一発逆転は狙わずに冷静になりましょう。

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おはようございます。

今週から本格的に復帰しているイクメン大家です。

さて不動産投資は買ってからが勝負です。

じっくり時間をかけて残債を減らし、キャッシュフローから純資産を増やして、最後に売却するという流れで利益が出やすくなります。

でも売れる物件でないと意味がありませんので、融資が付くものが理想ですね。

規模としては1億円前後〜3億円以下のものが流通しやすいと思います。

買える人=融資が引ける人が多い価格レンジだからです。

最初は1億円前後のものだけに拘って買付けを入れていました。

初心者ながらも売りやすいと考えていたからです。

これは正しくて1億円前後の価格帯ですと、銀行のアパートローンが対象になるので審査も早く買う側の個人も素早く決済出来るメリットがあります。

ただ銀行融資の情勢は日々変わるので固定は出来ませんが、価格で抑えておくとどの時代でも出口は見えやすくなりますね。

価格が大きいものはじっくり腰据えてキャッシュフローを生み出す物件として付き合うのがいいと考えています。

価格が大きすぎると買える人が減るので、残債が十分に減ってキャピタルが狙えそうな10年後や20年後に売却出来るといいですね。

現在5物件売却中ですが、年末に向けて全て売却で動いていきたいと思います。

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法人の数値化

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おはようございます。

40/52週目がスタートしました。

冬休みを入れると残り3ヶ月もありませんが今年も目一杯頑張りたいですね。

さて本日の記事は法人の成績についてです。

法人の毎年の決算におけるBSとPLの数字以外に法人の安全性、収益性、成長性、返済能力を基準にした見える化が出来るようになっています。

例えば安全性ですと、
流動比率 = 流動資産 ÷ 流動負債
固定長期適合率 = 固定資産 ÷ (自己資本 + 固定負債)
自己資本比率 = 自己資本 ÷ 総 資 本
があります。

自己資本比率は聞いたことがある方も多いと思います。

ちなみにイクメン大家の初期に設立した法人の自己資本比率は20%になりました。

全ての法人で黒字化を意識してしっかりとした内容のある法人にしていくのが私のモットーになります。

試算で赤字になっても黒字化出来るように余計な経費をあえて積み上げたりはしません。

節税よりも納税して純資産を増加させていく積み重ねが、その法人の将来に繋がります。

収益性ですと、
売上高経常利益率 = 経常利益 ÷ 売上高
総資本経常利益率 = 経常利益 ÷ 総 資 産
があります。

成長性ですと、
売上高増加率 = (当期売上高-前期売上高) ÷ 前期売上高
経常利益増加率  = (当期経常利益 - 前期経常利益) ÷ 前期経常利益
があります。

返済能力ですと、
債務償還年数 = (有利子負債-現金) ÷ (税引後利益+減価償却)
インタレスト・カバレッジ・レシオ = 営業利益 ÷ 支払利息
があります。

これらの数値を使って見える化しておくと後々自分の法人がどれぐらい健全なのかがひと目で分かるようになります。

決算前の残高試算表ベースですが、ある初期の法人(4期目)では下記のような成績になっています。
決算書が出来上がりましたらこれを更に修正していきます。

指標   実績
安全性 流動比率 112%
固定長期適合率 96%
自己資本比率 18%
収益性 売上高経常利益率 44%
総資本経常利益率 16%
成長性 売上高増加率 106%
経常利益増加率 76%
返済能力 債務償還年数 3.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ 17倍

これをしっかりまとめて銀行にアピールしていくことでさらなる融資が期待出来ます。

会社としては当たり前の事をやるだけなんですが、当たり前の事をしていない中小企業も沢山ありますので、賃貸経営と言えどもしっかりとした経営の見える化をして大企業並の分析をかけて毎年成績をアピール出来るといいですね。


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テクニックは出尽くしています。

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おはようございます。

週末はいい天気で気持ちいいですね。

昨日はベイエリアで気の知れる仲間と不動産談義していました。

こういうこじんまりとした集まりは深く話が出来るので楽しいですね。

さて、不動産投資を始める際に色々勉強してどの形で進めていくのか自分の勝ちパターンを探し当てないとなかなかうまく進むことができません。

ただ冷静に今の不動産投資に関する情報量を見ていると十分なくらいの情報が溢れています。

本屋さんに行くと成功大家さんの本なども沢山ありますし、テクニック系、知識蓄積系など様々です。

こういったブログも情報源になっておりますし、私が不動産投資を始めた10年以上前に比べると恵まれていると思います。

ただ、デメリットは情報がありすぎて迷っている人が多いという印象です。

新築、築古、都内、地方、単法人、多法人などやり方の組み合わせは複数あります。

これらのメリット・デメリットをそれぞれ理解して進める必要があります。

コンサルタントや第三者に言われるがまま突き進むのは危険です。

自分で逐一確認していく必要があります。

印鑑を押すのは貴方ですからしっかり確認しましょう。

やり方は勉強すればすぐに手に入りますので知識豊富であっても行動しないとものになりません。

買えない理由は買い方のテクニックではないかもしれません。

マインドセットが実は重要で諦めずに進めている人が買えていると思います。

買えなくても諦めずに進みましょう。

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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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