月末に向けて

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おはようございます。

息子はまだ体調が良くありませんので心配です。

咳と熱が続いています。。。

さて月末に近づくにつれて忙しくなってきますが、ここ最近家帰っても仕事ばかりしていてゆっくり休めてないです。

今月はセミナーも多いですし週末の家族との貴重な時間が減ってしまい反省しています。

少しペース落としてゆっくり家族との時間を増やして行きたいと思います。

週に3回ぐらいは午後6時に子供をお風呂に入れているイクメン大家ですが、まだイクメン的には足りないです。

もう少し家族と過ごせる時間を確保したいと思いますので、本業はそのまま不動産は減らしてスピードは落とさないように効率化をさらに追求したいと思います。

物件の買付から購入と管理までを一括で対応出来るチームを作ろうと思います。

今はバラバラのチームでも分担されているのでワンストップで出来る体制を整えていきたいと思います。

何のための不動産投資か?何のためのサラリーマンか?を考えると自己成長や自己満足でもありますが、本当の目的は私の周りにいる家族や友人がいつも笑顔で平穏に暮らせるようにすることです。

不動産投資を始めたころの気持ちは忘れないように気をつけたいです。

本質を常に見失わないようにしたいですね。

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新管理会社の進捗

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おはようございます。

息子の体調が悪くて心配なイクメン大家です。

さて以前より進めていた新管理会社ですが、人員も決まりやっと会社らしくなってきました。

現在管理棟数は13棟まで増えました。

4月スタートの会社としてはいい感じです。

さて本日は高級ランチでキックオフの予定ですが息子の体調不良もありまして、私の奥様(社長)は欠席となります。

残念ですが、また次回に一緒にランチ出来ればと思います。

また会社のITツールも決まりました。

sansanで名刺管理、Salesforceとsansanで自動連携して顧客管理と取引先管理、賃貸名人で物件管理、Office365でメールとカレンダーを利用する形で進めます。

これらを利用して少人数ですが、2倍以上の効率性を追求して業務が進むことを期待しています。

今年中に30〜50棟ぐらいまで増やして実際に運営に落とし込んで行きます。

またアプリも開発中になりますので、よりオーナーにとって賃貸経営が面白くなるような仕掛けを入れていきたいと思います。



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時間を飛び越える

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おはようございます。

本日も移動しながら色々こなしていく予定のイクメン大家です。

時間管理については色んな方から質問を受けることがあります。

どうやって本業やりながら不動産投資もしているんでしょうか?という疑問から本業は実はやってないんでしょう?(笑)という方まで様々です。

以前にも時間管理について言及したことがありますが、今回は別の視点で書いてみたいと思います。

イクメン大家はカレンダーアプリがないともはや自分は次何をしたらいいのかわからないレベルにまで来ています。

そういう点ではアプリを中心に時間管理するというのは必然になっています。

その習慣を持ちながらさらに時間を効率よく利用するには、時間をお金で買うという行為があります。

もちろん時間は売ってませんので、お金を出して行う行為が結果自分の時間を買ったことになるという意味です。

例えば、イクメン大家は電車ではなく車で移動する事が多いです。

理由は車の中では電話し放題というのがあります。

仕事をこなすのに自分の考えを手っ取り早く伝えるのは電話です。

メールでのコミュニケーションは細かく伝えるのには向いていますが、すぐにこれをやってほしいとスピード感が必要な場合はそぐわないです。

イクメン大家はスピード感が必要な案件が多いので基本電話です。

補足でラインやメールという感じです。

信頼できるマイチームでは言った言わないというしょうもない争いもありません。

私が何をしたいのか?を素早く伝えるには電話やライン通話です。

お金を払ってタクシーに乗りましたが、結果他の作業を効率よくこなすために電話をその間に利用したということです。

結果、都内初乗り410円で自由に電話する時間を買ったということになります。

規模が大きくなるとパラレル(並行)に動かないと対応出来なくなります。


その他の例としては、国内線の飛行機を利用する場合は必ずファーストクラスです。

搭乗時、到着時に一番最初に乗れるし出れるのと食事も移動中の機内で取れるというのがあります。

これは大きいです。

昼食や夕食の時間を確保出来ない時でも移動中、しかも雲の上でしたらやれることが限られる中で効率よく時間が使える事になります。

JALの場合ですと+8000円でファーストクラスになります。

8000円で時間を買ったと思えば安いものです。

こういう積み重ねが時間を効率よく利用出来ているポイントなのかもしれません。


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今日から大阪です。

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おはようございます。

本日から大阪でお仕事のイクメン大家です。

朝一から東京で銀行面談してからそのまま司法書士さんと面談、羽田に移動して大阪へ飛んでから今月末決済の銀行で金消予定、さらに業者さんと会います。

夜は関西イクメン会のメンバーと食事をする予定です。

明日は岡山に新幹線で移動して銀行面談してきます。

本業してへんやん(笑)!?と突っ込まれそうですが、移動中に仕事してますのでご安心ください。

大阪は私の生まれ故郷でもあり私を育ててくれた大好きな場所です。

今の私の人格の基礎は大阪だから出来たのではないかと思っています。

特に笑いの文化は頭の回転を早くする練習にもなります。

大阪の子どもたちは毎週土曜日の昼間はうどんか、お好み焼きか食べながら新喜劇を見ているもんです。

少なくとも私が小学生の頃はそうでした。

何を言いたいのか?と言いますと(笑)、お笑いの基本である会話のキャッチボールが出来ると会話する時の武器になります。

子供の頃から鍛えられた部分はそこにあるのかなと思っています。

初対面の人と話するときにイキナリ仕事の事を話し始める人はダメです。

アイスブレイク(本題に移る前の雑談)してから本題に入ります。

このアイスブレイクの質が良ければ、特に関西では笑いが取れればオッケーです(笑)。

イクメン大家はそんなに面白いことは言えてませんが、笑いを短時間の会話で取る事も担当者や支店長をぐっと引き寄せ、融資を引っ張る鍵になってるような気がします。

さて今週も頑張りましょう!


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指数60以上なら買いか?

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おはようございます。

昨日は御殿場のアウトレットに行こうとしたら渋滞が酷かったので急遽木更津へ変更しましたが、こちらも渋滞もあり連休中はおとなしくしているのがいいなと思ったイクメン大家です。

買ったのはグッチのネクタイ1本だけ(笑)です。

本日の記事は指数60以上の場合は買うべきかどうかです。

こちらのブログ書き始めの記事にもありますが、指数60以上はすぐに買付けを入れます。
スピード勝負です。

迷う必要はありません。

細かい点はそこからじっくり考えましょう。

投資指数60以上の意味はこちらをご参照ください。

何を考えるのか?

1.賃貸需要がある物件なのかどうか?
つまり、物件力を見極めます。最寄り駅の大きさ、バス停、駐車場はある?間取りのタイプは?ニトリが近所にある?を確認します。地元の賃貸仲介にお客さんのふりして電話して聞くのもいいですね。

2.現在のレントロールは適正か?
収益の要です。しっかり確認しましょう。

3.修繕履歴は?
これから何にお金がかかるのか把握します。

4.固定資産税評価額は?
固都税が毎年幾らかかるのかを把握します。

5.電気代、ガス代、水道代は?
改善出来るランニングコストは削減します。

6.BM費の内訳は?
正しいBM費になっているかどうかを別の管理会社に確認します。

これらを買付けと同日で確認してから、即日融資申し込みしましょう。

それから1週間程度で方向性は出ますので進めるかどうかを決めるだけです。

進めるのであれば1ヶ月後の決済を見据えて法人の準備など仕込みを進めます。

これを繰り返すだけなので一度やってみると意外と簡単だというのがわかります。

より実践的な内容はイクメン会や経済的な自由を目指すライングループで共有しています。


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【再警告】スルガ銀行を多用する業者やコンサルタントに騙されないように。

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おはようございます。

スルガ銀行、SBJ銀行、オリックス銀行、三井トラストL&Fを個人で利用するスキームが如何にも素晴らしいと謳った業者や自称コンサルタントが非常に増えています。

私から言わせると詐欺商法に近いものがありますね。

特に自称コンサルタントには注意してください。

年間100万円以上の会費を請求しておきながら、自分は海外で遊び呆けてFacebookでその様子を夢は叶うというアプローチで写真をアップしているばかり(笑)。

実際のコンサルの内容はイマイチでスルガに紐付いた業者を紹介するだけ。

成約すればその業者からバックマージンをもらって飯食っている輩もいます。

自己資金ゼロ、オーバーローンですぐに資産家になれます!という感じです。

非常に強い憤りを覚えているイクメン大家です。

イクメン大家が主催しているFor THE WINという会員制の勉強会でも毎回警告していますが、今後は定期的にブログでも警告し続けます。

さて初めに申し上げておきますが、スルガ銀行自体を否定するつもりは一切ありません。

昔は属性の低かった人にでも他の金融機関が融資しないような案件でも融資をバンバン出していたので、サラリーマン大家にとっては心強い味方でした。

現在も審査のスピードは日本一、他の金融機関が出さないような物件にも融資をします。

最近は少しハードルがあがり世帯年収が700万から1000万円以上となっているようです。

ただ、資産規模を10億円以上、年間手残りのキャッシュフローを2000万円以上にする場合、スルガ銀行などを使ってはなかなか実現出来ません。

これは属性によって戦略が異なりますが、低い属性の方は最初スルガ銀行で物件を購入し、しっかりキャッシュを残しそこから金利交渉してさらにキャッシュを厚くして、管理法人へシフトしていくといった類のやり方がありますが、時間がかかりすぎます。

黒字の決算を用意するのに最低3年以上必要になる手法になります。

イクメン大家の目線からしますと、スルガ銀行を利用している時点でかなりのビハインドになっているということを理解する必要があります。

つまり債務超過になりがちなスルガ銀行を使ったオーバーローンスキームでは、個人の信用を激しく毀損しているということです。

一度ご自身のCIC、JICC、JBAの信用情報を取得してみると分かります。

これに当てはまる物件のキーワードは、地方、鉄骨造、耐用年数以上の融資期間です。

こういう類の物件にスルガ銀行は積極的に融資を行います。

スルガ銀行と一緒にセミナーをやっている業者やコンサルタントは特に注意です。

他にもこんな事を言ってきます。

・節税対策になりますので、所得税が還付されますよ。
・将来の年金代わりになりますよ。
・早くしないと売れてしまいますよ。
・スルガ銀行でしたら自己資金ゼロで1週間後に購入出来ますよ。
・契約書にハンコ頂くだけで、毎月家賃収入が何もせずに30万円入ってきますよ。
・金利は4.5%と少し高めですが、外国と比べると決して高くありません。
・金利4.5%は1年後に金利交渉でぐっと下げることが出来ます。
・これで資産5億円の立派な資産家ですね!
・10年後は売却して利益を確定させましょう。

などと御託を並べて高属性のサラリーマンや医者、弁護士を中心に営業をかけているようです。

不動産を仲介する営業からしますと、スルガ銀行は非常に使いやすい銀行になります。

1週間以内で本部の融資承認が下り、すぐに取引出来るので仲介手数料の売上が見込みやすいのです。

彼らの本音は、スルガ銀行のリミットである5億円まで借金漬けにして、次の新規顧客にまた物件売ろう!です。

何も考えずに出来る簡単なスキームには罠が潜んでいるわけです。

特に悪徳業者の場合は、レントロールの改ざん、水増しされたコンサル費など危ないものも含まれています。

物件を購入するときは果たしてこの物件は売れるのか?という事を検討したほうがいいですね。

現在はスルガ銀行で抵当権が付いている物件をスルガ銀行で剥がすことは出来なくなりました。
しゅういちさんからコメント頂きましたので修正します。
現在もスルガ銀行で抵当権が付いている物件をスルガ銀行で剥がす事は一部の支店でやっているそうですが、オーバーでは難しいので買主は自己資金を投入しないと買えません。

つまりスルガ銀行同士でオーナーチェンジする事はほとんど出来ません。

となりますと、スルガ銀行しか融資しないような物件を購入してしまうと、そこで終わりです。

売るに売れなくなりますので保有し続けるしかありません。

不動産は売却である出口を迎えて収益が確定します。

その出口が土地値だけしか見込めないとなるとかなり厳しい状況に陥ってしまっているということがご理解頂けると思います。

もしスルガ銀行のスキームで業者に騙されたのであれば、いかにして売却するかに注力して早くこの危機的な状況から脱却するべきです。

まだまだスルガ脱却の手はありますので諦める必要はありません。

なお新築区分も買ってはダメです。

個人の信用を毀損します。

小さく始めたいのであれば戸建てをオススメします。

不動産投資は出口を考えて購入を決断してください。

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John Lobb bespoke納品されました!

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おはようございます。

三連休いい天気になると良いですね!

この連休は子供が寝てからは仕事しますが、それまではまったり過ごしたいと思っているイクメン大家です。

約8ヶ月かかってようやく完成しました!

履いた瞬間の感触は言葉では表現しづらいですが、素晴らしい感覚です。

履いていて気持ちいい靴です。

イクメン大家の左足が少し大きいのですがその修正もなされていて長時間履いていても疲れないようになっています。

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こちらテストシューズでカットして中身をチェックするために作成します。

裏地はイクメン大家のラッキーカラーの赤にして、つま先はメタルを入れてすり減らないようにしています。 

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写真はビクトリースーツで合わせています。写真左はフランスから来た職人のフランソワさんです。

1足105万円になり非常に価値のある靴を保有出来て最高です。

一生大事に履いていきたいと思います。

続いてBerlutiのbespokeも仕上がる予定です。

こちらも非常に楽しみです。

贅沢品ではありますが、歴史のある本物を身につけると気持ちも高ぶり何事に置いても良い結果をもたらす事が多いです。

無理するのはよくありませんが余裕が出てくれば自分にご褒美、いっぱいあげてください(笑)。

東京事変(椎名林檎)のキラーチューンの歌詞から:

「贅沢は味方」もっと欲しがります負けたって
勝ったってこの感度は揺るがないの
貧しさこそが敵

週末は沢山楽しみましょう!

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法人印はいくつ作りますか?

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おはようございます。

もう金曜日!早いですね。

無駄のないように毎日過ごしたいと願うばかりのイクメン大家です。

さて本日の話題は法人の印鑑についてです。

昨日イクメン会のLINEで盛り上がってたのでイクメン大家はどうしているかご紹介したいと思います。

まず作成する法人印は実印と角印の2つです。

実印は銀行印を兼ねています。

では角印を作成する意味は?ですが、認印として利用する事が多いので、新築案件での水道設備の申請など建築に関わる各種関係機関への届け出で印鑑が必要になる場合に角印を設計事務所に事前に渡しておけば一々書類のやり取りがありませんので楽です。

 その他に何を作るのか?ですが、社判つまりゴム印ですね。

イクメン大家は東洋堂のおりこうさんⅡというのを愛用しています(笑)。

クッションがあって押しやすく綺麗です。

書体は楷書体で統一しています。

一部異なる書体で作成したことがあり、その異なる書体の社判を既存の銀行で使ったところ、文字が違うと指摘されてしまいました。

ゴム印も印鑑登録している銀行もありますので、書体は統一しておいたほうが無難です。

その他はこれらを入れるケースも用意しますが、イクメン大家は100円ショップのハガキ収納用のケースに格納しています。

もちろんちゃんとした入れ物もあるんですが、そちらの方が透明ですぐに見つけやすいので実用性があります。

テプラ貼って見やすくしています。

実印の値段はピンきりですが、〜9000円以内で十分でしょう。

チタンだと割れないので長持ちはしますね。

法人毎に印鑑を作成せずに、チタン製の実印1本で複数法人の実印にされている方もいます。

その場合は迷わないのでいいですが、無くすと大変な事になるのでイクメン大家は1本ソリューションには踏み出せていません。

また法人名を先に決めて印鑑も先に10社分は先に作っておきます。

遅かれ早かれその法人印は利用しますので先に用意しておくと登記もすぐに出来るので利点があります。

後はこれら印鑑をしっかり管理しておくことが重要ですね。



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情報の正確性

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おはようございます。

時間が足りないという言い訳は嫌いなのでさらに効率よく動けるようにしたいと常に思っているイクメン大家です。

さて本日の記事は情報の正確性についてです。

不動産投資を始めると様々な情報が溢れています。

メルマガ、書籍、ブログ、各会社の営業さんの話、コンサルや成功した大家さんのありがたいお話など混乱してしまうことも少なくありません。

その溢れている情報の中で何が本物かを見極めるのも不動産投資で成功する鍵になります。

では本物とは何か?

これは実体験に基づいた話なのか?再現性はあるのか?誰がその情報を使って成功しているのか?など主観的要素より客観的な要素も加えながら判断する必要があります。

コンサルタントや仲介の営業さんは話が上手です。

自分のスタイルを変えさせるぐらいの力量も持っています。

そこはブレずに会話出来るようにならないと良い物件には出会えないと私は思います。

他力ではなく自力で何でもこなす行動力と精神力が試されます。

大成功するためにもそこは常に意識して動くようにしてください。

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家賃入ってきません。アセ○ト不動産大丈夫ですかね?

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おはようございます。

今日も元気に頑張るサラリーマンのイクメン大家です。

さて色々案件進めていますが、私が今後も増やしていきたい物件に老人ホームがあります。

老人ホームの詳しい内容についてはこちらの記事をご参照ください。

殆どが運営会社によるサブリースという形式になります。

イクメン大家もサブリースで契約して毎月末に決まった額が入金されるのを楽しみにしていますが、サブリースの会社の家賃振込みが遅れています。

しかも1年ぐらい毎月です。

今月も6月30日に入る分がまだ入金されていません。

一体どうなっているのか?直接確認していますが、真相は謎のままです。

会社にとってキャッシュフローは血液と同じです。

正常に流れないと死んでしまいます。

売上がいくら大きくても現金がないと支払い出来ず倒産する可能性もあります。

毎月のキャッシュフローが会社を生き残らせる生命線です。

これが不安定だと支払いも遅れるし毎月苦しい資金繰りになります。

大きく入っても積み上がった債務への支払いに消えていく悪循環になれば脱出はなかなか大変です。

カードローン地獄と同じような感じですね。

返しても返しても元本減らずに返済額だけが積み上がるパターンです。

とにかくサブリースの契約を履行して毎月月末に保証家賃を支払ってもらわないと困ります。

マスターキーも送るよう指示していますが、一向に来ません。

こちらでさっさと体制整えて運営の準備に取り掛かりたいです。

もちろん新管理会社が関わってきますので、その点安心できますね。


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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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