ターミナルを利用します。

JALのファーストクラスラウンジでゆっくりマッサージとか受けたりして、昨日夜からシンガポールに来ています。

ファーストクラスラウンジ内には最近イクメン大家のブログによく出てくる(笑)、JOHN LOBBの靴磨きサービスがあったりもします。

今回は本業での出張になりますが、しっかり働いてきます!

海外にいても国内の不動産投資はガンガン行きますので提案があればすぐに買付け入れられるようにしています。

遠隔での管理は重要な項目ですね。

イクメン大家もハワイに2年後に移住となると現在自分でやっている書類の整理作業などは出来なくなります。

従いまして、2017年からはオフィスを借りて、バイトを雇って私の書類整理作業をお願いしようと思っています。

郵便物は毎日来ますし、1週間放置していると郵便物の山になりますのでファイリング作業は重要な仕事です。

売却する時にも書類が整っていないと大変なので綺麗に纏めていましたが、1人でやるのはもはや限界に近づいてきました。

そうする事で私の時間が増えさらに効率よくビジネスを拡大することが出来るようになります。



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最短での審査が始まります。

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おはようございます。

昨日はハワイに住むのセミナーに行ってきまして、重要な情報を収集してきたイクメン大家です。

アンケートに答えるとホノルルクッキーがもらえました(笑)。

最初にハワイで行いたいビジネスを選択しM&Aを経て、移民局にE2ビザの申請という流れになります。

現地で雇う従業員は5人以上が望ましいということです。

さてハワイでなんのビジネスをやるのかこれから具体的に検討して、すぐに動きたいと思います。

ビザの取得までにトータル1年はかかるそうなのでこれから始めても早すぎる事はありません。

カフェ、レストラン、アパレルや不動産屋などどんなビジネスでもありますので楽しいビジネスを買いたいと思います。

それにしてもなんでハワイ系のビジネスをやっている日本人は少し怪しい感じがするのでしょうか?(笑)。

胡散臭い感じの方もおりますので組むパートナーを十分検討する必要があります。

私が常に大切にしているのはフィーリングです。

1分も話せばわかりますね。

さて本日は最短の審査です。

過去に7日間で本承認の結果を出してもらった事がありますが、今回も最短で頂けそうです。

物件は申し分なく業者からの買付け殺到の中、何とか1番手及び私で進めて頂けそうになりましたので、このチャンスを確実にものにしたいと思います。

また今月は2棟の決済を控えておりますので、その準備にも余念がありません。

海外に行くとほぼなにも出来なくなるので帰国後はかなり忙しくなりそうです。

年末に向けて資産をさらに拡大していきます。

目指せ年内100億円!


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本日はハワイに住むのセミナーです。

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おはようございます。

昨日はJOHN LOBB丸の内でフランス人職人によるビスポークを体験してきました。

紙と鉛筆とメジャーだけのアナログな計測から芸術品を8ヶ月かけて作るそうです。

ちなみにソールの革、インナーの革、革そのものを全て選びます。

お値段ですが、1足105万円になりました(笑)。

出来上がりが非常に楽しみです。

さて本日はハワイに住むセミナーが東京日本橋で行われますので参加してきます。

ビザの取得や法人設立から現地での生活などハワイに住むための情報がセミナー形式で提供されます。

色々勉強して具体的な移住プランに落とし込んでいきたいと思います。

少しの間、新規案件がピタッと止まりましたが最近は新規案件が続々と入ってきています。

色々精査しておりまして、なかなか面白案件ばかりですので積極的に動いていきたいと思います。

新築RC案件の土地の買付けも本日1つ入れました。

融資がしっかり組み立てられる事を期待しています。


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理想的な買い進め方 part3

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おはようございます。

本日はJOHN LOBBのビスポークです。

世界に一つだけの私の革靴が8ヶ月後に出来上がります。

非常に楽しみですね。

さて本日の記事は、今の時代に即した理想的な不動産の買い進め方を複数回に分けて考えたいと思います。そのpart3です。

まずはこれから不動産投資を始める方で世帯年収1500万円以上の場合です。

銀行からだと1000万円以上と1500万円以上だとまた対応が異なります。
2000万円以上、3000万円以上も然り。

これはあくまでイクメン大家が好き勝手に考えている方法なので全ての方に当てはまるものではありません。

あくまで理想論です。

ベースは法人(合同会社または株式会社)で買い進める手法を取り自己資金500万円以上が共通項目となります。
自己資金500万円が無い方は何とかして作る必要があります。
実際に使わない見せ金は出来るだけ沢山かき集めてください。
預金のお願いもありますので、見せ金の理想は最低3000万円以上です。

#5.世帯年収1500万円以上、1棟目、独身の方

条件:
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象としますが、1500万円以上の方は銀行の方が甘く見てくれる傾向がありますので、1棟目から3億円ぐらいまでは問題なくいけます。
グリップ力の効いた物件を狙います。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。
親兄弟の家族の協力があれば融資に有利です。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
フルローンで購入し、諸経費も融資する銀行であれば出してもらってもいいでしょうね。
でも自己資金から捻出した方が借り入れは少なくなります。

投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#6.世帯年収1500万円以上、2棟目以降、独身の方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、指数60以上の案件にガンガントライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

半年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。

年収が高いと仲介の営業さんもクローズし易いお客様として優先的に物件を紹介してきます。
これを上手く利用すれば良好な関係を築いていけると思います。

#7.世帯年収1500万円以上、1棟目、結婚されている方

条件:
A.旦那様が法人代表となり、奥様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
B.奥様が法人代表となり、旦那様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
C.株式会社で出資比率を60%、40%にして、40%の奥様を法人代表にして、60%の旦那様を株主として法人の連帯保証人になります。(旦那様の会社に一切バレないやり方です。逆も然り。)
D.旦那様のみが法人代表となり、連帯保証人も旦那様のみになります。

当たり前ですが、もし万が一の事があっても法人の事業承継が出来る体制にしておきます。
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象となりますが、年収1500万円を超えている場合は3億円も問題なく融資してくれます。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
フルローンで購入し、諸経費も融資する銀行であれば出してもらってもいいでしょうね。
でも自己資金から捻出した方が借り入れは少なくなります。
投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#8.世帯年収1500万円以上、2棟目以降、結婚されている方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、指数60以上の案件にガンガントライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

半年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。

つまり属性によって拡大スピードは異なってきますが、再現性のあるやり方を取っていれば属性が低くても時間をかければ資産10億円以上を達成することは可能です。

ただし取得税などの税金を支払う現金は常に気をつけておく必要があります。



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理想的な買い進め方 part2

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おはようございます。

来週は海外へ出張になりますので、色々準備で忙しいです。

後半は家族も合流して満喫したいと思います。

なおホテルはSt.Regisのスイートに7泊分全てアップグレード完了しています。

さて本日の記事は、今の時代に即した理想的な不動産の買い進め方を複数回に分けて考えたいと思います。そのpart2です。

まずはこれから不動産投資を始める方で世帯年収1000万円以上の場合です。

これはあくまでイクメン大家が好き勝手に考えている方法なので全ての方に当てはまるものではありません。

あくまで理想論です。

ベースは法人(合同会社または株式会社)で買い進める手法を取り自己資金500万円以上が共通項目となります。
自己資金500万円が無い方は何とかして作る必要があります。
実際に使わない見せ金は出来るだけ沢山かき集めてください。
預金のお願いもありますので、見せ金の理想は最低3000万円以上です。

#5.世帯年収1000万円以上、1棟目、独身の方

条件:
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象としますが、1000万円以上の方は銀行の方が少し甘く見てくれる傾向がありますので、1棟目から2億円ぐらいまでは問題なくいけます。
仲介業者は介さないで(仲介手数料がかからない)、売主直物件が理想的です。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。
親兄弟の家族の協力があれば融資に有利です。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
フルローンで購入し、諸経費も融資する銀行であれば出してもらってもいいでしょうね。
でも自己資金から捻出した方が借り入れは少なくなります。

投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#6.世帯年収1000万円以上、2棟目以降、独身の方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、グリップ力の効いた仲介業者の指数60以上の案件にもトライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

1年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。
年収が高いと仲介の営業さんもクローズし易いお客様として優先的に物件を紹介してきます。
これを上手く利用すれば良好な関係を築いていけると思います。

#7.世帯年収1000万円以上、1棟目、結婚されている方

条件:
A.旦那様が法人代表となり、奥様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
B.奥様が法人代表となり、旦那様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
C.株式会社で出資比率を60%、40%にして、40%の奥様を法人代表にして、60%の旦那様を株主として法人の連帯保証人になります。(旦那様の会社に一切バレないやり方です。逆も然り。)
D.旦那様のみが法人代表となり、連帯保証人も旦那様のみになります。

当たり前ですが、もし万が一の事があっても法人の事業承継が出来る体制にしておきます。
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象となりますが、年収1000万円を超えている場合は2億円も問題なく融資してくれます。
仲介業者は介さないで(仲介手数料がかからない)、売主直物件が理想的です。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
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投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#8.世帯年収1000万円以上、2棟目以降、結婚されている方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、グリップ力の効いた仲介業者の指数60以上の案件にもトライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

1年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。

次回は1500万円超の高属性の場合です。

本日はここまでにします。



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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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