理想的な買い進め方 part1

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おはようございます。

先週はスーツを4着、シャツを6着オーダーで仕立てて来たイクメン大家です。

生地も最高級のを選びましたのでかなりいい感じに仕上がると思います。

さて本日の記事は、今の時代に即した理想的な不動産の買い進め方を複数回に分けて考えたいと思います。

まずはこれから不動産投資を始める方で
世帯年収1000万円以下の場合から始めます。

これはあくまでイクメン大家が好き勝手に考えている方法なので全ての方に当てはまるものではありません。

あくまで理想論です。

ベースは法人(合同会社または株式会社)で買い進める手法を取り自己資金500万円以上が共通項目となります。
自己資金500万円が無い方は何とかして作る必要があります。
実際に使わない見せ金は出来るだけ沢山かき集めてください。
預金のお願いもありますので、見せ金の理想は最低3000万円以上です。

#1.世帯年収1000万円以下、1棟目、独身の方

条件:
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象とします。
仲介業者は介さないで(仲介手数料がかからない)、売主直物件が理想的です。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。
親兄弟の家族の協力があれば融資に有利です。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
フルローンで購入し、諸経費は自己資金から捻出してください。
諸経費も融資してくれる地銀もありますが、年収1000万円以下は真面目に相手してくれないのが現実です。
投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#2.世帯年収1000万円以下、2棟目以降、独身の方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、グリップ力の効いた仲介業者の指数60以上の案件にもトライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

3年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。

#3.世帯年収1000万円以下、1棟目、結婚されている方

条件:
A.旦那様が法人代表となり、奥様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
B.奥様が法人代表となり、旦那様と一緒に法人の連帯保証人になります。(金利優遇などあり)
C.株式会社で出資比率を60%、40%にして、40%の奥様を法人代表にして、60%の旦那様を株主として法人の連帯保証人になります。(旦那様の会社に一切バレないやり方です。逆も然り。
D.旦那様のみが法人代表となり、連帯保証人も旦那様のみになります。

当たり前ですが、もし万が一の事があっても法人の事業承継が出来る体制にしておきます。
自己資金500万円から逆算すると、1億円前後の物件を投資対象とします。
仲介業者は介さないで(仲介手数料がかからない)、売主直物件が理想的です。
融資はフルローンを出してくれる都銀、地方銀行(第一、第二地銀)に持ち込みます。
構造は新築木造(劣化等級2級以上、3級が理想)、新築S造、中古RC(築10年以内)が融資期間を延ばしやすいです。

進め方:
新規の資産管理法人で物件を購入します。
フルローンで購入し、諸経費は自己資金から捻出してください。
諸経費も融資してくれる地銀もありますが、年収1000万円以下は真面目に相手してくれないのが現実です。
投資指数は60以上を狙いましょう。
消費税還付で諸経費として使った自己資金を補填します。

これを繰り返して、キャッシュフローを少しづつ厚くしていきます。

#4.世帯年収1000万円以下、2棟目以降、結婚されている方

上記でキャッシュフローが安定してきたら、グリップ力の効いた仲介業者の指数60以上の案件にもトライします。

これを1物件、1法人で繰り返して行きます。

3年以内に資産10億円、キャッシュフロー2000万円以上が見えてきます。

本日はここまでにします。




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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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