1室1,000円の管理会社の質の悪さについて

bag-1245954_640.jpg

おはようございます。

まだ大阪で本業です。

東京を少し離れると落ち着いて仕事出来るのでこの時間を有効に使っていきたいと思っているイクメン大家です。

さて保有棟数も40棟を超えてくると管理会社との関係が非常に重要になります。

その中でも初期の段階で契約した1室あたり1000円でプロパティマネジメントしてくれる会社があります。

最近のこういう類の全部業者に丸投げの管理会社が出てきていますが、一言でいうと質が悪いです。

ここでプロパティマネジメントの定義について改めて記載します。by Wikipedia

「プロパティマネジメント(Property Management、略称:PM)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。 狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント(AM)会社から受託して行う管理業務のことである。
具体的な業務としては、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応などがある。 また、投資用不動産の場合は、定期的にプロパティマネジメント・レポート(PMレポート)を作成し、所有者及びAM会社に対して報告する義務がある。」

ということでオーナーの代わりになって資産を管理する人になります。

当然オーナーの資産を将来的に最大限拡大出来るように管理、提案したりする事が大事です。

その中でも一番大事なのはリーシング(客付け)ですね。

この客付け能力が無い管理会社は最悪です。

特に1室、1000円でウェブに物件情報を載せるだけで、後は下請けに丸投げ。

地場の不動産会社に面と向かったルートセールスさえもしていない会社があります。

これらの会社の狙いは、実は仲介手数料の両手になります。

管理していく中で資産整理というフェーズが出てきます。

自社で管理していると、当然売ります、買いますの情報がいち早く入ってきます。

そこで出てくるのがこの質の悪い管理会社が、お客さんをマッチングすれば仲介手数料6%(両手)が確実に入るという仕組みです。

1室、1000円という安さで管理戸数を増やして、実は狙うところは仲介手数料というのがありますので、客付け能力がない管理会社はすぐに切り替えたほうがいいと思います。

イクメン大家でも自分の物件の認知度が全く無いことがありました。

こちらの記事を参照:http://cashflownavi.jp/blog-entry-62.html

これは管理会社を切り替えてやっとわかった事実です。

つまりプロパティマネジメント会社としてちゃんと仕事してなかったということになります。

これはショックでした。

決まると期待していた私が根本的に間違っていたということになります。

地場の業者をしっかりルートセールスしてくれて、自分の物件認知度を確実に上げてくれるプロパティマネジメント会社に任せるのが安定経営の重要な要素です。

客付けに重要なのはメールやFAXで物件情報を送るだけではなく、しっかり地元の業者に物件が存在していて空室があり、広告料がどの程度もらえるのかをちゃんと認知されていることです。

その為には人海戦術で業者さんを回るしかありません。

コストがかかります。

なので1室1000円でやっている管理会社にはコストはかけずに最低限の対応で終わっています。

オーナー側もきっちり満室に経営出来るからこそ、その対価を支払う価値があると理解している良好な関係がいいですね。

新築だとどの業者でも簡単に満室に出来ますが、築年数が古く間取りも古い物件こそ管理会社のリーシング力が見えてきます。

当たり前ですが、イクメン大家の新管理会社はリーシング力に強い空室物件の認知度を上げるスタイルを徹底的に実行します。



「キャッシュフローナビ」は、
投資指数を基準に優良物件を瞬時に判定します。
アプリのダウンロードはこちらから:
iPhone/iPad版:キャッシュフローナビ iPhone/iPad
Android版:キャッシュフローナビ Android


コメント

非公開コメント

会員制 不動産投資クラブ
読者登録 (LINE@に対応)
ブログ記事の更新をLINE@でお知らせします。
ご希望の方は友達追加をクリックお願いします。
友だち追加

又はLINEアプリの友達追加から@ikumenをID検索してください。

QRコードで友達追加:
友だち追加

ブログ記事の更新をメールでお知らせします。
登録後、確認メールが届きますのでメール内のURLを必ずクリックしてください。確認メールをクリックされず登録未完了の方が増えています。


提供:PINGOO!

カテゴリ
月別アーカイブ
プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

ご興味のある方はこちらよりお願いします。

キャッシュフローナビ




「キャッシュフローナビ」は、独自の【投資指数】を駆使して、儲かる優良な不動産物件を瞬時に判定するアプリです。
不動産投資(一棟購入)をする方が、投資判断を適切に行うために開発されました。
物件を紹介された際、即座に判断しなければならない時はありませんでしたか?
このアプリは、必要な情報を入力することでスピーディーに投資判断を得ることが可能です。
最新記事
最新コメント
RSSリンクの表示