サラリーマンへの融資状況

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おはようございます。

本日は月末です!

明日は今週2つ目の土地の決済も控えていますので、イクメン大家は銀行を巡って来ます(笑)。

さて本日はサラリーマンへの融資状況についてです。

ある地銀さんとお話する機会がありましたのでその内容を共有したいと思います。

今年の4月以降から年収1500万円以下のサラリーマンには不動産融資を絞り始めた各地銀の影響で、横に倣えで我々も締めましたということでした。

ただ本当は開いているようでして、優良な貸出先には引き続き融資するということでした。

この優良な貸出先は高属性のサラリーマン、士業や最低3期黒字法人を持つオーナーなどになります。

一般的なサラリーマンには少しづつ冬の時代がやってきているようです。

でも安心してください。

これは地銀の話であって信用金庫や信用組合は異なります。

属性が高くない方や法人のオーナーさんは、引き続き信用金庫や信用組合を贔屓にして今後の取引拡大を目指す戦略をとるのが正しいと思います。

優良案件見つけたら確実に自分だけに抑えて、その間に手当たり次第に金融機関に当たってみるしかありません。

ここは踏ん張りどころですね!

ちなみに来月のイクメン大家の給料は多額な額になりそうです(笑)。

どうせ税金で大幅に減りますが。。。

こういう一発ガツンよりも安定的に増える給料体系の方が銀行には好まれます。

外資系のサラリーマンは振り幅が大きいので職種によっては不利になる場合もあるようです。

8月最後です。

頑張りましょう!

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多法人スキームは期限の利益を喪失する?!ナイナイ。

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おはようございます。

いつも全力のイクメン大家です。

さてどこかのアホなコンサルが自分の過去の悪事(二重売買契約、蒸しなど)は棚に上げて、1物件1法人または1銀行1法人の多法人スキームは期限の利益を喪失するのに値すると吠えているようです。

本日の記事は多法人スキームが期限の利益の喪失に当たらない点について解説したいと思います。

期限の利益の喪失には大きく2つ項目があります。
1.当然喪失
ある特定の事態が発生した場合に、銀行から通知がなくても当然に期限の利益を喪失し、融資を直ちに一括返済しなければならないことがあり、これを期限の利益の当然喪失と呼んでいます。

具体的には「事実が客観的に明白であり、その信用回復が不可能か著しく困難」な、倒産、支払不能、不渡り、営業停止等が該当します。
ー>基本的には毎月ちゃんと返済して、しっかり賃貸経営出来ていれば問題ありません。
また「多法人スキーム」自体はこれには該当しませんので問題ありません。
2.請求喪失
一定の事態が発生した場合、銀行から一括返済を請求されることがあり、これを期限の利益の請求喪失と呼んでいます。
ではどんな場合に銀行から一括返済を請求されるのか?

これについては、銀行取引約定書第5条第2項に規定されています。どこの銀行もほぼ同じ契約書面を利用します。

以下抜粋:甲(債務者=我々投資家)、乙(債権者=銀行)
1.甲が乙に対する債務の一部でも履行を遅滞したとき。
2.担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
3.甲が乙との取引約定に違反したとき、または第14条に基づく乙への報告もしくは乙へ提
出する財務状況を示す書類に重大な虚偽の内容がある等の事由が生じたとき。
4.甲の責めに帰すべき事由によって、乙に甲の所在が不明となったとき。
5.甲が暴力団員等もしくは第15条第1項各号のいずれかに該当し、
もしくは同条第2項各号のいずれかに該当する行為をし、または同条第1項の規定に基づく表明・確約に

関して虚偽の申告をしたことが判明したとき。
6.甲が振り出した手形の不渡りがあり、かつ、甲が発生記録をした電子記録債権が支払
不能となったとき(不渡りおよび支払不能が6か月以内に生じた場合に限る)。
7.保証人が前項または本項の各号の一つにでも該当したとき。
8.前各号に準じるような債権保全を必要とする相当の事由が生じたと客観的に認められるとき。

以上

要約しますと、債務支払の不履行、延滞、第三者の差し押え、著しい担保毀損、明白な契約違反等が該当します。
ー>「多法人スキーム」はこれに該当するか?

該当しません。

強いて挙げるなら銀行取引約定書第5条第2項8番にある、「相当の事由が生じたと客観的に認められる」にあたると主張する方もいるかもしれません。

ではこの点を紐解きます。

金消時に別法人の存在を言わなかった事が「相当な事由」に該当するかですが、正直申し上げてこの点は金融機関側の調査不足となります。

もし金消時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をした場合でも、これを理由に期限の利益の喪失を主張することは出来ません。

例えば全銀協では、一定の要件に基づき銀行側が期限の利益を喪失させることができる旨の条項を個別契約にする場合には、

取引の性質と銀行の公共性に鑑み「消費者の信用状態が著しく低下すると認められる等、取引継続が困難と判断される合理的な根拠」があるか、又は「消費者の有する期限の権利を喪失させるに足る重要な事実にもとづくもの」に限定しており、「些細な事実に基づいて消費者の期限の利益を奪うものとなっていないかを十分に検討しなければならない」と厳密に定義されている。

下記参照:
さらに期限の利益の喪失の判断は「契約内で可能な限り明確化を図るべきである」とあります。

金消締結時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をしたことを理由として期限の利益の喪失を発動することを可能とさせるための法的要件は、「銀行取引約定書」や「金銭消費貸借契約証書」に喪失の理由を明確に記載する必要があります。

しかし現在の「請求喪失」の記載は、どこの金融機関も、債務支払の不履行、延滞、第三者の差し押え、著しい担保毀損、明白な契約違反等、債務保全を必要とする相当の事由が生じたときのみにほぼ限定されていますので、金消締結時に「他に法人持ってますか?」と訊かれて「持ってません」と嘘の回答をしたことで、実質的に期限の利益の請求喪失が発動される事はありません。

「請求喪失」の記載がどこの銀行もほぼ同じような文面で限定されている理由ですが、(平成12年に廃止)未だに全銀協の銀行取引約定書のひな型を利用している銀行が多い事によります。

この点を鹿児島大学が調査した興味深い内容が公開されていましたので引用させていただきます。
このレポートは地銀、信金など44行に対して、44行が利用している銀行取引約定書と全銀協が出していた銀行取引約定書のひな型との比較をしているものです。

以下抜粋:
① ひな型5条2項1号ひな型5条2項1号の⽂⾔に,変更を加えないものが40⾏,「甲が債務の全部または⼀部の履⾏を遅滞したとき」とするものが4⾏みられた。
② ひな型5条2項2号ひな型5条2項2号の⽂⾔を,変更ないし削除するものは⾒られなかった。
③ ひな型5条2項3号ひな型5条2項3号の⽂⾔に,変更を加えないものが37⾏,「甲が⼄とのいっさいの取引約定の⼀つにでも違反したとき」とするものが1⾏,甲が⼄との取引約定に違反し,「それが⼄の債権保全を必要とする相当の事由に該当するとき」とするものが4⾏,「それにより⼄との信頼関係を喪失させたとき」,「それにより⼄の債権保全上⽀障があると認められるとき」とするものが各1⾏みられた*37。 
④ ひな型5条2項4号ひな型5条2項4号の⽂⾔に,変更を加えないものが41⾏,本条項を削除するものが3⾏みられた。
⑤ ひな型5条2項5号ひな型5条2項5号の⽂⾔に,変更を加えないものが17⾏,「前各号に準じるような債権保全を必要とする相当の事由が⽣じたとき」とするものが14⾏,「前各号の他,⼄の債権保全を必要とする相当の事由が客観的に⽣じたとき」とするものが8⾏,「前各号の他,甲の債務の弁済に⽀障をきたす相当の事由銀⾏取引約定書ひな型廃⽌後の銀⾏取引約定書改訂動向⑴− 119 −が⽣じたとき」とするものが4⾏,「前各号の他,甲の信⽤状態に著しい変化が⽣じるなど債権保全を必要とする相当の事由が⽣じたとき」とするものが1⾏みられた。

つまり、ほとんどの銀行が銀行取引約定書のひな型を踏襲している関係で現行の「請求喪失」の記載だけでは、多法人スキームだけが理由で期限の喪失を請求または通知することは出来ません。

ただしもし嘘ついたと行員に知られると印象が悪くなりますので、追加融資が受けれないや金利上昇のリスクなどがあるということを理解しておく必要があります。

経験則上ですが、銀行員もそれを知っている場合もあります。

でもあえて聞いてこない(笑)。

実際今までに「他に法人ありますか?」など聞かれたことはありません。

聞くとパンドラの箱を開ける事を行員も知っているからだと思います。

イクメン大家は正直なのではつきません。は大嫌いです。

聞かれたらしっかりとお答えします。

「他に法人ありますか?」ー>「もし気になるのであれば御行で調べていただいても構いませんよ。」と(笑)。

このスキームが禁止になるだけで融資貸出額はガクッと減るでしょう。
それを今の銀行が本当に求めているのか?という本質的な問題に突入します。

最後に「多法人スキーム」自体は違法でもなく何ら問題はありません。
本業の法人以外にサブの法人を持つ(サブ法人はメインバンクには伝えていない)例は普通にあります。

はい、我々投資家は今のうちにガンガン行きましょう!


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35/52週突入です。本日は金消2本、今週中に決済2本と続きます。

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おはようございます。

本日は東京羽田から飛行機で金消しに出かけるイクメン大家です。

夏休み中は一切仕事してませんでしたので、書類がもの凄く溜まってしまいました。

淡々とこなすしありません(笑)。

さて本日は金消です。

毎度毎度書類の多さに疲れますが、金消すれば決済まで一気に進みます。

ちなみに今週は金消2本の決済2本といつものイクメン大家にしてはかなり控えめな感じです。

夏休みの影響もあっていつもより行動量が減ったのが原因でしょう。

不動産投資の成功の確率は行動量に比例します。

行動量が増えれば増えるほど、成功する確率もあがり、お金も増えてきます。

9月上旬までは出来るだけ指数60以上の物件を銀行に持ち込んで融資をバンバン引きたいですね。



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ハワイに関係するビジネス

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おはようございます。

昨日はマセラティ Levante Sに不具合が生じた関係で入院手続きをしてきたイクメン大家です。

代車がクアトロポルテなので1週間乗ってみたいと思います。
(自宅の地下駐車場から撮影、代車なのでナンバーそのままです(笑))
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そしてさらに昨日はハワイのウェディングに関係するビジネスの合意がいい感じで出来ました。

このビジネスは10月からスタートしたいと思います。

もう印鑑も発注済みでこれから会社登記します。

基本的には管理会社と同じような形で仕組みを作っていきますので同じことの繰り返しですね。

法人スキームと同じような感覚です。

後は適切にオペレーションしていけば利益は上がっていくと思います。

なにせハワイにはビジネスに絡むポテンシャルが沢山ありますので、色々考えるだけでも楽しいです。

例えば、現地の清掃会社は結構質が悪かったりするのですが、日本人のレベルでの部屋の清掃会社を立ち上げてハワイのエアビーで貸し出しているオーナーさんの部屋の清掃を請け負うなども考えたりしています。

現地の清掃会社は排水口の掃除は基本していなかったりとコンドミニアムをエアビーなどで借りて水回りが汚れている場合があればビジネスチャンスがあるということです。

特に水回りは綺麗にしておかないと女性に嫌われますので2度目の利用が無くなります。

賃貸でもエアビーでもホテルでも簡易宿泊所でも安定稼働を目指すには掃除が基本だと私は思います。

ひと目で綺麗に掃除されていると思える部屋に泊まるのが気持ちいいですよね。


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コンサルタントの罠

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おはようございます。

来週の決済2本に向けて準備中のイクメン大家です。

1週間家を空けると郵便物がポスト一杯になっています。

これもハワイに移住する前に解決しないといけない問題になります。

誰か信頼出来る人に定期的に郵便物を取りに来てもらう形になります。

さて何度も言いますが、不動産投資に関わるコンサルタントはイマイチだと思っておいてください。

信じる前にコンサルタントの本当の実績を精査する必要があります。

物件をあまり買ってもないのにコンサルタントしている人もいます。

イクメン大家も専業大家になればコンサルタント業もやると思います。

でもコンサルタント業で生活費を稼ぐ訳ではありません。

ここが重要です。

コンサルの方が何で稼いでいるのか?を知れば見えてくると思います。

理論を教えるのが上手なコンサルの方もいると思います。

ただ物件を今も現役で買っている事が伴わないといくら理論が正しくても実践では使えない可能性もあります。

ここで言いたい事は、コンサルタントに安易にお金を払って丸投げしようとする事をお考えになるのであれば、不動産投資に向いていないということです。

自分で勉強して研究して実践してさらに大家仲間からも学んでステップアップして行くだけで成功する確率はあがります。

丸投げしている方によく見られるのが、コンサル+スルガ銀行の組み合わせです。

これはつまり、キャッシュフローの上限が決まっていて、拡大も出来ず売り時を失えばデットクロス到来で現金無くなり終了となるパターンです。

思考停止状態で投資しても成功する事はできません。

頭をフル回転させても成功するわけでもありませんが、知らないより知っている方が強いです。

知識と知恵を組み合わせれば最強です。

誰かにすがるのは簡単ですが、そんな甘い考えでは大きな成功はできず、儲けの部分をコンサルタントに持っていかれている事を理解しておく必要があります。

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久々の更新です。

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おはようございます。

帰国しています。アメリカではアメリカを満喫してきました(笑)。

オフの間は出来るだけメールは見ずに返信もしないようにしていましたイクメン大家です。

最終日に近づくと徐々に対応初めていましたが、本日からはメールまだ返信してない分はこれから返事していきます。

日々仕事していると、オンとオフの境目が無くなりがちです。

特に本業では年棒制で残業という概念が無いため、急ぎの仕事は夜中であろうが早朝であろうが対応します。

その積み重ねが習慣となってあまり好ましくない仕事人間になってしまいます。

iPhoneは我々の生活を一変しましたが、iPhoneのお陰で仕事から離れにくい環境にどっぷり浸かっているのも確かです。

オンとオフは今後も気をつけて意識的にオフを取っていきたいと思います。

例えばスマホを1日触らない日を作るのもいいかもしれませんね。

スマホを家に置いて2泊3日の旅行に出かけるとかも面白いかなと思います。

時間をコントロールする側にいるはずなのに、スマホに1日を支配されているのもおかしな話です。

スマホは秘書などに複数持たせて要点だけ伝えてもらうようにすればスマホ依存から抜け出せるかもしれませんね(笑)。

ただ人を雇うお金が必要になりますが、不動産投資で成功すれば簡単に雇うことも出来るでしょう。

お金をどう使うのか?幾らでも使い方はあるので賢く使いたいですね。

そのうち車も自分で運転しなくなるかもしれませんね。



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明日から夏休み♪ブログも24日までお休みします。

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おはようございます。

世間は夏休みに入っていますね。

イクメン大家は明日から夏休みです。

1週間ほどアメリカ本土で過ごす予定です。

完全オフモードになります。

ブログの更新は25日から再開しますのでよろしくお願いします!

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同じものがない不動産

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おはようございます。

連休を満喫中のイクメン大家です。

不動産は同じものがありません。

土地の地番も違ってくれば、構造や面積も異なります。

世界で唯一と言ってもいい不動産だからこそ面白みがあります。

同じものはA棟、B棟の場合は地番だけ異なるというパターンは考えられますが、ほとんどがたった一つの不動産になります。

そこにも不動産投資の面白さがあるとイクメン大家は感じております。

また融資を利用する場合は買う側の属性によっても金融機関から提示される金利、期間、金額も異なってきます。

それだけ不動産投資はたった一つのパターンで購入する事が多いです。

ますます面白いと感じます。

これって裏返せば、自分の持って行き方次第で買う条件や不動産自体もより良いものになる可能性があります。

これだけカスタマイズされた案件をサラリーマン達が副業で投資対象に出来る不動産投資は知識と知恵を備えてやる気さえあれば幾らでも本業をやりながら拡大することが出来る投資法になります。

結局やり方で随分結果も変わってくるのが不動産投資。

正しい本物の情報を武装して挑まないと痛い目に遭います。

中途半端に不動産投資の世界に入るのは止めておいたほうがいいでしょう。

不動産投資で失敗し、本業へ支障が出る可能性が高くなります。

そういう最悪な事態は避けたいのでしっかり勉強する気持ちでゲームに参加しましょう。


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睡眠時間を大切に考えてみる

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おはようございます。

昨日はオフ日にしていました。

朝一で少し仕事しましたがそれ以外はゆっくり過ごしました。

最近朝起きて肩と首が痛いと嫁が言っていましたので、日本橋の西川に行ってきました。

今のテンピュールの枕から新しい合ったものにしようということです。

これでも足りなければテンピュールのベットについてるマットレスも全て入れ替えます。

睡眠時間は1日の内で3分の1から4分の1になりますし、パフォーマンスを上げるには大事な時間ですね。

過去の超人達は睡眠時間を2時間か3時間で動き続けて大成功された方もおられますが、私には無理です。

自分をそこまで追い込むことはしたくありません。

しっかり寝て、思いっきり働いて、楽しく遊ぶことが大事だと思っています。

最近は子供と一緒に夜9時から朝の5時半時まで寝ることもたまにありますのでスッキリ朝を迎える事もあります。

とにかく睡眠は無駄な時間ではなく大切な時間なので出来るだけ快適に過ごせるように道具は超一流を揃えておきたいですね。

不動産投資は寝てる間にもお金を作ってくれるので、良く寝て、買い進めて、さらに質の良い睡眠を取っていきたいと思います。



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基本に戻る

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おはようございます。

三連休は十分な休息を感じる事が出来るので嬉しいです。

毎週三連休だと生産性はもっと上がるのでは?と考えているイクメン大家です。

不動産投資においてはどうもテクニックばかり先行しがちですが、一番大事なのはマインドセットだったりします。

やるか?やらないか?それだけです。

知識を得ても動かないと意味がありません。

動かないのはタイミングもあるかもしれません。

その答えは自分がよく知っていると思います。

目標キャッシュフローをセットしてそこに少しづつ到達出来るのは毎日何かしら動いている方です。

動けてない方はなぜ動けないのか?そもそもなぜ動きたいと思っているのか?最終的に何をしたいのか?を自分の中で整理しておくと迷った際の道標になります。

ではイクメン大家は何のために不動産投資しているか?ですが、自分の為、大切な人達の為、世の中の為、そして全てにおいて自由になりたい為に不動産投資しています。

根本的には不動産が好きです。

空間や場所の活用は面白いです。

人が生活する為の基盤となります。

その好きな分野で投資している上にお金を増やしてさらに投資してお金を増やす。

その過程で自分や人の為に役に立つのであれば嬉いです。

墓場までお金を持っていけません。

所詮バーチャルなお金の世界でお金を増やす手法は沢山あります。

どんな事でもギャップや歪みを見つければお金は増えます。

イクメン大家はまだお金を増やす過程にありますので、増えたお金で再投資、再投資。

ポケットにお金をいれてくれる優良資産に再投資。

この繰り返しです。

3年前の自分と比べるとマインドセットは変わってませんが、実際のお金の量は増えました。

増えたお金はまた別のところへ移動します。

滞留することはありませんので血液のように流れて新しい血液を作ります。

また自分のやりたい事をするにはまだまだお金が足りませんので、まだまだ頑張れということです。

結局生涯学ぶ姿勢が必要ですね。

何事も全て自分次第。

目の前の目標をもっと高く見直していきます。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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