3月最終日は決済です。

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おはようございます。

朝4時半起きのイクメン大家です。

朝一番の飛行機で決済に向かいます。

ファーストクラスラウンジは朝から人が多いです。

一般的にエクゼクティブは朝型の人が多いような気がします。

静かなので集中できますし仕事も捗ります。

さて本日決済終えてから、月末の送金処理を2,000万円ほど行って、別の売買契約を行います。

その後、別の銀行と面談して新規案件を仕掛けていきます。

それからはまた銀行巡りです。

本日も4社分の印鑑を持ち歩いていますが、そろそろ小型のキャリーオンにしようかと考えています。

何故か外資系のコンサルタントの方はキャリーオンの方が多いですよね。

もう昔の話なのかもしれませんが。

ハンドバックもパンパンに膨れ上がると見た目が悪いので何とかしたいですね。

日帰りで東京に戻ります。

はい、本日も有給取得中です(笑)。

4月からはさらに動きそうな感じですので、気を引き締めてガンガン買いまくります。


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新管理会社が4月1日からスタートします。

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おはようございます。

桜の開花宣言が出てから寒かったですが、昼間は徐々に気持ち良い日差しとなって春を感じているイクメン大家です。

以前よりちょくちょくと取り上げていました管理会社ですが、4月1日からイクメン大家の物件で正式にデビューします。

イクメン大家の投資ポリシーは関東圏だけでなく、北は札幌から南は九州までと幅広いなかで新管理会社に物件を纏めていくのも目標の1つです。

そんな中、伊勢志摩の物件も新管理会社に移行することが決まりました。

もちろん、物件の認知度を上げる、入居率を確実に高めていくスタイルはブレないようにしてオーナーの利益を最大限にして、入居者さんに最高の住環境を提供するというポリシーを貫きます。

それはどんな地方であっててでもです。

伊勢志摩は遠隔オペレーションとなりますのでチャレンジではありますが、まずはイクメン大家の物件で練習ですね。

ここで見えてくる改善点が今後の品質向上に繋がります。

また新しい管理会社ではシェアハウスにもチャレンジしています。

イクメン大家はかなり大型のシェアハウスを3棟と新築シェアハウスを2棟の合計5棟保有しています。

これらの入居率は今のところ残念な状況です。

シェアハウスという特殊な壁があり、通常の管理会社はあまり手を出さない領域でもあります。

これも改善すべく入居率を上げていく施策を徐々に取っていますので、今後このブログで入居率の推移を実際の数値で新管理会社の実力を皆様にお知らせしたいと思います。

これも全て私の物件でやっているのでやりやすいです。

一般募集はまだ先になりそうですが、半年、1年後には皆様の物件も受け入れられる体制を整えられると思いますので、ご興味ある方はもうしばらくお待ち下さい。

イクメン大家の目線でオーナーポータルも立ち上げますので品質もかなり上げて行きます。

入居者には最高の住環境を提供する一方で、オーナーの賃貸経営をしっかり支える事が出来る、可視化された情報を的確に直感的にわかりやすく提供するのが管理会社の本当の役目だと思っています。

それをしっかり実現していきます。

ご期待下さい。

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資金状況の把握

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おはようございます。

3月31日まで何が出来るか?と考えているイクメン大家です。

でも期末、月末、決済が重なりますとワケが分かりません(笑)。

特に資金状況がわかりにくくなって大変です。

修繕が多く入った月であれば家賃収入はいつもより少ないので各銀行で返済分がしっかり確保されているかの確認も必要です。

特に決済したばかりの銀行は注意です。

元利均等でも決済日の関係で一回目の返済が少し多くなっている場合がありますので、返済明細表でしっかり事前に確認しておいたほうがいいです。

そんな中31日(金)にまた決済を迎えます。

今月5棟目の決済です。

色々大変ですが、ガンガン行きます。

今週は夜まで書類の整理と子供が朝5時半にきっちり起きるので(笑)、少し寝不足気味です。

4月に入って少し落ち着いてから仕組み体制づくりに注力します。

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融資の条件

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おはようございます。

昨日はハードなスケジュールを完璧にこなしたイクメン大家です。

移動しながら振込処理多数となかなか大変でしたが何とかなりました。

さて本日の記事は融資の条件についてです。

融資承認を取った本部への約束事が融資の条件としてエンドユーザーに提示されます。

預金担保ではないけど、預け替えをして欲しいというのはよくある話です。

そのなかでも都銀のR銀行さんは絶対に預けないと困りますという姿勢でこられます。

平均の預金残高が最低2年間5000万円を下回るとダメですという感じです(笑)。

R銀行さんの通帳はしっかりとした金融資産エビデンスとして使えますのでまぁいいかなと思っていますが、それでも確実に入れておいてくださいと言ってくる姿勢には抵抗したくなります。

あくまで平均なので新たな投資で預金から資金移動するのは自由です。

自由なんですが、預けておいてくださいの一点張り。

金融庁のガイダンスでは過度な預金協力は評価しないと明記されているのに、R銀行さんはその姿勢を正そうとしません。

イクメン大家としては都銀よりも、信用金庫にシフトしたいので預金は出来るだけ信用金庫に移動する予定です。

信金の底力は半端ありません。

3期黒字で超えてくるとその凄さを肌で感じます。

制限は無いのではないか?というぐらいどんどん持ってきてくださいという感じです。

一方R銀行さんからはもう融資の上限ですと言われているので、預金協力するメリットは微塵もありません。

やっぱりさらなる支店替えを検討しようかなと思います(笑)。


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3月最終週が始まります。

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おはようございます。

レヴァンテの納車日が4月8日で決まってワクワクしているイクメン大家です。

もちろん消費税還付トライしますので実質値引き幅が大きくなりますね。

今月の課税売上は1億円を余裕で超えていますので容易くなってきました(笑)。

さて今週は3月最終週ということでサラリーマンはトテツモなく忙しいと思います。

イクメン大家も例外ではありません。

その中でも不動産投資に全力を注いでいます(笑)。

月曜日から盛りだくさんです。

朝から決済、午後は地方へ飛んで金消します。

明日以降は課税売上と書類準備で今月最後の決済を地方で迎えます。

さらにその午後は銀行の面談を入れていますので新規案件をぶつける予定です。

4月、5月とアメリカへの出張と旅行が入っていますので上手くスケジューリングしていきたいと思います。

ちなみに、3月末の時点でJALのFLY ONが5万を余裕で超えますので今年も余裕で10万FLY ONを達成してダイヤモンドになりそうです。

2011年から7年連続ダイヤモンドステータスです。

旅行中は新しいアイディアが生まれやすいので結構好きです。

特に飛行機は非日常なので脳が活性化するのでしょうか、モチベーションもあがりますし、新しいことに挑戦したくなります。

今の状況を打開するであれば、旅行に出かけてみるというのもいい方法かもしれませんね。


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人生は思い通り

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おはようございます。

12/52週も終わります。

今年もあと残り40週しかないんですねぇ。。。

時間の経つのが早いと日々感じているイクメン大家です。

そんな中、新しい管理会社に私の物件を2棟さらに移行します。

昨日管理契約してきました。

すでに10棟の移行プランが出来上がってきましたので、周りの方にご協力を得ながら準備するだけです。

新しい管理会社で進めているプロジェクトは幾つかありますが、イクメン大家が担当しているのはホームページの制作です。

もちろん協力会社に依頼しているだけなのですが、良いものに仕上げたいと考えています。

さらにオーナー専用ポータルも作成します。

各種帳票類の表示及び一括または期間指定ダウンロード、帳票ファイル類の税理士との共有、各物件の空室数や滞納状況などをダッシュボードに表示するなど、いまイクメン大家が困っている、あればいいなぁと思う欲しい機能を取り入れていきます。

さらにアプリも開発してすぐに保有物件の状況がクイックに把握できるようにします。

今使っている各管理会社のオーナーポータルは全然ダメです。

機能もあまりなく、複数持つ大家にとってはわかりにくい感じになっていますので、その辺りも新しい管理会社ではより良いシステムをオーナーに提供していきたいと思います。

このオーナーポータルではしっかり情報を提供して空室率の改善に寄与出来ればと思います。

こうやって思い描く事で、物事はそちらに向かいます。

人生は思い通りです。



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何とかなります。もう金曜日です!

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おはようございます。

今月ももう少しとなりましたが、皆様の不動産投資の方はいかがでしょうか?

3月は非常に動きますね!

今月は来週の融資承認を何件か待っている間に、本日、来週月曜日、金曜日と決済予定です。

なかなか忙しくて書類を揃えるのも大変です。

登記簿謄本、印鑑証明書、納税証明書など様々な書類が必要となります。

事前に資金を口座に入れておく作業も必要となり忘れることは許されません(笑)。

また数億円単位の課税売上も必要です。

さらに預金の預け替えもあります。

盛りだくさんですね。

気合だけでは無理ですが、出来ると思えば何とかなります(笑)。

頭のなかで決済に向けてのToDoをシミュレーションをしながら本業をバシバシこなしています。

最初から出来ないと思うのではなく、どうしたら出来るだろうと考えることで新たなアイディアや行動が起こります。

困難なことでもどうしたら出来ると思えるかが、自分に課した目標達成には不可欠なのではないかと思います。

仕事は段取りが9割です。

残りの1割は当日にするべきことをやるだけです。

段取りに時間を使うことで結果失敗も減ることになります。

来週1週間はめちゃめちゃ動きます。

そしてキャシュフローを倍増させます。

さらに早くて来週中にMaseratiのLevante Sが納車されます。

総額1,800万円の車楽しみですね。

4月に入ったらLevante Sのレビューをしっかり纏めたいと思います。

ところでブガッティのシロンは化物ですね。

16気筒、8000cc、1,500馬力、0-100kmが2.5秒以下、最高速度420km/h、お値段3億円だそうです。

これ3年以内に買います(笑)。


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IB契約進んでいます。

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おはようございます。

最近は取引している銀行の数が増えてきましたのでIB(インターネットバンキング)の契約を進めているイクメン大家です。

それをmoney forwardで統合しているのですが、これなかなか使えます。

リアルタイムに入出金情報を統合出来るので銀行別に毎回ログインする必要も無く、仕訳も自動で出来るので資金移動の際のメモも追記出来るのでいいです。

ポイントもクレジットカードも全て統合出来る上に、毎月の現金の流量が法人別やまとめて分かるのでIBの契約をどんどん加速して行っています。

大規模大家の悩みの1つに各銀行口座の状況把握にあります。

通帳をベースにしていると毎月の記帳が大変です。

リアルタイムに把握出来ると家賃の入金やローン返済が行われた時点で把握出来ます。

最近のIBは証明書認証やワンタイムパスワードなどセキュリティを強化しているのが当たり前ですが、イクメン大家はMacユーザーの為、利用できない銀行がたまにあります。

それでもmoney forwardは証明書認証でも対応している銀行が多いので問題なさそうです。

早く全法人の資金繰りを管理している横長のエクセルから開放されたいと切に願っています(笑)。


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お金の扱い方は大丈夫ですか?

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おはようございます。

マカオから帰国しているイクメン大家です。

約3年ぶりのカジノでしたが楽しめました。

成績は残念な感じです(笑)。

次回は家族と行きたいと思います(笑)。

さて今日はお金についてです。

全てイクメン大家の主観ですのでこれが正しいというのはありません。

あくまで一意見として捉えてください。

イクメン大家はいつからかは覚えていませんが、お札を大事に扱う為に財布を長財布に変えて、向きも揃えて入れるようにしています。

お金が増えはじめて来てからそうしたのか、お金が無い頃からそうしていたのかは定かではありません。

ただお金はただの紙切れというイクメン大家の主張(こちらの記事を参照)はさておき、やはりお金にはパワーがあります。

ここでいうお金は現金という意味です。

不動産投資の世界では現金で即金払いが最強ですね。

どんな売主でもグラッとくると思います(笑)。

とまぁお金にはパワーがあるのは確かなので、お金を日々大切に扱おうとしています。

たまに忘れる事もありますが、現金で支払うときは額面の表を相手の方に向けてさっと丁寧に出すようにしていたり(つまり持ってけ泥棒みたいな感じで渡さない。笑)、日頃財布の中には50万円ほど持ち歩いていますが、全部向きを揃えて今いくらあるかしっかり把握しています。

レシートやポイントカード類は別財布にして、お金の財布とは別にしています。

もちろん硬貨も別財布です。

とくにレシートはすぐに貯まるので毎日整理するようにしています。

二つ折り財布は小さく使いやすいですが、写真のように折りたたんで、カードやレシートがぎっしりの財布をお尻のポケットに入れているだけで、なんとなく運が逃げていく感じがするのでこういう事は避けます。

また財布はしっかりとした高価な財布を2年に一回ぐらいで買い替えています。

今年はエルメスの赤の財布にしていますがカード類はなくお金しか入れていません。

非常にシンプルですがお金を大事にしているのが誰から見てもわかると思います。

気をつけないと雑に扱いがちなのでたまに財布を整理するように心がけています。

流石に松居一代さんみたにお金ちゃんと呼ぶまでにはなりませんが(笑)、ある意味お金を大切に扱っているのがよく伝わります。

これやったからお金が増えるというものでもありませんが、お金に対する考え方をカジノを通して改めて考える機会がありましたので記事にしてみました。

さて連休明けです!

ガンガン行きましょう!


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無駄な事は何一つない。

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おはようございます。

香港行きのフライトで映画「LA LA LAND」見ました。

ネタバレ少し注意:自分の夢を目指す物語でしたが、自分を信じて挑戦したことが全くダメだったのにそのチャレンジがきっかけで道が開けるという内容でした。

これって不動産投資でなかなか買い進められていない方にも当てはまるんではないかと思いました。

思い切ってチャレンジした事が大失敗だったとしても(スルガスキームで騙される!)、その失敗がきっかけで何とか脱却しようと突き進む事になり、諦めずに挑戦し続け、最終的には大成功を収める事になります。

イクメン大家はスルガで買い進めてなかなか次に行けない方から相談を受けることが多いです。

私が言いたいのは、購入する決断をしたのはご自身の責任ではありますが、その方の将来を無計画に台無しにする提案を今だに平気でしている仲介業者や中間省略の営業さんはもう十分儲けたんだから、そろそろええんちゃうの?ということです。

法人スキームはスルガやオリックスでしか借りれない低属性の方には非常に時間のかかるスキームです。

逆に言いますと、スルガやオリックスで簡単に進められるのですぐに資産家になります。

ただし年間CFが1000万円までという制限付きです。

年間CF1000万円を突き破る為には、金利が高い癖のある銀行しか使えません。

ただ時間がかかっても絶対に諦めずに法人スキームで1棟目、2棟目と買い進められているイクメン会メンバーの方が事実いるということです。

この1棟目、2棟目となると、同じルーチンワークで進めることが出来るようになるので拡大スピードが少しずつ増していきます。

ここで制限が外れますので、年間CF2000万円以上も狙えます。

大失敗しても無駄ではないと思います。

それがキッカケでさらに高いレベルに行けるので遠回りしたけど良かったと後で笑い話に出来るかもしれませんね。



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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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