最後の最後で融資承認下りました!!総資産61億円で2016年を終えます!!

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おはようございます。

名古屋、伊勢志摩、大阪と1週間の旅を家族で満喫してきたイクメン大家です。

最終日は来年から使うエルメスの真っ赤な財布を買いました(笑)。

これでさらに福が来ることになるでしょう。

一昨日の記事で、「投資総額58億円で2016年を終えます。」と書きましたが本日訂正します。

最後の最後でさらに融資承認が下りました!

総資産61億円、年間家賃収入5億円、年間キャッシュフロー2億1千万円、663戸で2016年を終え、2017年を迎えます!!

今年は子供が生まれ長期の育児休暇を取りながら不動産投資を行い、復帰してからは本業と不動産投資を同時に駆け足で走り抜けて来ました。

来年は今年以上にスピード感を持って様々な事にチャレンジしていきたいと思います。

2017年に総資産100億円を超えます。

2018年に総資産200億円を超えます。

この目標はイクメン大家自身と私の家族さらに皆様にコミットします。

今年も健康で突っ走ってこれたのも私の奥さんの支えが非常に大きいです。

いつも私の行動や考えに協力、理解してくれて感謝の気持ちで一杯です。

最後にFor THE WINという会員制不動産投資クラブの存在は私にとって非常に大きな存在となりました。

これからも濃い情報を共有できる場として、初心者の方、メガ大家さん、ギガ大家さんでも満足出来る内容にしていきたいと思います。

ご参加頂いている皆様にはこの場を借りて感謝いたします。

本年はお世話になりました。

皆様、良いお年をお迎えください。

来年は1月4日から不動産投資ガンガン開始しますよ!!



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見栄っぱりよりも本物を目指します。

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おはようございます。

今年も明日で最後になりました。

やり残しはないでしょうか?もしあれば来年ではなく今やったほうがいいです。

さて本日の記事は本物を目指す事についてです。

もしあなたがタワーマンションの住民だとして、エレベーターで一緒になった人が自分よりも下の階のボタンを押した時、どう思うでしょうか?

上の階が分譲時の値段が少し高いので偉いというような日本独特の感覚は私は好きになれません。

ドラマにもなるくらい豊洲のタワーマンションの辺りは見栄っ張りの競争が激しいようですね(笑)。

本当の富裕層はそういった感覚は持ち合わせていません。

先日のブログにもあったアマネム伊勢志摩に滞在している客層の70%は外国人です。

ここに滞在している超富裕層たちは本当に余裕がある人達ばかりですので、見栄っ張りな感じの人はいません。

アメックスのブラックカードを必死に頑張って目指す日本人は見栄の典型なのではないでしょうか?(笑)。

ちなみにイクメン大家は個人でSPGアメックスとJALカード(ClubA)を持っていますが、今年のカード利用料金は合計2,000万円を超えています。

それでもブラックカードには興味ありませんし、カードのコンシェルジュデスクを使いたいのであれば優秀な秘書を自分で雇ったほうが使い勝手はいいと考えています。

もちろん大きな買い物は融資か現金かカードの場合ですと都度連絡すれば問題ありません。

イクメン大家は見栄をはるよりも本物を目指したいです。

本物しか興味がありません。

そこまでになるには相当余裕がないと難しいと思いますが普段からそのあたりを気をつけて、超富裕層になった気持ちで行動しておきたいですね。

何事も心に余裕を持っておくことが大事です。

哲学者のウィリアム・ジェームスの名言です。

心が変われば行動が変わる

行動が変われば習慣が変わる

習慣が変われば人格が変わる

人格が変われば運命が変わる

つまり自分の運命を変えることは可能です。


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今月の税金支払は350万円でした。

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おはようございます。

今月も税金を収めているイクメン大家です。

今月分は合計で350万円となりましたのでいつもよりは少なかったです(笑)。

ちなみに今年の支払った税金を計算してみたところ、取得税が2300万円、固都税が1250万円でした!

税金だけで3550万円も払っていたようです(笑)。

来年は固都税がさらに増えますのでなかなか凄い展開になってきました。

それでも止まらいのがイクメン大家です。

2017年は自分の限界をさらに超えて行きます。

限界はありません。

目標に向かって突き進むだけですね。

さて旅行中にも関わらず今年最後の決済も無事に終えました。

ご協力頂きました営業さんには感謝いたします。

この物件だけで毎月のキャッシュフローが150万円増えることになります。

今年の融資承認はまだ連絡来ていませんがおそらく来年に連絡が来るという感じになりそうです。

今年も非常に充実した1年でした。

投資総額58億円で2016年を終えます。

2017年は100億円を超え、2018年は200億円を確実に超えます。

For THE WINの勉強会の情報も随分厚くなり、全て無料で共有できる仕組みはなかなかないのではないかなと思っています。

他の勉強会の方に聞くとほとんどの情報が有料で一部の高いお金を払っている人しかアクセス出来ないようです。

For THE WINはイクメン大家自体そういったコンサルティング費で飯を食べていませんので会員からお金を搾取することに興味がありません(笑)。

むしろイクメン大家はGoogleのようなビジネスモデルを目指しています。

良質なサービスや情報を全て無料で共有し、より大きなビジネスの展開を考えています。

狙うは目先の利益より将来の利益です。

しかも全員が勝つようにします。

コンサルタントだけが儲かっても意味がありません(笑)。

高い費用をサラリーマンあがりのコンサルタントに払っている人は目を覚ましたほうがいいです。

何が本物の情報で誰がその理論を今現在本当に実践している人達なのかをよく見極めるべきです。

言うのは簡単ですが、実践するのは難しいです。

メンター自身が実践して成果をあげている方が本物です。

偽物を掴まないようにくれぐれも気をつけましょう。


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伊勢志摩を楽しんでいます!

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おはようございます。

伊勢神宮へ外宮から内宮とお参りし昭和50年生まれのイクメン大家は2016年本厄ですので今年の最後にお祓いして頂きました。

さらにアマネム伊勢志摩でしめ縄体験というアクティビティの参加もして、世界に一つだけのしめ縄が完成して来年も沢山の福がやって来そうな予感がしています(笑)。

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↑しめ縄、ねじったばかりです。

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↑アマネムに来てた地元の方の先生達に教えてもらって見事イクメン式のしめ縄、完成しました!

さて色々な伊勢志摩でのアクティブティを満喫していますが、もう一つ大事な用事があります。
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↑部屋から見える英虞湾の朝

それはイクメン大家が保有している物件の視察です。

伊勢志摩の一番端にある普通の方だと躊躇するような立地の物件です。

現在太陽光パネルを屋根に敷き詰めており、1500万円の投資となります。

追加で公庫から借入を起こして無事に承認得ています。

この物件は指数80もあるので、さらに利回りをあげてキャピタルゲインも狙える優良物件になります。

今後の展開が楽しみなのですが、この物件があるお陰で今回の伊勢志摩への旅行は全て視察と堂々と税務署に主張出来ます。

不動産投資の楽しみの1つに視察があります。

地方で有名なところであればあるほどモチベーションもあがりますのでご家族、ご夫婦やカップルで全国を経費で正々堂々と訪問できるのは最高ですね!




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今年やり残した事はありませんか?まだ4日もあります。

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おはようございます。

昨日から伊勢志摩に来ています。

世界中の超富裕層に人気のアマングループにあるアマネム伊勢志摩にもかなり満足させられています。

アマン東京もそうですが、伊勢志摩で体験するジャパニーズモダンは素晴らしくカッコいいです。

シンプルなのにその奥深いテイストに好感を感じます。

エクステリア、インテリア、スタッフサービスもなかなかの高得点です。

レストランの料理も地産のものを上手に使ってかなり満足のいく滞在をしています。

さて最近ですが、各金融機関からイクメンさんに追加融資したいので案件を作って欲しいと業者さんに依頼が来ているようです。

こういうのって嬉しいですね。

来年もガンガン行きます。

ところでイクメン大家の勉強会で住民票移転の話を過去にしたことがありますが、実はここ1年以上、イクメン大家自身住民票の移転はしていませんでしたが、今後1ヶ月間に1回だけ移転します。

ほとんど住民票の移転がなかったのは、東京在住でも十分融資を受けれるからというのが理由です。

昔に比べるとそこまでする必要も無くなってきました。

現在持ち込んでいる地域は確実に住民票移転が必要な感じなのですが、特に要らないようです。

いい時代がやってきました。

今年もあと4日となりました。

やり残したことありませんか?

後4日もあります。

銀行は30日まで営業していますので案件持ち込みましょう。

審査してもらいましょう。

ダメ元で構いません。

ユニクロの柳井さんではないですが、1勝9敗でいいんです。

1回だけでも勝てば次に繋がります。

諦めた瞬間にそのチャレンジは失敗になります。

自分の決めた目標を達成するまでは貪欲に行きましょう。

失敗はありません。

勝つまでやればいいだけです。



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無料セミナー in 名古屋の告知です。2017年2月11日(土)14:00〜

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おはようございます。

昨日から家族で名古屋にいるイクメン大家です。

本日から伊勢志摩のアマネムに向かいます。

伊勢神宮の参拝や海女小屋など色々なアクティビティを予定しています。

さて本日は名古屋での無料セミナーの告知です!

サンワード貿易さん主催のセミナーが2017年2月11日(土)14:00〜開催予定です。

試しにイクメン大家にでも会ってみるかなと思われる方、名古屋や周辺に在住の方は是非お友達連れてご参加ください。

今回は80名と大きな会場のようです!

セミナーの内容はこれから不動産投資を始められる方向けに、不動産投資で大成功する為の秘訣をお話できればと思います。

申込は下記ページよりお願いします。


皆様と名古屋で会えることを楽しみにしています。

これをきっかけに名古屋イクメン会も開催したいですね!


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Happy Holidays!

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おはようございます。

今日はパパの方はサンタクロースになる日でもありますね(笑)。

イクメン大家も10ヶ月の子供と11歳の子供がいますのでどちらにもサンタになる予定です。

子供にとっては非常に楽しみな日なので夢を壊さないように出来るだけ手紙に書いた希望の品をデリバリーしたいと思います。

さて銀行は30日まで営業というのが多いと思いますので、まだまだ融資承認の結果を最後まで待ちたいと思います。

現在進めている持ち込んでいる案件は、案件数が激増している関係もあり総額50億円以上になってきていますので、来年早々にも全て仕留めていきたいと準備を進めています。

2017年3月までがとりあえず最初の融資の波となりますのでここで総額120億円を突破したいですね(笑)。

ざっくりですが、2018年3月までに総額200億円を突破し、2019年1月からのハワイ移住への準備に取り掛かりたいと思います。

来年、再来年はますますエキサイティングな年になりそうです!!

今日もシャンパンでお祝いです!!


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クリスマスイブです。不動産のネタはありません。

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おはようございます。

すごく暖かい日が続いていますが、もうクリスマス・イブですね(驚。

今年も後1週間です。

昨夜は一足早くクリスマスディナーをエクアトゥールで妻と二人で頂いてきました。

素晴らしい時間を美味しい料理とワインで過ごせて嬉しいです。

今日は家族でゆっくり過ごしたいです。

ただ不動産は書類整理が残っていますので少し頑張ります。

また年末は伊勢志摩に家族で旅行に出かける予定です。

アマンが運営しているアマネム伊勢志摩にも滞在予定です。

こちらも楽しみですね。

Happy Holidays!!



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スルガ銀行から脱却する方法

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おはようございます。

昨日で本業は今年最後でした。

育児休暇を長期に取りましたが内容の濃い楽しいサラリーマンと不動産投資の年でした。

来年もサラリーマンと共に不動産投資も頑張ります!

さて本日の記事はスルガ銀行で借入した状態から脱却する方法について全てお話します。

まずスルガ銀行の融資スタンスについてすでに警告記事で説明していますので、まだ読んでいない方はご一読ください。

スルガ銀行で融資を受けると他の銀行からの印象はすごく悪くなります。。。

1億以上2億以下の借入でしたらまだダメージは少ないのですが、3億円、5億円という個人の負債をスルガでかかえますと、一般的に他の金融機関は融資してくれません。
(例外として個人の残債を考慮しない金融機関は存在します。)

というイクメン大家もスルガであわや契約する直前まで行って否決された過去があります(笑)。

スルガを否決されるぐらいの理由を抱えてたわけですが、今となってはそれが私の人生を変えたターニングポイントでもあります。

詳しくは楽待コラムのこちらの記事でどうぞ。

さて本題に戻りますが、とにかくスルガ銀行で借りたらその負債が無くならない限りスピード感を持って大規模な拡大は出来ないと思ってください。

それではどうやってスルガ銀行の負債をゼロにするのか?についてご説明します。
幾つか当たり前の方法もありますが、順番に説明します。
こちらは2億円以下の負債の場合を想定しています。

1.売却する

基本中の基本です。
ただ悲しいことにスルガで融資を受けている物件は多くがフルローン、オーバーローンです。
諸経費も込で融資を受けているので、買ったばかりですと売却に出しても残債が多すぎてなかなか希望の価格では売れません。つまり買主からすると高すぎるのです。

実際地方都市の表面利回8%程度の物件をスルガ銀行で借りていると売却はかなり困難です。
つまり確実に売却するには数千万円の損を覚悟する必要があります。
購入してから5年、10年経っていればある程度残債は売りやすい物件価格に対して適正になっている可能性があるので持ち出し無しで売却は出来ると思います。

2.借換する(個人ー>個人)

個人から個人に借換です。
こちらはスルガ以外の銀行で個人向けパッケージローンで借換する方法です。
金利を大幅に下げるのが目的で個人の信用毀損をリカバーするものではありません。
今の融資状況ですと、エリアにもよりますが都銀や他の地銀で借換を受けてくれる可能性が高いです。

3.借換する(個人ー>法人)

個人から法人へ借換です。
新規の資産管理法人を立ち上げてそちらに個人から法人へ売却するという手法です。
当然融資はスルガ銀行以外の都銀、地銀から調達する必要があります。
これも融資してくれる都銀、地銀の担当エリアによりますが出来る可能性が高い手法です。
しかも消費税還付も可能ですし、個人の信用毀損を一気に解消します。
そうする事で拡大路線に入ることができます。

4.法人と組み合わせるハイブリッド型

こちらは新規の資産管理法人を立ち上げて1棟を購入、オーバーローンで手残りを十分に余らせてから、その余ったキャッシュを個人の物件売却の損に当てるというものです。
この手法は年収1500万円以上の方であれば比較的簡単に出来ます。

前述の個人の残債を考慮しない金融機関を利用する手もあります。
その場合は年収はそれほど高くなくても可能です。

結果個人の信用毀損は解消され一気に拡大路線に入れます。

では2億円以上スルガで負債がある場合はどうするか?ですが、
かなり厳しいとお考えください。

とにかく2億以下になるように保有物件を損してでも売却してください。
これは高い勉強代だったと腹をくくるしかありません。

資産規模が、現状維持であればそのままでOKです。
ただもっと拡大したかったということであれば、その投資は失敗だったと認めるしかありません。

と言ってもお金がないと損切り出来ませんので、唯一残されているのは、借換(個人ー>法人)です。
上記3番の個人から法人への借換を個人の負債を考慮しない金融機関で進めるしか方法はありません。

「購入後、金利交渉で金利を下げましょう。」という営業トークを信じているようでは不動産投資をするべきではありません。

その確実性は検証されたでしょうか?

不動産の営業さんは単なる営業さんであって、銀行ではありません。

金利を下げることが出来るのか?しっかりご自身で銀行の融資担当者に裏を取るべきです。

それでも銀行の融資担当者が将来的には下げれるでしょうと言ったとしても私は信じません。

何かトレードオフは無いのか?確認するべきです。

例えば預金をこれだけ入れれば何%下げられますという確認が出来れば理想的ですね。



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近い将来どうなりたいかによって投資手法は異なります

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おはようございます。

最近は12月末なのに暖かいのでコートも要りませんね。

ほとんどタクシー移動なので元々要らないというのもありますが。

さて、本日は目標設定についてです。

何かを始めるにしても自分はどこまでなりたいかの目標設定をするのが重要です。

投資は特にそうですね。

期待する儲けを得るには何をすべきかを理解しておく必要があります。

不動産投資の場合は、毎月幾らのお金を手残りとして得るのか?をしっかり決めておくことから始めたほうがいいです。

具体的には毎月100万円のキャッシュフローを得るという感じです。

具体的に目標を設定すればするほど、その目標に近づく行動に動き始めます。

イクメン大家の目標は毎月5,000万円以上のキャッシュフローです!

なんでそこまで必要なのか?と質問を受ける事がありますが、イクメン大家と妻は旅行が好きです。

国内、海外問わず美味しいもの、美しい場所や空間に毎月行ってそれを体験したいと思っています。

その為には、いつでもどこでもプライベートジェットで家族で旅行が出来るようにするというのが私の実現したい事です。

その為に必要なお金は、贅沢な生活費に加えジェットの維持費なども考えると最低毎月5000万円のキャッシュフローが必要と導きだされました。

それを実行しているだけです。

不動産投資をこれから始める方は具体的な目標設定を立てて、確実に実行すると自分に「結果をコミットする」と宣言してみてはいかがでしょうか?(笑)

このスイッチが入ってないと、良い物件情報が来ても物件分析が後回しにしてしまったりとかしてしまいがちです。

出来るだけプライオリティを上げて対応しておくと、1年後には小さな行動の積み重ねが効いてきます。

確実に自分の設定した目標に近づいているでしょう。

自分のやりたいことを明確にすればもう成功の道に入ったも同然です。

第一歩を踏み出しましょう!



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保有物件一覧(更新中)
場所/構造/戸数/価格/利回
1棟目(売却):中古マンション【投資指数20】

神奈川県/RC/9室/4400万/9%

2棟目:新築アパート
【投資指数0】

神奈川県/木造/5室/4200万/8%

3棟目:築浅アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/6700万/10%

4棟目:中古マンション+事務所
【投資指数90】

三重県/S/17室/4400万/20%

5棟目:中古マンション
【投資指数40】

千葉県/RC/18室/10500万/8.7%

6棟目:中古マンション
【投資指数60】

千葉県/RC/15室/19000万/8.7%

7棟目:築浅アパート
【投資指数60】

東京都/木造/12室/12800万/8.0%

8棟目:中古収益ビル
【投資指数60】

大阪府/RC/13室/12600万/14%

9棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/9室/9200万/7.7%

10棟目:新築マンション
【投資指数80】

北海道/RC/14室/12000万/8.0%

11棟目:新築アパート
【投資指数60】

大阪府/木造/12室/12280万/8.0%

12棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】

神奈川県/木造/20室/18500万/10.5%

13棟目:中古シェアハウス
【投資指数60】

千葉県/RC/30室/18000万/11.5%

14棟目:新築アパート
【投資指数60】

千葉県/木造/7室/7500万/8.0%

15棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/17000万/9.0%

16棟目:中古マンション+事務所
【投資指数60】

東京都/RC/13室/18000万/9.0%

17棟目:中古シェアハウス
【投資指数70】

埼玉県/RC/75室/45000万/13.0%

18棟目:新築老人ホーム
【投資指数80】

大阪府/S/40室/35000万/10.0%

19棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/10室/9100万/8.3%

20棟目:新築マンション
【投資指数60】

福岡県/RC/40室/50000万/7.5%

21棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/15室/27000万/7.5%

22棟目:新築アパート
【投資指数60】

埼玉県/木造/8室/9800万/8.0%

23棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

24棟目:新築アパート
【投資指数60】

神奈川県/木造/9室/7500万/8.5%

25棟目:中古マンション
【投資指数60】

東京都/RC/12室/14000万/9.0%

26棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/9000万/7.7%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

27棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/12500万/8.0%

28棟〜30棟目(バルク):中古マンション
【投資指数60】
福岡県/RC/71室/40000万円/10.5%

31棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県/木造/9室/9900万/8.5%

32棟目:新築アパート
【投資指数60】
埼玉県/木造/8室/8700万/7.7%

33棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/RC/14室/27000万/7.1%

34棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/19000万/7.2%

35棟目:新築マンション(建築中)
【投資指数60】
東京都/RC/9室/29000万/7.5%

36棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/9室/11000万/8.0%

37棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/木造/8室/11000万/8.0%

38棟目:新築シェアハウス
【投資指数60】
神奈川県/木造/20室/11000万/10%

39棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県//52室/54000万/8%

40棟目:新築アパート
【投資指数60】
神奈川県//12室/9000万/8 .5%

41棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府//12室/16000万/8.5%

42棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/24室/35000万/7%

43棟目:中古マンション
【投資指数60】
兵庫県/16室/13000万/8.6%

44棟目:中古マンション
【投資指数60】
神奈川県/50室/54000万/8.5%

45棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12000万/8%

46棟目:中古収益ビル
【投資指数40】
東京都/17室/30000万/8.2%

47棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

48棟目:新築アパート
【投資指数60】
大阪府/9室/12500万/8.9%

49棟目:新築アパート
【投資指数40】
宮城県/8室/7500万/6.7%

50棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/9室/29000万/7.1%

51棟目:新築マンション
【投資指数60】
東京都/9室/26000万/7.1%

52棟目:新築マンション
【投資指数60】
北海道/35室/31000万/7.1%

まだまだ追加します。
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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