裁判の行方

|滞納裁判の和解

年末に購入した物件は、立地が抜群にいいので購入を決めたのですが、実は滞納入居者と売主が家賃滞納裁判ですでに争っていました。

この件は当然引き渡し前の売買契約で伝えられており、買主の私が特に負担はない事と売主側で裁判費用を継続して負担するということでしたので特に問題ないという判断をしました。

滞納裁判は賃貸経営をしていると避けて通れないイベントだと思いますが、基本弁護士さんに全てお任せということになりますので

私が何かをする事はないです。

今回は請求する滞納家賃が140万円以下ですので簡易裁判所での手続きとなります。

ただ勝訴しても払えないものは払えないと開き直る方もいるでしょうから裁判は出来るだけ避けたいですよね。

本件は物件の引き渡し後すぐに和解が決まりまして、滞納分は免除してあげるから2ヶ月以内に出て行ってくれというのが今回の和解の概要になります。

もし明け渡さない場合は、強制執行と滞納分の支払い義務が生じるというものです。

早く出てって欲しいなぁ。

ただし長期に渡って住んでいますので、修繕費が怖いです。。。

この修繕費は私の負担で綺麗にしないといけません。。。

とはいえ思ったよりも早く終わりそうで良かったです。

税務上、滞納家賃も未収入金として計上し、その年の不動産所得に算入されて所得税の対象となりますので賃貸経営にとって滞納は大きなリスクの1つです。

もし回収出来なければ貸倒損失として損失計上になります。


|滞納金の回収は不可?

過去に滞納常習者がいる物件を7年保有してたことがあります。その方、毎月支払いはしてくれるんです。

ただ支払い方が月家賃4万円に対して5000円だけとか、遅れながらも払おうとしてくれます。

当時取引のある管理会社にお任せしていましたので特に気にしませんでしたが、7年も滞納癖がついていると塵も積もれば山となります。

この物件を売却しようと滞納額を整理したところ、40万円ほどの滞納額に膨れあがっていました。

私が管理会社のこの対応を許していたのがそのそも間違いでした。

店子さんと密接な関係を築いて連絡はいつでも取れるし、少しずつ払ってくれる入居者さんなのでということで私も大目に見ていた所もありました。

この滞納者の方の連帯保証人である娘さんや周りの方に回収出来るか確認してもらいましたが、支払い能力はなく裁判はしないけれども、出て行ってくれれば滞納分は免除するという条件で合意できました。

私もこの物件を売却する上で、滞納者を出すという条件を買主から言われておりましたのでなんとかギリギリで合意出来ました。

この滞納家賃も大家の泣き寝入りです。売却のタイミングに併せて仕方なかったというのがありましたね。

実質、回収は難しいですね。


|滞納しない入居者

なんて居ませんよ。

ただし、経験則ですが5万以上の家賃の部屋ではほとんど滞納が起こったことがありません。

あるのは5万以下の安い賃貸物件です。

少しでも滞納のリスクを減らす為、物件を購入する際はレントロールを確認して5万以下の部屋が沢山ある場合は出来るだけ避けるようにしています。

物件の清潔さにも家賃設定が反映されていますね。

以前保有していた物件でもありましたが、激安家賃の物件は毎週1回清掃を入れないとすぐに不法投棄や大型ゴミやチラシなどで汚くなりがちです。

物件が汚れ始めると、だんだん物件全体が汚れてきますので、BM費用はけちらず清掃に力を入れた方が入居率のアップにも繫がると思います。




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イクメン大家

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2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国に総額90億円のマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

また2016年2月から楽待のコラムニストになりました。

5ヶ月間の育児休暇を終了して、現在サラリーマンに復帰しています。
サラリーマン、不動産投資、赤ちゃんとの新生活を楽しんでいます。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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