銀行からの案件

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おはようございます。

先日妻と行ったレストランですが日本橋にあるウェスタになります。


丹波篠山というイノシシ(ぼたん鍋)とか松茸で有名な兵庫県の田舎がありますが、その隣に三田市というところがあります。

そこで生産されているのが三田牛になります。

元々は神戸牛の仔牛を三田市で育てたものになります。

神戸牛の元は三田牛とか色々説はあるようですが、この三田牛をメインに調理するウェスタはなかなか素晴らしいレベルで提供してくれます。

特に牛タンのたん元のステーキは今まで食べてた牛タンの価値観を見事に壊してくれました。

美味しいので是非お試しください。

お任せコースでお一人5万円ほどになります。

さらに自由に追加も出来ますので基本お任せコースがいいと思います。

さて、最近期末ということもあるのか銀行からの提案が増えてきています。

銀行が抵当権を持っている物件に対する債務者の付替えですね。

そもそも銀行からの案件なので、融資しないという事はありませんので最初のハードルはクリア出来ています。

支店に持ち込んで云々のレベルではないので、どうすればイクメン大家に融資出来るかという目線で進みます。

こういう案件は是非クローズしていきたいですね。

イクメン大家はほとんど未公開の物件しか提案もらっていません。

一般に出ている物件でも良いのですが、どういう業者さんがどの金融機関にどういう持ち込み方をしているのか全くわからなくなるので、出来るだけ避けたいです。

一般に出ている案件は売れ残りとよく言われますが、時期を待てば指値出来る可能性もあるので売れ残っていたほうが指値し易いですね。

ただ前述の通り、その物件はどういう扱いで金融機関に持ち込まれているのか全く把握出来ないのでこちらのストーリにー合わない可能性もあります。

そういったわけわからない物件よりも、売り物としてしっかりグリップされているのがいいですね。

逆に言うと、売る時はレインズに載せない方が売りやすいということになります。

素人さんは専任専属媒介契約を結んでしまいがちですが、専任専属を結ぶとレインズに載せる決まりになっていますので、公開されることになります。

それよりも一般媒介契約でレインズ、インターネット広告不可としておいたほうが、買主や客付け側の仲介業者さんにとってもやりやすい案件、つまり売りやすい案件となります。

売却する時もしっかりとした戦略を持たないと一度レインズに載せるとコピーが出回ってしまっている可能性もあるので気をつけましょう。

さらに中間省略業者が売主と合意に至る前にかってに自社のHPに掲載している例も見受けられます。

最悪ですね。

全く異なる価格で掲載している事もあり、融資本部も馬鹿ではありませんのでしっかりインターネットで検索したりしています。

そこでヒットすると、売却価格に相違があるのが一発で分かる例もあります。

こういう中間省略業者には気をつけたいですね。

勝手にやるので気をつけようがないですが(笑)。


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もう少しで70億円です。

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おはようございます。

今日から香港・マカオに行ってくるイクメン大家です。

融資の持ち込みが佳境になってきました。

あと残り少ないですが、色々同時並行で進めている案件をクローズに向けて動きたいと思います。

それにしても時間がギリギリですね(笑)。

その中でも融資承認が新たに下りまして、合計68億円となりました。

70億円までもう少しなので3月中に何とか達成したいと思います。

現在仕掛け中の案件で40億円分ぐらいありますので、どれかは引っかかるかと思います。

さらに面白い案件も出てきていい流れが続いていますのでさらに頑張ります!



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金曜日来ました!

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おはようございます。

金曜日はやっぱりワクワクしているイクメン大家です。

本日はJohn Lobbのビスポークのトライアルシューズが出来上がる日になります。

トライアルシューズを履いて、真ん中で切ってフィッティング感など最終確認を行ってから最終的な靴をさらに4ヶ月ほどかけて仕上げてきます。

手間暇かかりますね。

さらに今晩は妻と久々のデートです。

非常に評価の高い美味しいお肉が食べられるレストランです。

以前同級生と2人で行って、お一人様10万円ほどになったりました(笑)。

高価ですが行く価値ありのイクメン大家オススメのお店です。

そのレストランについては後日アップします。

とまぁ楽しみなイベントの合間にも本業をしっかり挟んで頑張っています。

さらに今週末からは香港、マカオに会社の元上司と二人で遊びに行きます。

もちろん目当てはカジノです。

バトミントンの桃田賢斗選手が裏カジノで問題になっていましたが、その時のコメントはよく理解できました。

「勝負のメンタルを鍛える場としてカジノは最適だった。」という内容の発言をしていました。

イクメン大家も一時期は今回一緒に行く元上司とほぼ毎月マカオ、ラスベガス、シンガポール、アトランティック・シティと世界中のカジノに通っていました。

その時に勝負メンタルは非常に鍛えられました。

絶対に諦めないというのもその1つです。

小さなチャンスがあれば復活出来ます。

ゲームは専らブラックジャックでしたが、生涯成績はまだプラスです。

ただあるゲームがきっかけで2年半ほどカジノをピタッと止めました。

一瞬で大負けしたのが原因です。

複数の帯が一瞬で消えました。。。。

このパワーを不動産に向けたほうがいいのでは?と思ったのもその時です。

カジノでの失敗があって不動産投資に注力出来るようになった一因かもしれません。

まぁそれはさておき、2年半ぶりにマカオに行きますのであまり無茶はしないようにするつもりです。

帯1本だけ持っていき、負けたら深追いしないと決めています。

帯1本が帯10本になったらラッキーと思っておきます(笑)。

今日も頑張りましょう!


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残り2週間でやるべきこと

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おはようございます。

本日もバリバリ動いているイクメン大家です。

今月も残り半分となりましたので、やるべきことが明確になってきました。

一番は資金準備です。

預け替え、課税売上、決済に必要な諸経費、手形の先払い金利分の準備など沢山の現金が必要です。

1棟だけならいいのですが(笑)、イクメン大家はすでに4棟決済が決まっていますので大変です。

さらに決まる可能性もあるので最大7棟の決済を今月中に見越しています。

もはや本業がどっちなのか不明です。

とにかく段取りを上手くやらないと回らなくなるので慎重に進めていきたいと思います。

ただ困難なスケジュールの方が何故かやる気も出てきますね。

今日も突き進みます!

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スピード重視の戦略

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おはようございます。

最近会社に行っていないイクメン大家です(笑)。

昨日は1時間ほどオフィスに滞在してすぐにカフェに繰り出しスーパーノマドワーカーになりました。

それでも本業はしっかり対応しています。

いつどこに居ようがしっかりサラリーマンしています。

電話は確実に出ます。

たまにカフェからウェブ会議に参加するので周りが騒がしいという点を除いて、全く問題ありません。

不動産だけでなく何事にもスピードを重視する戦略を取ると空き時間が出来るのでその時間を有効活用すると、今までになく自由な時間を活用出来るようになります。

面倒くさい事も先にやれば5分で終わったりするので、意外と大したことないです。

基本的にイクメン大家はメールもLINEも即レスします。

これは本業も不動産も同じです。

溜めるとどんどん積み上がるのですぐに処理しないと追いつかなくなります。

不動産投資は様々な資料の要求があります。

レントロールや返済予定表など銀行によって依頼するものが異なります。

例えば昨日だけで不動産関連だけで20通ほどのメールを送信しています。

受信はその10倍の200通です。

本業のメールを入れると1日の受信メール数は、500通を超えます。

それ以外にもLINEやチャットというコラボレーションツールもありますので、1日の情報処理量は半端なくあります。

これらを効率よく処理しないと溜まる一方になりますので、出来るだけ早く処理するようになりました。

買付送るスピードも大事ですが、こういった日々のタスク処理もスピード感持ってやると時間が作れてメリットがありますね。


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融資はまだまだ行ける!


おはようございます。

昨日は銀座のBerlutiにビスポークしてきましたイクメン大家です。

出来上がりは夏頃になりますが、John Lobbに続いて出来上がりが楽しみです。

ちなみに1足90万円(税込)になります。

John Lobbより少し安かったです(笑)。

さて融資が厳しくなるという話は銀行の担当者からも聞いていますが、それはあくまで一部の銀行です。

全てがそうかといいますと、決してそうではありません。

実際にイクメン大家でがガンガン物件を銀行に持ち込んで融資承認もかなりの勢いで出そうです。

4月もその勢いは変わりません。

3月中に70億円達成、4月末までに80億円を目指します。

5月はハワイで少し休暇を取って、9月末までに一気に100億円に到達する予定です。

2017年中に150億円を達成すべく逆算のスケジュールで目の前の事を確実に達成していきます。

物件の大きさは全く関係ありません。

今でも1棟3000万円のアパートも行きますし、1棟20億円の案件も進めます。

基準はキャッシュフローナビの投資指数が60以上か否か。

それだけです。

キャッシュフローは積み重ねが大事なのでより好みする理由はありません。

小さくても大きくても積み重なるととんでもなく巨大なキャッシュフローになります。

この現金をテコにしてさらに優良不動産を買いまくります。

サラリーマンだから限界があると思っては行けません。

日本のサラリーマンは世界最強です。

死に物狂いで会社に尽くすのも一般的な日本のサラリーマンの特徴ですが、その気合があれば不動産で成功するのもたやすいと思います。

私はスーパーノマドサラリーマンなので会社に尽くすという事はありませんが、お金を増やす事に関しては真面目にやります(笑)。

目標を明確にしてブレないように突っ走れば違う次元に到達します。

それは、お金を使っても使っても全然減らないということです。

どんどん積み重ねたキャッシュが増えていくからです。

毎日を給料日にすべくイクメン大家は今日も買付を送り、融資承認を取ります!
 

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深刻な状況を脱却するには

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おはようございます。

昨日からイクメン大家のインスタグラムを開始してみました。

よければフォローしてみてください。@cashflownavi です。

これから不動産に関係する写真を掲載していきたいなと思っています(笑)。

昨日のセミナーも盛況でした。

ご参加いただきありがとうございます。

イクメン大家はプレゼン会場に何人いてもまったく緊張することなく喋れます。

英語のプレゼンもメモ無しで90分やったこともありますのでやっぱり好きなんでしょうね。

難しいことを出来るだけわかりやすく説明するのがプレゼンターとしては重要なので難しい内容であればあるほどやりがいがあります。

人は聞いたことをすぐに忘れてしまうので印象に残る形でプレゼンをするのがコツです。

1つはサプライズがあると印象に残りやすいですね。

さらに具体的で数字も出せるとよりイメージが湧きやすくなるので理解度も深まります。

最後は写真や動画、ライブデモまで出来ると理解もさらに深まりより具体性を伴います。

ここまで出来れば最後に聴衆からの質問があればプレゼンは成功したも同然です。

セッション後の個別でも質問が無い場合は(日本人は質問しない方が多いですが)、そのプレゼンは厳しい評価だったと思わざるを得ません。

プレゼンターと聴衆の距離が近いと一体感が出て内容も充実していきます。

随分タイトルとかけ離れてしまいましたが(笑)、不動産投資における深刻な状況とは、キャッシュフローを生まない物件をレバレッジを効かせて保有している事を指します。

何を差し置いてもキャッシュフローが投資初期のフェーズでは大事です。

これがないと次に繋がりません。

このキャッシュフローを重視した戦略を取る事で将来の選択肢が広がる事になります。

今現在、深刻な状況に陥っておられる方は、何が何でも脱却するモチベーションを継続して持ち続ける必要があります。

マイナスからのスタートになりますので、モチベーションが下がると全てうまく行かなくなるのではないかと恐怖心に包まれてしまいます。

これを払拭してポジティブに脱却に向けて動くためにも、高いモチベーションを維持できるよう、仲間を作ったり、メンターに指示を仰いだりと何が何でも何時までに脱却すると決めて行動する事が大事だと思います。

テクニックはその次です。

心の準備が整わないといくら高度なテクニックを使っても上手く行きません。

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本日は午後1時からセミナーやります。

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おはようございます。

昨日は震災関係の情報が沢山流れていましたね。

その中でYahoo!ニュースで読んだ記事で、お笑いコンビのサンドウィッチマンが立ち上げた震災で親を亡くした子どもたちを支援する団体に少しですが、10万円寄付しましたイクメン大家です。

ちなみにイクメン大家は社会人になってお金のない頃からユニセフ、国境なき医師団、あしなが育英会、プラン・ジャパンに毎月3000円づつ寄付しています。

数えてみるとかなりの額になっていますね。

これのお陰かどうかは分かりませんが、運が巡り巡って回ってきているなぁと思ったりする場面もあります(笑)。

さて本日はセミナーで講師します。

こちらから申込出来るそうなので当日参加できそうであれば無料ですのでどうぞ。

内容は初心者向けになりますのでこれから不動産投資を始められる方は必見の内容になっています。

これから不動産投資をどういう戦略で進めていくのか、ブレない基準などをお話出来ればと思います。

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新築の請負契約が目処着きました。

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おはようございます。

昨日は同級生と久しぶりに行きつけのワインバーで飲んでいたイクメン大家です。

3月中に予定していた新築の請負契約の目処が経ちホッとしています。

当然今月中に第2回目の決済を実行して新築建築がスタートします。

今回の案件は東京メトロが地下に少しだけかぶる為、東京都からの許可など様々な書類が必要となって少し時間がかかったようです。

さらに近隣の方からの建築反対運動を受け(実際はお一人ですが)、その対応の為の役所に提出書類も増えて予定よりも1ヶ月遅れという感じです。

ただ結果3月中に間に合いますので銀行もホッとしているところでしょう。

本日、3月11日は東北地方太平洋沖地震があった日ですね。

最近地震に関連する記事が多いのでよく読んでいますが、6年たってもまだまだ元通りにはなっていないのがよくわかりました。

ある記事で出ていたんですが、「今ある幸せが当たり前と思うのは止めて、今ある全てに感謝する。」、「家族や大切な人にありがとうを普段から言う。」という内容がありました。

普段の生活に慣れると甘えがちになりますが、何が起こるかわからないのは事実なので、このありがとうという言葉は言っておきたいなと思いました。

今は仙台の案件を進めていますので地震の事は絶対に忘れないようにしたいと思います。



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3月も残り21日となりました!

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おはようございます。 

今日は10日となりましたので3月も残り21日となりましたね。

10日と言えばクレジットカード引き落とし日でもあります。 

ちなみに今月は400万円を超えるカード請求が来ているイクメン大家です。

ちなみに全て必要な物やサービスを購入しましたので無駄遣いはゼロです(笑)。 

今年のクレジットカード利用額は恐らく4,000万円を超えるのではないかと踏んでいます。 

塵も積もれば山となりますね。 

使うのもそうですが不動産投資で得たキャッシュフローも同じです。 

1棟、1億円の物件で得られるキャッシュフロー(減価償却費は足さない手残り)が年間150万円だとすると、この規模の物件を10棟保有していると、1500万円が手残りとなります。
イクメン大家も最初はこぶりな物件ばかりをコツコツ取得していきましたので、時間が経つとキャッシュが十分残るようになります。 

この塵も積もれば山となる方式が確実に大成功に近づく近道だと思います。 

ある程度の規模になりますと、1棟3億超えも検討出来る体力が付きますのでそこから拡大するという作戦もありかなと思います。 

まさしく私が取ってきた戦略です。 

正解は1つではありませんので、ご自身に合った方式を選択されるのがいいかと思います。 

基本的な方向さえ間違えていなければ、大きく失敗することはありません。 

その基本的な方向の1つは、キャッシュフローナビで投資指数60以上の物件を買うことです。 

ここを間違えると拡大フェーズに入ってもキャッシュがあまりない状態になります。 

そこは焦らず慎重に行きましょう。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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