属性で使える銀行が異なる事を理解する

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おはようございます。

本業で名古屋に来ているイクメン大家です。

さて以前に属性別の融資戦略の記事を書きましたが、最近は条件が少し異なってきましたので更新したいと思います。

不動産投資において銀行融資は避けて通れないプロセスです。

築古や戸建てを現金で買って資産を増やす方法もありますが、この記事では年収別に融資を使ってレバレッジを効かせた手法について説明します。

不動産投資では主に銀行、売主、買主、仲介会社のプレイヤーがいます。

その中でも銀行が融資を出さない限り物件を買う事はできません。

サラリーマン年収が低い方、カードローンや車のローンなどの借入がある方、収入や自己資金が1000万円以下又は過去3期分の決算書が赤字の自営業者の方は銀行からみて一般的に「低い属性」に所属する事になります。

ここでいうサラリーマン年収ですが、700万円を基準にしておけばいいと思います。700万円以下の方は一般的に「属性が低い」ということになります。

700万円以下の方は戸建てや築古の小ぶりな物件を現金中心に投資を進める方が良いと思います。

ただこの基準も銀行によっては1000万円以下の方も低い属性になる場合もありますのでキッチリと決まっている訳ではないことを理解しておいてください。

低い属性だからといって融資を受ける事が出来ない訳ではありませんので心配する必要はありません。

低い属性の人がその人なりに進められる方法があります。

高い属性の中でさらにカテゴリを分けますと、年収1000万円、3000万円、5000万円の方においても不動産投資のやり方は変わってきます。

つまり高属性の年収1000万円と年収3000万円では銀行の姿勢が全く異なります。

さらに年収1000万円を超えていても例えば自己資金が100万円しかないと属性は低くなります。自己資金は1000万円を最低ラインに考えておけばいいと思います。

ただ自己資金が1000万円以下の場合でもスモールスタートで対応できる方法はあります。

属性によって不動産投資の進め方が全く異なりますので、成功している人のマネをしても自分に合ってないやり方だとやるだけ無駄という事になります。

今のメンター(師匠)が自分と同じ属性なのか(もしくは過去に同じ属性だったのか)を十分確認しておくことをオススメします。

また融資においては、属性だけではなく自己資金、時期、物件、支店、融資担当者によっても結果が変わるので属性は大きな方向性を決める最初の基準だと認識しておけば大丈夫です。

本記事の情報も時が過ぎれば変わりますのであくまで参考情報としておいてください。

また本記事では法人融資を前提に記載しています。個人での購入は考慮していません。

年収700万円以下の方が利用出来る金融機関
  • 日本政策金融公庫
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • いわゆるノンバンク系

年収700万円以下でも自己資金が1000万円以上あるかないかでも使える銀行が変わってきます。

年収に関わらずどこにゴールを持つかでやり方が異なります。

年収700万円以下の方が資産10億円、年間CF2000万円を目指すのであれば時間は非常にかかりますが、法人スキームでじっくり責めていく必要があります。

年間CF1000万円を目指すのであれば、金利は高いが緩い銀行でそれほど苦労せずに達成することは可能です。

ただし大きく拡大する事はできなくなります。

年収700万円以上年収1000万円以下の方が利用出来る金融機関
  • 日本政策金融公庫
  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • SBJ銀行(ただし法人名、法人住所を信用情報に記載)
  • オリックス銀行(ただし代表者名を信用情報に記載)
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 一部都銀

    もし自己資金が1000万円以下の場合は、既出の年収700万円以下の方が利用出来る金融機関を中心に考えた方が無難です。

    年間CF1000万円を目指すのであれば、緩い銀行でそれほど苦労せずに達成することは可能です。

    ただし法人スキームで大きく拡大する事はできなくなります。

    年収1000万円以上の方が使うべき金融機関
    • 信用金庫
    • 信用組合
    • 第1地方銀行
    • 第2地方銀行
    • 都銀

    などその他多数あります。かなり有利ですね。

    ただし最近の融資の縛りで例えば横浜銀行では年収2000万円以上でないと新規取引しないという方針も打ち出してきています。

    その他四国系の銀行では合同会社への新規融資はしないなど厳しい声が聞こえてきています。

    年収2000万円以下の方は使える地方銀行も少しづつ減ってきているようです。

    ただ支店や担当者によって同じ案件でも融資が出るところ、出ない所があります。

    しかも情報が随時変わりますので最新の情報を常に把握しておく必要があります。

    年収2000万円以上の方が利用出来る金融機関


    話を聞いてくれない金融機関はないでしょう(笑)。

    積極的に持ち込んで良い担当者に巡り会えれば拡大する一方ですね。


    という事で古い記事を更新しましたが、融資の締め付けが進んでいいますので、本業の年収を上げていく事が不動産投資の成功の鍵にもなりそうです。



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    Author:イクメン大家
    イクメン大家こと
    成見 郷(なるみ ごう)と申します。

    2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

    2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

    会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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