壁にぶち当たる前に準備しておく

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おはようございます。

たまのアメリカ本土もいいですね。

昨夜はサンフランシスコのAnchor Oyster Barに行ってきました。

ここには何度も行っていますがやっぱり美味しいです。

さて本日の記事は壁についてです。

これから不動産投資を始められる方はまだまだ私が言う壁は関係ありませんが、やり方を間違えるとすぐに壁にぶち当たるのが予測出来ます。

具体的に言うとスルガ銀行などで個人の信用を毀損しながら買い進める方法です。

これは最初から回避出来るので簡単です。

では結構買い進めていて壁にぶち当たる場合はどうでしょうか?

個人毀損もそうですが法人スキームで買い進めていても使える銀行が限られてきます。

使える銀行とは不動産投資に比較的積極的な銀行になります。

イクメン大家は取引銀行が多いので新規開拓が重要なタスクになっています。

この融資先の選択肢が無くなる壁を打破しないと資産規模の拡大は難しくなります。

そこで取る戦略は、都銀、地銀、第二地銀ときて信金、信組も取り組みます。

さらに地縁のある地域を徹底的に攻めます。

地縁については昨日の記事を参照ください。

そうすることで取引できる銀行が劇的に増加します。

そうなると後は物件を持ち込み続けるだけです。

何度も何度もチャレンジすると担当者も次は何とかしたい!と一緒になって頑張ってくれます。

融資出るまで何度も物件を持ち込めばそのうち融資承認が出ます。

いつも言っていますが諦めずに持ち込みましょう。

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地縁が大事

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おはようございます。

昨夜のフライトでサンフランシスコに到着しているイクメン大家です。 

現地時間は4/28(金)の午後です。 

土曜日はナパバレーで恒例のワイナリーツアーに行ってきます。 

美味しいワインと出会えると期待しつつ、何度も行ってるのでオーパスワンみたいな有名どころは避ける予定です。 

さて今日の記事はどうやって全国の物件を同時並行で買えるのか?です。 

前提として地縁は必要です。 

都銀を使うのであれば必須ではありません。 

さて地縁と言っても頻繁に行ってたとか親戚がいるとか実家があるとかその地区の一部上場企業の担当営業とか将来はその地域で骨を埋める予定とか何でも構いません。 

住民票の移動だけではダメな場合もあるのでまずはしっかりとした組み立てを行いましょう。 

地縁はそもそも作るものです。 

銀行マンにこっちに住んでますか?と聞かれて「いえ、東京在住のままで融資可能ですか?」と甘いユルユルな回答ではダメです。

正しくは「はい、そちらに週1回は通っています。現在家を探していて永住予定です!」です(笑。 

銀行マンが欲しいストーリーを彼らの立場になって考えてると色々アイディアは出てきます。 

地縁が出来上がるとまぁまぁの物件を銀行にぶつけます。 
最初に融資検討のテーブルに乗るのか乗らないのかを判断してもらって指数60以上の物件に備えておきます。 

最初の段階を通過出来るといつもと同じように物件を持ち込みまくります。 

支店で融資を行う方向性になれば直接会いにも行きましょう。 

田舎の銀行マンほどわざわざ来てくれた感が強くあなたを大歓迎してくれるでしょう。

こうやってイクメン大家は毎日全国の物件を全国の地銀、信金に持ち込んでいます。 

地縁がないのはわかっているので自分の中でしっかりと組み立てしてから挑んでみましょう。

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ナパバレーでワイン飲んできます。

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おはようございます。

無事に2本の決済、引き渡しと新規の売買契約も無事に済んでホッとしているイクメン大家です。

飛行機で移動してさらにハワイのオプション料金600万円ほど海外送金でお支払してからの、複数物件の固都税を本日支払います。

午後からは羽田に行ってアメリカ本土へお仕事で行ってきます。

でも仕事始める前にナパバレーで恒例のワイナリーです。

美味しいワイン楽しんできます。

本業も頑張ります!


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商工中金の不正融資414億円ですか?

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おはようございます。

100億円はただの通過点に過ぎないイクメン大家です。

本日は決済2本ありますので気合入れていきます(笑)。

一時的な預け替えの数千万円も移動完了でバッチリです。

さてニュースで流れていましたが、商工中金で不正融資が414億円もあったそうですね。

私もすでに取引はありますが、最近物件を持ち込んだ際に全然乗ってこなかったのはこういう背景があったのかもしれませんね。

3期黒字であれば1つの案件で10億円も融資OKというのが商工中金のいいところです。

もう1期は終わっていますので後2期も黒字で行きます。

でもこういう事件が起こると今後の融資自体が厳しくなるのは避けれないでしょうね。

今から新規で商工中金の開拓は商工中金の個人事業者向けアパートローン以外厳しいでしょう。

もちろんイクメン大家は法人のプロパーで融資を受けております。

これからガンガン商工中金を攻めるぞと思った矢先だったので残念です。

静観しつつタイミングを見計らって持ち込み続けたいと思います。


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徹底的にやる

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おはようございます。

一線を超えられるとイクメン大家は確実に法的手段に出ます。

イクメン大家は霞が関の裁判所まで経験していますので、裁判を起こすのに全く抵抗はありません。

相手の出方次第ではイクメン大家はとことんやりますのでその覚悟で挑んでくださいね(笑)。

さて本日の話題は徹底的にやるです。

不動産投資で物件を買い進めていくと色んな問題が出てきます。

返済、空室、滞納、原状回復、修繕費、税金と経費のかかる事が非常に多いです。

それらに対してしっかり対応出来ないと痛い目にあいます。

特に家賃保証にも関わらず滞納されている場合です。

これには法的手段に出るしかありません。

全国でもレオパレスや大東建託の家賃保証について問題になっているようですね。

イクメン大家は動くのであれば徹底的にやります。

期日が迫っていますが何とか無事に5月を迎えたいものですね。

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73億円を通過中!今日は給料日♪

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おはようございます。

またまた融資承認おりまして73億円となりましたイクメン大家です。

残りたったの127億円です。

ガンガン行きます。

昨日から言っていますが、まだまだ足りません(笑)。

あと127億円をサラリーマンをやりながら1年半で達成します。

今更ですがイクメン大家は社畜ではありませんが、現役のサラリーマンです。

今日は25日の給料日なので嬉しいですね。

家賃収入に比べると微々たるものですが(笑)、やっぱりサラリーマンは安定しています。

でもサラリーマンをやりたくてやっている人が少ないのも事実です。

生活の為、家族の為、仕方なく働いている人もいるでしょう。

早くサラリーマンをリタイヤして第2か第3の人生を歩む為に日々お金の作り方を研究されている人もいます。

正解は5年後、10年後でしか分かりませんが、少なくとも不動産投資は3年もあればどなたでも資産形成は可能です。

年間に必要なキャッシュフローと更に高いレベルの生活を目指すキャッシュフローを決めてしまえば後は動くだけです。

毎月の給料は安定と安心感をもたらしますが、自由な時間を奪われるのと引き換えです。

本当にやりたいことをサラリーマンでやっていれば幸せですが、そうでない方は新しいチャレンジでもしないと毎日がつまらなくなるかもしれませんね。


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17/52週始まりました!全然足りません。

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おはようございます。

有意義な時間を週末家族と過ごすことが出来たイクメン大家です。

六本木ヒルズで子供2人、大人2人でシュラスコ食べて、LEGO行ってからLouis VuittonでiPhone7のケースを夫婦で買ってから東京ミッドタウンでJohn Lobbに1足修理を出して、もう1足追加で購入というなかなか充実した1日でした。

さて本日の話題は全然足りてないです。

200億円という目標に対してイクメン大家が達成しているのはたった71億円です。

まだ129億円足りません。

あと1年半でこれを達成しないと気が済みません(笑)。

私としてはこれを確実に達成すべく日々動いています。

投資総額の規模が全てではありませんが、自分の決めた目標を達成するまでは絶対に諦めません。

これは自分との約束なので他人と比較して自分の足りていない点を嫉妬するよりも、理想の自分と比較して足りてない点を把握する方がうまくいきます。

全て自分次第です。

気持ち一つで買えないものも買えるようになります。

日々のつまらない事に時間を使っている場合ではありませんので、さらにガンガン買い進めたいと思います。


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本物指向

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おはようございます。

今日は六本木ヒルズとポイント5倍のキャンペーンやっているミッドタウンで買い物予定なイクメン大家です。

John Lobbでさらにもう一足買う予定です。

さて本日の記事は本物指向についてです。

偽の情報も氾濫している中で本物の情報を取得するのは大変です。

不動産投資も例外ではなく偽の情報を掴まされて物件を購入してしまう例が後を絶ちません。

投資は自己責任なのは確かですが、明らかに容易な方法で物件を購入しようとすると痛い目にあいます。

不動産は金額が大きいのでこれでいいのかしっかりと検討するのが重要ですね。

そもそもの投資の方向性が間違っているとその隙間を突かれて本来買うべき方向と真逆になる事もあります。

もう個人で不動産を買うのは避けるべきです。

個人が負債を増やしても何のメリットもありません。

コンサルタントにすがって高い会費を払っても誤った物件を売りつけられている方もいます。

本物の情報を使って、法人で投資指数60以上の本当に良い物件に注力するのが重要です。

それ以外はありません。

あなたが持っている情報は本物なのか?じっくりと見直すべきかもしれません。

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法人スキームの醍醐味

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おはようございます。

本日も楽しんで行きましょう。

さて今日の記事は法人スキームの醍醐味について改めて書きたいと思います。

1銀行=1法人、1物件=1法人のスキームって遡れば昔からあるやり方であります。

ただこれを本当の意味でちゃんとやっている方はまだまだ少数派だと感じます。

このスキームを使えば規模の拡大がし易いという点がありますが、急拡大によるキャッシュアウトには十分ご注意ください。

お金も無いのに急拡大して倒産危機に陥る可能性もあるのが不動産投資です。

不動産を購入、保有すると税金を中心とした経費が沢山かかります。

これを無視すると危険ですので、腰を据えて拡大していく必要があります。

さて醍醐味と言えば、法人スキームで拡大することは誰でも容易ですので、急拡大する楽しさを味わえるという点が1つ挙げられます。

また法人自体は税金のコントロールが個人に比べて優遇されているので有利である点もあります。

さらに消費税還付を組み合わせることで昨今下がり気味な表面利回りを補填する役割も味わえます。

とにかく法人スキームは楽しいことばかりですので一度でもやる価値はあります。

お金持ちになりたい人が個人で不動産を持つ時代は終わりました。

個人で持つのは節税などを目的としたすでにお金持ちの人向けです。

お金持ちになりたい人は法人で不動産を持つ方針転換が必要です。

このコツコツと資産が増える法人スキームの醍醐味を味わうことで今ある人生がさらに高いレベルの人生を体験できると思います。

どうせやるなら大成功しましょう。

挑戦あるのみです。

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ガンガン進んでいます!

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おはようございます。

毎日が清々しい気分のイクメン大家です。

本日は金曜日でもあるので少しワクワクしますね。

今持ち込んでいる案件で具体化しそうなものが更に増えました。

本日も朝一で面談予定です。

来週で4月も終わりますが、融資承認取れるようにプッシュします(笑)。

いま承認待ちが新築AP2棟一括、都内新築RC、北陸中古RC、東北新築AP、関東圏の地方RC、大阪より西にある中古RCをバルクでという感じで合計30億円ぐらいです。

その他、15億円の2行でのプロジェクト案件もありますがやっぱり時間かかりますね。

100億円はすでに見えています。

従いまして150億円に向けて着実に前に進みたいと思います。

ところで、イクメン大家は個別コンサルティングは受け付けていません。

本業と不動産投資で時間が確保出来ないのが大きな理由です。

その代わりこのブログでノウハウやテクニックをざっくりと説明しています。

詳細は勉強会にて紹介していますので、もしご興味ある方はキャッシュフローナビのアプリをご購入後下記サイトよりユーザー登録をお願いします。


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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