30年の長いお付き合いにおける顧客管理

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おはようございます。

全国に様々な種類の物件を保有する事に注力しているイクメン大家です。

さて本日は顧客管理についてです。

銀行との話し合いでよく出てくるこのフレーズ。

30年の融資において取引先とずっと連絡が取れる状態にしておかないと行けないという意味合いがあります。

イクメンさんはこの地に永住されますか?と聞かれますと私は「はい。確実に骨をうずめます。」と必ず答えます(笑)。

ただ賃貸ですとその覚悟が弱いということを言ってくる銀行もありますので、私の目標は日本全国47都道府県に戸建を買って、どこにでも永住出来る事をアピールしたいと思います(笑)。

もちろん法人で買いますが、その法人は超黒字の優良法人です。

というわけで、以前から進めようとしている戸建投資は全国規模で行います。

全て現金で買い漁りますので今体制を整えています。

ただね、サラリーマンやってると転勤とか会社都合で移動することもあるのは銀行さんも理解しています。

法人の本店住所ではなく、連帯保証人である個人の住所でも変更されると困ると言う銀行と大丈夫ですという銀行と分かれます。

住所変更するにしても、戸建の自宅があると融資前の段階では非常に強くアピール出来るポイントになります。



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走り続ける!

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おはようございます。

2017年6月も明日が最終日です。

残り半年しかありませんが、走り続ける決意をしたイクメン大家です。

明日はまた別の決済です。

無人なので勝手に終わる感じです。

こういう決済方法は増えてきていますが、私は売主さんに会うのもいいかなと思っています。

今後の取引の可能性もありますし、良好な雰囲気で決済を終えられると買って良かったと思います。

とにかく時間を作る手段を磨いて効率よく動いていきます。

走りながら考えるのは得意なのでこういうスタイルはずっと続くのでしょうね。

最近は夜の12時を超えると思考停止して(笑)、寝落ちする事が多いです。

旅行などを入れると頭も体もリフレッシュ出来るので、忙しい時こそ旅行に行くというのは貫きます。

8月、9月も海外旅行を計画しています。

非日常を体験することで今ある限界を超える事はよくあります。

日常に慣れると思考停止しがちになるのであえて非日常に身を置く事を心がけています。

そんな時にいいアイディアや実現したい夢を思いつくことがあります。

飛行機に乗るのも非日常の一つです。

ただしイクメン大家は年間50回以上飛行機を乗る人種のため飛行機は日常になりつつありますので、さらなる非日常を追い求めます。

何事も体験して感動して笑って、泣いて落ち着くこういうのがあるといいですね!

思いっきり遊ぼことも大事です!

スマホの電源を1日切ってみるのも非日常になります。

何でもいいので非日常を体験することです。

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本日は決済です。

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おはようございます。

今週の支払いが必要な請求書を纏めたりと月末はやることが増えるので整理しないと混乱してしまいそうになります。

さて本日は決済のイクメン大家です。

本日は土地のみの決済になりますが、場所は都内メトロ駅徒歩4分ということで簡易宿泊所の形態で展開しようとしています。

最初のプランは住宅のみでしたが、都内でメトロ駅4分以内であれば少し工夫して簡易宿泊所にしたほうがニーズの高まりに対応できます。

都内ではこういう民泊対応型の物件が面白いと思います。

この民泊対応についてはこのブログでも更新していきますのでまたアップデートします。

明後日も別件の決済があります。

今週も気を抜かずに諸々進めて行きたいですね。


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イクメン大家の投資戦略を整理してみる

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おはようございます。

週末は旧家の退去処理をしていましたイクメン大家です。

そんな中iPhone7をコンクリに思いっきり画面から落としてしまいガラスが割れました。。。

速攻修理に出して今は復活しましたが、ホームボタンが効かない(笑)。

修理屋さんの責任でホームボタンの部品が入れば交換してくれるようです。

ただiPhoneの機能でAssistive Touchを使うとホームボタンを画面上に出すことが出来ますので、ハード的におかしくてもホームボタンは使えます。

詳しくはこちら:

さて今日はイクメン大家の投資戦略をフェーズに分けて分かりやすく纏めたいと思います。

不動産投資で成功するには、
「安く買って、満室経営キャッシュフローを増やして、高く売る」
です。

初期〜拡大中
ー複数法人スキームでキャッシュを一気に増やす
ー資産は増えるがBSの純資産は家賃収入だけだと微増しかしない

中期〜拡大中
ー出来たキャッシュで純資産性の高い戸建や小さいアパートを増やす
ー資産を増やしながら純資産も着実に増やしていく
ー全空など面白みのある再生案件を取り組む
ー資産整理も行いながらさらにキャッシュを増やしていく

中期ー後期〜さらに拡大中
ー不動産に絡む法人の事業再生に取り組む
ー資産整理をしっかり行う

イクメン大家の今のフェーズは、初期〜拡大中、中期〜拡大中、中期〜後期を同時にやろうとしています。

というか全部ですね(笑)。

ただどこに重きをおいているかというと、中期〜拡大中、中期ー後期になります。

これを今は準備期間としていますが、年内で体制を整えて一気に進めます。


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ご参加ありがとうございました。

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おはようございます。

昨日は第10回イクメン会でした。

大勢の方にご参加頂きありがとうございました。

話す内容も毎回トピックを変えて色々勉強になるような議題で今後もお話出来ればと思います。

今回のゲスト講師は株式会社マリンボックスの永田社長でした。

トランクルームやストレージの事例を交えたお話、非常に勉強になりました。

ありがとうございました。

参加された方のフィードバックを今後参考にしながら更に質の高い会にしていければと思います。

また参加された方でLINEのIDを読み込んだけれども私にメッセージを送ってないかたはどなたが登録されたか不明ですので、お名前のメッセージをお願いします。

最後にスタッフの皆様、ありがとうございました。大変お疲れ様でした!!

これからもよろしくお願いします。

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売却の一括査定

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おはようございます。

本日はイクメン会の勉強会になります。

220名以上の方が参加されるということで楽しみにしているイクメン大家です。

偶数月に開催する勉強会では基本的な内容に加えて毎回トピックを変えて様々な視点で不動産投資を学ぶ会にしています。

また参加者の皆様の勢いもありますので毎度毎度楽しみです(笑。

さて本日の記事は売却の一括査定についてです。

私には個人で保有している物件が1棟あります。

指数0の失敗案件ですね。

5年間保有しているトータルのキャッシュフローはマイナスです。

指数0は儲からない物件になります。

そこで過去に楽待さんの一括売却査定のサービスを利用した時の事を書いてみたいと思います。

下記サイトから必要な情報を入力して送信すると、仲介業者さんから一気にメールや電話連絡が入ります(笑。


丁寧に査定書まで付けてくれる会社もありますので、自分の物件のポジション、市場価値、家賃相場、近隣類似事例からの市場還元利回の想定、営業純収益の計算、想定還元率からの物件価格の算出などがわかります。

私の保有している物件は残債との乖離がありますので、まだ売却には至っていませんが、簡易的な鑑定書を入手出来たのは自分の物件の状態を理解する上では非常に役に立ちました。

希望額との差が埋まらないと売却までには行きませんが、ポテンシャルがある物件の場合は融資が出ている今だからこそ高く売却出来る可能性は十分にあります。

簡単に依頼は出来ますので、将来キャッシュフローが見込めない物件や賃貸の入居付に苦労している物件、キャッシュフローナビの投資指数が20以下の物件をお持ちであれば査定に出してみるのも良いかもしれません。

高値で売却出来ればそのキャッシュを次の物件購入資金に当てる事ができますね。



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本日は給料日と金曜日!

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おはようございます。

本日は給料日(25日が休日)で金曜日という素晴らしい日ですね。

サラリーマンとして毎月ほぼ確実に給料として振り込まれるのを今月も感じているイクメン大家です。

不動産投資のキャッシュフローからすると額はとてつもなく少ないですが(笑)。

明日はイクメン会が開催されます。

1回目が2016年4月末開催でその際は12名の参加でしたが、今回10回目で220名を超える方が参加される大きなコミュニティになりました。

明日参加される方は沢山の名刺をお忘れなく!

その分情報量も多く不動産投資をこれから始められる方やすでに始めていて規模の拡大をしたいと思っている方には有益な情報が沢山あります。

これは設立当初から私が願っていた通りの方向に進んでいるので非常に嬉しく思います。

イクメン会では、経済的自由を得る為の情報共有の場が基本です。

成功者を讃え、私にも出来ると思わせるような常にポジティブな雰囲気を感じる事が出来ます。

新しい情報をどんどん取り入れそれを自由に共有出来るコミュニティです。

イクメン会では参加者の身分を確認出来るよう名刺を受付で頂く形式を今回から取りますので、より安全に安心して自由に発言出来る場にしていきたいと思います。

匿名を希望の方は退会してもらいます。

入会するにはキャッシュフローナビのアプリを購入してから、下記サイトよりユーザー登録して、イクメン大家の面談を受けるかイクメン会に物理的に参加するのが必要です。


経済的自由を目指して、安心して本当に自分のやりたい事を行う、家族に安全をもたらす為の手段の一つが不動産投資です。

その将来の大成功を少しでもお手伝い出来れば私も嬉しく思います。

今日は金曜日、人生を楽しみましょう。

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東京に戻ってきました。本日は金消です。

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おはようございます。

福岡から東京に戻ってきたイクメン大家です。

本日は朝7時からアメリカの上司とウェブミーティングしてから、すぐに金消に行ってきます。

今回の金消は都内の新築S造の分になります。

完成はまだ先ですが立地が良いので賃貸需要は問題なさそうです。

ランチは妻と過ごして、午後はM&Aする予定の会社に訪問します。

これから詳細な詰めなど色々わからないこともあるのでそのヒアリングになりそうです。

形はどうであれこれも偶然出てきた話ですので、縁は大切にしたいと思います。

その後は買付入れていたメガソーラーの会社と面談です。

本業はいつやっているのか?移動時間など30分空いた時間でこなしています(笑)。

それにしてもキャパは幾らでもありませんが、優先順位を設ければ対応は出来ますね。

今日も頑張りましょう!




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無担保で貸し付けるカードローンで破産

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おはようございます。

本日も福岡にいるイクメン大家です。

さて九州関連の話題として、北九州市に1月竣工したRCの近くに戸建てが200万円でありましたので問い合わせしてみました。

現地は見てませんが、再建築不可、長期に住んでない為かなり傷んでいるのでリフォームは必須、駐車場が無いのが課題ということでやめといたらどうですか?という良心的なアドバイスを受けました(笑)。

こればっかりは現地見に行かないと判断出来ませんが、駐車場は竣工したばかりの敷地内で設ければ大丈夫そうですが、水回りの工事で200万円、その他内装で100万円〜200万円ざっくりかかると考えると、トータル600万円ぐらいになりそうな感じです。

これを毎月幾らで貸せるか?によりますが、6万円いかないぐらいです。

年間72万円として利回りはざっくり、12%となります。

この辺りは15万円/坪ぐらいの価格で市場取引されていますので、36坪の土地ですと、土地値で540万円ぐらいとなります。

これを買うかどうかの判断は現地視察次第となりそうです。

再建築不可の物件は安く売られているので狙い目ではありますね。

さて、本日の記事は銀行がお願いしてくるカードローンについてです。

イクメン大家も沢山のお願いを受けることがあります。

こういう記事もありました。

融資取引があり数百万円の定期預金をしている銀行から100万円でもいいので借りてくださいとお願いに来たのがこのカードローン。

保証会社はオリコということで、このカードローンを契約すると個信を傷つける事になります。

銀行員もノルマを背負ってこういう類の商品を顧客に提案しているようです。

銀行がお金を貸したい、お金があるところにカードローンを提案するのは断られるのわかってやってるのかな?と疑問に思いました。

イクメン大家は少し考えると預かってから、1週間後に断りました(笑)。

カードローンは拡大路線の途中なのであれば止めておくべきですね。


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先月のキャッシュフローは、69,035,758円でした。

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おはようございます。

本日から福岡に出張中のイクメン大家です。

もちろん本業ですよ(笑)。

さて、インターネットバンキングの契約を増やしたお陰で資金繰り管理が随分と効率よく出来始めました。

エクセルはまだ無くせませんが、オンラインで自動取り込みした明細をMF会計で連携させています。

資金計画の可視化は不動産投資にとっては非常に重要です。

そこで先月分(実質4月分家賃+還付金)のキャッシュフローをエクセルで計算してみました。

ここでいうキャッシュフローは、管理会社から実際に送金される額(空室や諸経費を引いた額)にさらに融資返済額を差し引いた完全な手残りになります。

これは簡易的キャッシュフローとして、減価償却費は足していませんのでご注意ください。

すると先月だけで6,900万円を超えました!

これ毎月欲しいですね(笑)。

ただこれらも預金の預け替えや自己資金投入などですぐに不動産に化けて自由度は無くなっていきます。

つまりここではキャッシュフローの可視化が重要になります。

現金から優良資産への流動性がないと将来しぼんでしまうので良い資産を買い続けることが重要ですね。

ガンガン行くぞ〜!


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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