とにかく便利すぎる!利回り14%!駅徒歩1分の収益ビル投資!

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|収益ビル投資って大丈夫?

赤ちゃんの笑顔がとても可愛いくて、いくら見てても飽きないイクメン大家です。育児は人生における大事なイベントの1つですね。
パパも積極的に参加出来る職場環境に日本全体がなればいいですね。

さて去年初めて収益ビルを大阪で購入しました。1年ほど運営してみましたが気付いたところが3つあります。
1.まず始めに収益ビルは場所が非常に大事です。そんなん当たり前やん!と言われると思いますが、住宅の場合は駅から遠くてもバス停がある、駐車場が戸数分x2あるなどいくつか条件をクリアすれば投資対象になります。

ところが収益ビルに関しては政令指定都市に関して言えば駅から遠い物件はリスクが高い!と私は思います。

駐車場があるだけではカバー出来ないビジネスを行う上で重要な立地があります。この立地を外してしまうと収益ビルは結構苦戦します。駅前や大きな国道沿いは商売する上で最高ですね。

2.次にBM費用が結構かかります。エレベーター、清掃、警備、各種設備レンタル費などですね。
今月のBM費用の明細は下記の通りでした。(電気代や水道代は別途テナントから徴収しています。)

BM明細

今月の経費は総額51万5千7円です。

毎月かなりのキャッシュフローがないと投資自体が厳しくなる規模の経費ですね。

3.最後に収益ビルは住宅に比べて利回りが断然高い!です。リスクがあるものにはリターンも大きいセオリー通りです。

住宅とは違って一旦抜けると次に入るのに時間がかかるのも収益ビルの特徴ですね。ただビジネスを行っているお客様になりますので、なかなか移転というのもありません。1年前に購入した収益ビルは1年間満室状態です。収益ビルにはテナントが長く入るという特徴もあります。

|でもやっぱり空室が怖い

はい、めちゃくちゃ怖いです。今のところ大阪の物件は立地のお陰で満室経営ですがいつ抜けるのか?抜けたら毎月キツいなぁというのが正直な所です。

しかもこの物件、RCの耐用年数はすでに超えています。築47年越えですね。エレベーターの交換や補修、その他ビルのメンテナンス費用はかかってくると思いますので、修繕費を積み立てています。


去年の夏はエアコンが一気に2台壊れました。。。。

しかも業務用のビルトイン型なので住宅のエアコンより高額です。ただ最新のエアコンは電気代が節約出来るタイプがほとんどですので、エアコンが壊れれば壊れるほどトータルの経費は下がるのではないかと期待しています。

このエアコンの交換に総額150万円かかりましたが、全てリースで対応しました。しかも連日35度を超す真夏日でしたので、すぐに対応しないとテナントの満足度も下がります。
これには素早く対応させて頂きました。この時の記事が
こちら

空室に繫がるイベントは出来るだけ早く解決しないとテナントのビジネスにも関わりますのでとても大事です。

|まとめ
でもやっぱりリスクも高いしやっぱり収益ビル投資は止めるべきか?

私は収益物件であってもキャッシュフローを毎月生み出す優良物件であれば投資対象とするべきだと思います。


ただし、立地が一番です。
さらにBM費用が結構かかります。
でも最後に間違いない物件に投資をしていればキャッシュフローがかなり良いです。


収益ビルもキャッシュフローナビで計算して投資対象かどうかの判定をしています。

今回提案頂いた駅徒歩1分のビルは素晴らしい立地なので文句なしです。
しかも利回りが14%と収益の賃料も部屋数に応じて平均的に分散されていますのでいい感じです。
これから金融機関に持ち込んで融資の承認得たいと思います!





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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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