不動産投資で地方の銀行を活用するテクニックとは?!

不動産投資で地方の銀行を活用するテクニックとは

地方物件に注目する

ここ最近は不動産価格の高騰により特に首都圏の不動産は未公開や新築ぐらいしか面白い案件が無くなってきました。私のところには未公開やら新築の面白い物件情報どんどん来てますのでまだ選べますが、これがいつまで続くのか?という懸念もあります。

その中で地方の物件というのは魅力的な投資対象の1つになります。私は北は北海道から南は九州まで物件を保有しています。地方に目を向けた理由は大きく2つあります。

1つは、利回りが首都圏に比べると高いので同じ投資金額でも回収スピードが速いからです。
ただし空室率のリスクが高くなるので地方案件においても立地が重要になります。

地方であっても県庁所在地で市役所、区役所がある地域は人が集まってきますし、超高齢化社会において小さな自治体を目指す市区町村が出てきています。そうなると人が集中するエリアが特定されますので、必然的にそのエリアで投資を行うとい事になります。

2つめは、日本に大規模な災害が起こったとしても倒産しないぐらいの体力を付けたかったからです。もし東京で大地震や富士山が噴火した場合、今保有している物件でローンを返していけるか?という疑問から始まります。1年前の答えはNOでした。

今は分散がかなり出来てきていますので局所的な大規模災害が発生しても十分借入金を返せるだけの体力があります。

もちろん火災保険、地震保険での補填も可能ですが不動産投資だけでなく事業というものはキャッシュが無くなると終わりです。それを終わらせない為の対策ということになります。
万が一の為に毎月の返済額x6ヶ月分のキャッシュは持っておきたいですね。

では、東京在住の私がどうやって地方の物件に対して融資を引っ張って投資出来ているのか?について説明したいと思います。



東京在住の投資家が地方の銀行を利用出来るのか?

可能です。
私は地方の地元の人にしか融資しないような信用金庫や地方銀行とお付き合いがあります。

特に合併を経た信用金庫、信用組合は融資範囲が非常に広いです。1棟目の融資は本店がある所あたりでないと難しいですが、2棟目以降は他の都道府県でも融資してくれる信用組合があります。

また東京に支店がある第一地方銀行、第二地方銀行では可能性が高いです。

全く相手してくれない銀行もありますが、積極的に融資を行ってくれる地方銀行もあります。

私の例ですと、東京に支店がある地方銀行に物件資料と個人情報を持ち込んで審査してもらったことがあります。

その案件では融資金額が希望から少なかったので諦めましたが、それでも法人で新規取引なのに3億7千万円まで融資可能ですと回答頂いたこともあります。


地方の銀行を活用するテクニックとは?!

信用金庫、信用組合の場合はその支店近くに住所がないと無理なのですが、融資実行前に住民票を移せば可能です。

地方銀行でもその地域の関連性を訴える資料を作成すればいいのです。
例えば、仕事である都道府県の大企業を担当していたのでよく通っていたでも十分な理由となります。


銀行は融資したがっています。特にマイナス金利となり地方銀行の再編も加速してくでしょう。

そのアービトラージ(歪み)を狙った投資戦略を組立てることでどんな時代でも適用出来る投資が可能になると思います。

銀行は沢山ありますので、1回断られたからといって諦める必要はないです。
金融機関の情報をデータベース化して持ち込むべき銀行をリストしておけば大丈夫です。

日本の銀行一覧:
www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/ginkou.pdf




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イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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