銀行が私に紹介したのは○○○○でした。

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地方銀行が仲介会社を紹介


可愛い赤ちゃんの姿を1日中見ていても飽きないですね。時間があっという間に過ぎていきます。

さて最近銀行と仲介会社のコラボレーションによる顧客の紹介が増えたような気がします。
まだ取引の無い銀行の担当者の方が是非私に仲介会社を紹介したいということで、仲介会社の方を連れてお越しになられました。

銀行としても良い物件情報は得意の地域のみしかないので首都圏のいわゆる未公開の物件情報を高属性の顧客に紹介したいという事だと思います。

打ち合わせに大手の仲介会社さんの支店No2の方が最初ということで来られました。
私の自己紹介を簡単に済ませてどういう目線の物件が欲しいかを聞かれました。

初対面の方にキャッシュフローナビの【投資指数】が60以上と言っても通じませんので、8.5%のRCを希望しますとお伝えしておきました。後は案件情報をドンドンくださいとだけ。

その仲介会社さん曰く、世間で言われているほど投資物件の価格が上がっている感じはありませんと。むしろ良質な物件をお届け出来そうと自信満々な感じを受け期待しています。

私としてはアプリで物件判定を流れ作業のように行うだけなので大量に送られてきても全然大丈夫なのですが、今のところそんなに来ないですね(笑)。

1件だけ来たので試算したところ投資指数40となり投資対象外でした。投資指数が60になる為には、1億8000万円の物件価格で指値が3000万円ほど必要ということが分かりました。恐らく無理なので本件は流す感じにしています。


銀行は融資したくてしょうがない


銀行も提携している仲介会社に顧客を紹介するなんて、筋の良い物件と高属性の人にがっちり融資したいんでしょうね。銀行は仲介会社から手数料をキックバックされるようですが。

銀行の方と面談するのは非常に重要です。案件ありきではありますが、銀行の担当者、特に不動産で融資の稟議を得意としている方とは話が盛り上がります。

今の不動産の融資状況や傾向など面白い話が聞けますので私は積極的に銀行の方と会うようにしています。

銀行というだけでお金を借りるという負い目からなのか、少し距離を保たれる方がいると思いますが、我々は銀行にとってお客様でありますので堂々とした態度の方が融資担当者の受けはいいです。

当然銀行も手数料ビジネスですから融資の審査過程で様々な要求事項もあります。
元金均等でもいいか?
金利は○%でいいか?
定期預金は○○○○万円入れてくれるか?
融資期間は○○年でいいか?
クレジットカードは加入してくれるか?
投資信託は買ってくれるか?
奥様に連帯保証人になってもらえるか?

などなど様々な事を聞かれますが、聞かれるということは担当者は何とか稟議を通そうと頑張ってくれているということなのでプラスに考えたいですね。

ただ私は出来るだけ上記のような要求には応えないようにしています。
特に連帯保証人です。

これは法人の事業継承者が誰かわからない云々と言われどうしても入れて欲しい、
入れないと融資出来ないと言われたことがありますが、全て断りました(笑)。

ただ断るにも少しテクニックが必要です。法人融資の場合、定款を銀行に提出します。
私はその定款の中に下記の項目を追加しておきます。

社員が死亡した場合又は合併により消滅した場合は、当該社員の相続人その他の一般承継人が当該社員の持分を承継するものとする。


これで私が死んでも会社が存続することが可能です。
これを根拠に連帯保証人を追加する必要はないですよね?と事業継続の為には連帯保証人は必須ですと言っていた融資担当者と交渉し4億円の融資を通してもらったことがあります。

全ての融資の連帯保証人は私のみです。
自分以外の連帯保証人は将来の事も考え出来るだけ避けたいですね。


まとめ


銀行は不動産+属性の良いサラリーマンに融資したいと考えています。今回の銀行からの提案はそれを銀行目線で進めやすい形となりますので、大手の情報網に期待しつつ、今年もその銀行さんとの取引をまずは開始したいと思います。


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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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