【永久保存版】キャッシュフローナビの使い方 その2

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おはようございます。

正月も終わり本日から会社が始まる所は多いのではないでしょうか?

銀行も窓口がやっと開きますので溜まってた作業をしに行くつもりのイクメン大家です。

さて本日は昨日の続きです。

分析結果とグラフについて説明したいと思います。

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物件情報を入力後、画面上部にある分析結果をクリックすると上記画面に切り替わります。

ここで重要なのは投資指数です。

指数は、0、20、40、60、70、80、90、100とあります。

50は迷いますのでわざとありません。

ここでいう投資指数は、正味現在価値(NPV)、借入金償還余裕率(DSCR)、不動産イールドギャップの数字が強く影響するように組み込まれています。

まず買付け入れるべき投資指数は60以上です。

何も考える必要はありません。

まずは物件を1番で押さえつつ、実際の賃貸需要などアプリでは分析出来ない項目の調査をして総合的に判断するようにお願いします。

ちなみに投資指数0、20は絶対買ってはイケない物件です(笑)。

この場合大幅な指値をするか、融資期間を延ばしてもらうか、金利を下げてもらうかなどの交渉が必要な物件ということになります。

低い指数ばかりを買ってメガ大家と威張ってる方もいるようですが。。。。

そんなのは誰でも出来ます。

来るもの拒まず全てに買付け入れている状況でしょう(笑)。

話を戻して、原則投資指数40はありえませんが、例外的に新築の場合や積算が異様に高い場合などの場合は検討してもいいと思います。

ただ皆さんは投資指数60以上の物件を目指してください。

投資指数60以上になりますと、家賃収入から20%減額しストレスかけた家賃収入からDSCRが1.2以上確保出来ている事が最低条件となっています。

幾つか修繕が入ってもキャッシュフローが残る状態とご理解ください。

40でギリギリ、20や0はマイナスになりますので絶対買ってはいけません。

その他に、中古積算土地建物の数値も重要ですし、不動産イールドギャップも重要です。

ここでいう不動産イールドギャップは、表面利回ー借入金利ではありませんのでご注意を。

実際に見るべき不動産イールドギャップは、

FCR(Free & Clearly Return)ーローン定数(K%)

=不動産イールドギャップ

になります。

物件価格に対して、本当に最後に手元に残るお金と理解すれば大丈夫です。

FCR(Free & Clearly Return)とは、NOI÷(物件価格+諸経費)x100で算出されます。NOI(Net Operating Income)とは、純利回りです。

整理しますと、

FCR=真の利回りで不動産購入諸経費を含んだ利回り

NOI=純利回りで不動産購入諸経費を含まない利回り

ローン定数=債務に対してどの程度返済しているかの割合=銀行側の利回り

となります。

つまり真の利回りであるFCRから銀行の利回りを引けば、正確な不動産イールドギャップが算出されるという事になります。

この割合で最低1.5%〜2.0%以上を目指すことがキャッシュフローをしっかり増やすために重要です。

その他には、税引前のキャッシュフローや残債も出力されます。

さらに詳細情報ではプロでも使う投資判断に必要な数値があります。

詳しくはアプリ内の、青いiボタンか青い文字をクリックするとヘルプが表示されるようになっていますのでご参照ください。

IMG_3388.png IMG_3389.png 
グラフは視覚的わかりやすく表示されるようになっていますが、参考程度ということで感覚的に知る為のものとお考えください。

基本は投資指数が全てです。

投資指数60以上が出たらすぐに買付けを入れましょう!

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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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