2月の最終日は決済です!

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おはようございます。

朝6時30分発の飛行機で大阪に来ているイクメン大家です。

本日は決済日です!

今回は築古RCですが良い住宅環境にある物件です。

自己資金もしっかり出して買います。

もう2月が終わりますね〜。

時間経つの早いなぁ。。。と思います。

3月は5棟決済から6棟決済になる可能性が出てきました。

いや7棟かもしれません。。。

仕込みすぎてどの案件だったのかすぐに出てきませんが、数えると随分とありました。

やはり3月末に向けて決済する流れがあり、売主、買主、銀行、仲介など登場人物全員が同じ方向に向いています。

この流れに乗って良い物件をガンガン決済していきたいものです。

まだ銀行に案件を持ち込んでいない方は、今週中に持ち込めば3月末までに間に合うかもしれません。

とにかく物件情報を分析しまくって、すぐに具体的な返事を出しましょう。

具体的とはなぜ買わないのか?幾らまでだったら買うのか?(指値)、金利何%で期間はどれぐらいだったら投資指数が60以上出るのか?をしっかり把握して返事します。

指値しすぎても売主の抵当権抹消が出来なければ意味ありませんので、幾らまでなら許容範囲なのか現実的な指値で指数60出ていればOKです。

なんでも欲張り過ぎるとよいことありません。

ところで名古屋にお邪魔した際にFor THE WINメンバー Yさんの新築RCの物件を見に行きました。

立地だけでなく建物のデザインや利回りを上げるための設計からの工夫など素晴らしかったです。

私以外の物件を見るのが実は初めてでしたので楽しめました。

Yさん、ありがとうございました。

今後少数で物件視察ツアーなんてのも面白いかなぁと思いました。

不動産は見れば見るほど見る目が養われます。

不動産は分析する項目が多いので経験値も重要な要素の1つです。

経験値は年数や数が必要なのですぐには得ることは出来ませんが出来るだけ多く見ていくことで養われると思います。

なんでもそうですが経験値が高いと余裕が出てきますのでそこを活用すると面白いですね。


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9/52週始まりました!

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おはようございます。

本日もスケジュールがビッシリなイクメン大家です。

しかも実印を3社分持ち歩いていますので毎度怖いんですが、昨日Valextraで理想的な鞄を購入しました。

探していたのは、まず法人の印鑑が5社分軽く入ること、さらに通帳も沢山入る余裕があり且つしっかりと閉まるような構造になっていてそれでもダボッとしていなく、シュッとしたおしゃれな鞄を探していました。

ついに見つけました!

さらに昨日まで東京ミッドタウンでは10万円買うことに1万円の商品券をプレゼントするキャンペーンをやってまして実質10%引きで買うことが出来ましたので満足です(笑)。

さらにJohn Lobbに寄ってビスポークの残金もこのキャンペーンを利用して支払いました。

10%引きはいい感じです。

さてどんどんイクメン大家の格好が典型的な不動産屋さんようなテイストになっていく気がしていますがこれってどうなんでしょうか(笑)。

ところで今週は決済1本があります。

3月は3棟の決済はすでに決まっていて、さらに2棟〜3棟決まりそうな感じです。

金消と決済の時間を確保出来るか心配になってきましたが毎月の事なので今回も乗り切りたいと思います。

1ヶ月5棟決済は経験済みですので何とかなるでしょう(笑)。

3月はさらに気合い入れて買いまくります!

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勉強会ご参加いただきありがとうございました!

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おはようございます。

昨日は第8回の勉強会がありました。

お陰様で130名ほどの方にご参加頂きました。

いつもありがとうございます。

私も元気をもらいましたし皆様にポジティブな情報を共有出来たかと思います。

モチベーションを上げ続けるのは難しいですが、こういった場を上手く利用すれば下がらずに上がり続けることも出来ると思います。

私自身毎回楽しく自由にしゃべっていますので楽しいです。

参加人数が100名様を超えると大変なんですが、受付のスタッフとしてお手伝い頂きましたメンバーの皆様にも感謝申し上げます。

毎度ありがとうございます。

こうやって皆さんが自由に参加出来る(去るのも自由、たまに去るのは強制(笑))、会を目指していたのでその形になってきて嬉しい限りです。

近い将来この会から資産100億円規模の投資家が10人以上は出てくると思いますので、私もその一人として頑張りたいと思います。

プロの方、これから始める方、熟練の投資家さんとレベル感は様々ですが、お互いが助け合って皆が勝ち続ける事ができるコミュニティーになればと思います。

もちろん無料でです!(笑)。

イクメン大家は、ボッタクリ感満載の下手なコンサルみたいに小金には興味ありません。

無料で価値のある情報を自由に共有出来てさらにこのコミュニティーから異なる次元の新しいビジネスが生まれる事を期待しています。

今後ともよろしくお願いします!

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金消無事に終わりました。

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おはようございます。

昨日は大阪へ日帰りで行ってきたイクメン大家です。

目的は銀行との融資契約をする為です。

いわゆる、金銭消費貸借契約、略して金消です。

毎度のことながら金消を通過しないと融資の実行がありませんので重要なプロセスの1つです。

融資はお金が振り込まれるまで何が起こるか分かりませんのでしっかり書類が整っている必要があります。

今回はこの銀行とは3度目の金消なので比較的スムーズに雑談入れて30分もかからず終わりました。

初取引ですと色々書類の説明などがあり1時間は最低かかりますので随分早いと思います。

さてこれで今月も決済を迎えることが出来ました。

毎月決済は大変ですが、関係者の方にはお礼を言いたいです。

ありがとうございます。

金消の後は銀行めぐりを行って恐らく問題ないということで更に物件取得に意欲を高めて東京に帰ってきました。

ところで融資引き締めの噂は色々ありまして、個人と一体とみなされる合同会社には融資しなくなるとか、年収1000以下は審査しないとか、新規顧客は受け付けていないとか銀行の担当者から否定的な話がチラホラ出てきました。

そろそろ、Xデーが近づいている傾向だと思います。

来月3月末まではまだまだ急激な変更はないと信じたいですが、いつまでもサラリーマン大家にとって有利な融資状況が続くとは思えません。

いつ締まってもいいように日々準備しておいた方が良さそうですね。

本日は勉強会の日でもありますので(おかげさまで満席です。)、色々情報交換が出来る場として本日も楽しみにしています。



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チャレンジしてこそ本物になれます。

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おはようございます。

毎日が分単位でスケジュールがびっしりなイクメン大家です。

ITがないと遠隔からの会議に参加するとか出来ませんので重宝しています。

お客さんとの打ち合わせも遠隔から会議に参加することもあります。

米国との会議もウェブを使います。

そうすることで効率よく働けますので不動産投資へ時間も作れます。

昨日は午前本業オフィス、午後1時からウェブで顧客と会議、午後3時から不動産管理の契約、午後4時からウェブで社内会議と物理的には午後から同じ場所に居ながら仕事をこなすことが出来ました。

無駄な時間は無いです。

さて設立した管理会社の記念すべき1棟目の管理契約が終わりました。

といっても自分の物件なのですが(笑)。

もうすでに自分の物件だけで200戸弱は新管理会社への移行が見えてきましたので、1000戸突破はすぐでしょう。

この勢いで進むと目標を超えて今年中に2000戸までいくのではないのでしょうか?

非常に楽しみです。

困難な事に挑戦してこそ分かる事もあるので、チャレンジせずに何もしないのは避けたいですね。

イクメン大家も多数のチャレンジするタスクが目白押しですが、どんな難しい案件でも逃げずに立ち向かって勝ち続けたいと思います。

モチベーションは上がる一方です。

何事も気持ちが大切です。

ネガティブに物事を捉えるとネガティブな事が起こりがちです。

常にポジティブに考えを持つように心がける事で自分の思い通りの時間を過ごすことが出来るようになります。

現在、痛風イエローカードのイクメン大家はお酒は控え、食事の量も減らし、健康的な生活を心がけています(笑)。

意味がなくても、何かを感じてればええねんというウルフルズの歌が今のイクメン大家にはええ感じです。


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記帳終わりました。

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おはようございます。

月末に近づくと忙しいイクメン大家です。

現在は必要な準備資金を通帳から把握しています。

税金だけで約800万円支払いしましたが、義務とは言え高いですね。

不動産で得た収益から税金を支払って行きますが、収益が悪化すると税金も払えなくなる可能性があります。

特に取得税は忘れた頃にやってくるので厄介です。

大型案件だと額も半端ないですね(笑)。

現在イクメン大家が保有しているシェアハウスの稼働率が少し低下してきましたのでテコ入れしたいと考えています。

もちろん客付けを強化してしっかり運営となりますが、シェアハウスはこの客付けが少し特殊です。

ひつじ不動産一点張りの様相なので、結局ひつじ不動産に広告費を多く払った人が入るようになっています。

その他は地道に紹介などで客付けしていくとかキャンペーン張るとかあります。

少し解せないのは、シェアハウスだからひつじ不動産に広告っていうのもおかしな考えです。

通常の賃貸物件のようにオーナーが広告費を負担して客付け業者に頑張って頂く方式の方がよっぽど入る確立が高くなるでしょう。

何故かシェアハウス専門の管理会社はそれをやらない。。。

イクメン大家が立ち上げた管理会社(登記完了しました)はシェアハウスであろうとなかろうとひつじ不動産一点張りにするつもりはありません。

シェアハウスポータル+通常のレジのように客付けというパターンで一気に稼働率を上げることができると最高ですね。



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健康な体に感謝します!

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おはようございます。

一昨日から足の親指付根が急に痛くなって、あれれ?!ついに痛風かぁ?と少し凹んでいましたが、検査に受けに行くと痛風発作ではないということで一安心したイクメン大家です。

ただ尿酸値は基準値内ではあるものの少し高めなのでお酒は当分控えるつもりです。

尿酸値低下の為には、低脂肪牛乳とヨーグルトは毎日欠かせません。

またバイタミックスで奥さんがほぼ毎朝フレッシュなスムージを作ってくれます。

適度な運動も大事です。

今後は飲み会に行ってもお酒は飲みませんが、不審に思わずにお付き合いよろしくお願いします(笑)。

体が資本ですから、健康でいられることに感謝して日々の不摂生を少し改めようと思います。

美味しい食事と高級ワインは回数を減らして普段は質素な食生活にしたいと思います。

さて昨日お金の話をしましたが、さらに取得税が追加で500万円来ましたので4500万円の現金を使います!

まだまだこんなもんではないですね。

物件を買いまくると怒涛の納税通知書がやってきます。

これも国民の義務ですからしっかりと支払いたいと思います。

それにしても面白い物件情報が来まくっています。

優良案件は明日検討しようとは思わずに、今すぐ検討して、今すぐ買付け入れて、今すぐ営業さんに連絡とって、今すぐ融資の組み立てについて戦略を伝えます。

3月末の決済を狙って走り続けます!!



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8/52週が始まりました!!

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おはようございます。

昨夜も面白そうな案件をご提案頂きましたので5分以内に買付出したイクメン大家です。

優先順位を付けていても物件紹介されますと一気に優先度があがります。

もちろん良い物件に限ります。

やはり時間とお金の管理が成功への鍵になります。

時間は誰にでも平等に与えられていますので、効率よく使えば差がつきます。

さらに時間を作るにはお金を使って時間を買うことも有効な手段です。

例えば作業的な仕事は外部にアウトソースしたほうがよっぽど効率があがります。

お金を支払って利用するサービスには提供側にも責任が発生しますので、パリっとさせるにはアウトソースが一番です。

時間を買う事は正確には出来ませんが、お金を使う事で自分の時間が増えるのであれば同じ事です。

時間術については人それぞれやり方がありますので正解はないと思いますが、共通しているのはスケジュールを立ててその通りにこなしていくことだと思います。

お金の管理も同じく毎月の残高を把握して返済に滞りがないか事前に確認しておく事が大事です。

返済が1回でも遅れると銀行と付き合う上で致命傷になりかねません。

その為には今いくら現金があるのか正確に把握しておく必要があります。

経営者としても会社のお金が今どれぐらいあってどう使われているのかを知っておく必要があります。

例えば今月はハワイコンドミニアムの手付金支払3回目の2500万円と物件決済の1000万円、税金諸々で500万円と今月だけで4000万円の現金を使います。

来月はさらなる物件決済などで5600万円を利用する予定です。

これに預金の預け替え3000万円が2行で合計6000万円の準備となんだかわけが分からなくなってきました(笑)。

イクメン大家にとってこの無意味な預け替えは少し先延ばししてもらうつもりです。

さらに3月は課税売上で1億円以上を立てますのでこちらにも現金が必要です。

こういったイベントに加え、毎月の返済状況をしっかり監視しています。

イクメン大家は現在全てエクセルで管理していますが、かなりカラムが増えてしまって横長になっています(笑)。

今年いっぱいでお金の管理はエクセル管理からクラウドの会計ソフトに移行して行きたいと思います!


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3月に向けて融資本部へ発射します。

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おはようございます。

3月に近づくにつれて優良物件が毎日舞い込んで来ています。

3月末までの決済を目指して多くの売主も動いているということですね。

2月も中旬を超えて、そろそろ融資の審査を開始しないと3月末までの決済にギリギリな感じです。

銀行の融資本部も期末で忙しいので出来るだけ早く融資承認を取れるように動いたほうが無難です。

現在審査中の案件は幾つかありますので、これが全て3月末までに決まると期待しています。

3月末までには総額70億円は超えて80億円に近づきたいと考えています。

それにしても通帳の管理が大変になってきました。

記帳するだけの日を毎月設けていますが追いつかなくなっています(笑)。

80冊ほどある通帳を持ち歩くのも怖くなってきましたので、徐々にIBを契約してクラウドで一括管理していきたいと思います。

大規模大家さんの悩み相談会があれば是非参加してみたいです。

イクメン大家と同じような悩みをお持ちなのではないかと思います。

それぞれポリシーもあるでしょうから何に優先順位を付けるかで対応も人それぞれでしょうね。

そういったネタも少しづつお話出来ればと考えています。

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売買契約無事に終わりました。

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おはようございます。

昨日は大阪に行って、本業のオフィスで海外とのテレビ会議を終えてから銀行巡りして、売買契約を無事に終了したイクメン大家です。

今回は手付金は振込にしてもらいました。

大量の現金持って東京から大阪への移動は疲れます。

また仲介手数料も勉強してもらいましたので、半金だけ先払いという形にしました。

今回は自己資金を1億3000万円の物件に1000万円ほど使いますがこれも地元の信用金庫との追加融資という案件になりますので融資を受けることにしました。

状況次第では普段行かない案件でも受けることはあります。

この規模になるともっと選択肢が増えますので選ぶ方になれますが、銀行がついてくる限り私も応じます。

当然最低の収益性は確保しないと意味がありませんので、ここはキャッシュフローナビの基準は最低条件です。

さてモバイルワーカーは時間が比較的に自由に使えるのでしっかり仕事さえしていれば本業は問題ないです。

場所もどこでも構いません。

本業の残り時間もあと1年半となりましたので完全に本業から離れると使える時間がさらに増えますので不動産関係の事業はさらに大きくなります。

頭脳を使った量に比例してお金が増えるのが理想ですね。

時間を切り売りして収入が上がっても限界があります。

その為には何事にも効率化が重要だと思います。

ゴロゴロゆっくりする時間も時には大事にしていますが、生産性のある時間を過ごす事でやる気もみなぎり体も健康体を保てるような気がします。

最近は3日に1回は自宅マンションの共用設備にあるジムに行って朝一番で走ったりしています。

体が健康だとポジティブになれますので日々の体調管理は大切にしています。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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