なぜ不動産投資で法人化するとお金が増えるのか?

なぜ不動産投資で法人化するとお金が増えるのか

不動産投資を法人で行う



不動産投資を始める際に最初は個人で購入される方が多いと思いますが、不動産を法人で進める事でキャッシュを個人に比べて増やす事が可能になります。

法人化する事でキャッシュフローを最大化し、投資をうまく進める事が出来ます。その大きなポイントは個人と法人の税制の違いです。

個人の場合、累進課税制度が適用されます。課税所得で4000万円を超えると最高税率は55.945%にもなります。そこに個人事業税5%を加えますと、60.945%の税率になります。

不動産投資で儲けたキャッシュが60%以上が税金で無くなる事になります。

私の場合、法人での所得が1億円を超える事になりますので、もし個人で事業を行っていたとすると約6000万円を税金で納めなくてはなりません。うーん、高すぎる!

法人の場合、資本金の規模によって税率は異なりますが、平成28年度で資本金1億円以下で所得が800万円超えている場合で、33.8%です。所得が800万円以下の場合は、23.2%です。

今後さらに引き下げられる予定です。しかも法人は支出(経費)が増えると税金が下がりますのでコントロールしやすいのも特長です。

つまり個人と法人で税率が30%以上差があることになります!

法人化して不動産投資を行うことで所得を従業員への給料という形で再分配も出来るので税金のメリットが非常に大きいです。

経費の中には貯金も認められるのが法人です。例えば、退職金の積立や共済の掛け金、生命保険などもほぼ全額経費として認められます

具体的には経営セーフティ共済という制度があります。月額最高20万円を積み立てでき、最大800万円まで限度額が拡充されました。しかも前納制度を利用すれば利回り3.25%で運用出来ます

この積み立て制度を利用して、大規模修繕を計画的に行う事も出来ます。大規模修繕前に共済契約を解約して、工事代金に充てることができます。

さらに法人では最大9年間も損失の繰り越しが可能になります。個人では3年間までです。
他の所得との損益通算も認められているのが法人です。個人では損益通算は認められていません。

これら法人に認められた制度を利用することで、個人では不可能な節税が可能になります。




法人化のメリット、デメリット


法人化のメリット:
1.法人税率が所得税の最高税率より低い
2.所得分散が出来る
3.配偶者を社長にすることで、サラリーマンの会社の副業規定を破ることなく堂々と事業を行える
4.給与所得控除が使える
5.損失を9年間繰り越せる
6.生命保険を全額経費と出来る
7.退職金を経費として支払える
8.相続税対策に向いている
9.決算月を変えることが出来る


法人化のデメリット:
1.設立費用がかかる
2.赤字でも年間7万円の税金が発生する
3.維持、運営費(税理士との契約など)がかかる

という比較となり、私にとっては法人化するメリットの方が大きいと考えています。




不動産投資における法人の種類



不動産投資を行う上で設立する法人の形態ですが、大きく3つあります。

1.不動産保有法人
私はこの不動産保有法人で運営しています。不動産保有法人とは、不動産を法人名で保有する法人になります。主な売上げは賃料になります。

2.不動産管理法人
不動産を管理する法人になります。個人もしくは法人で保有している物件の管理を委託する先になります。主な売上げは管理報酬になります。

管理報酬が賃料に対して大きくなると税務署から指摘を受ける可能性が高く、節税のメリットもあまりありません。

3.サブリース法人
一括借り上げを行う法人になります。契約形態にもよりますが一般的に賃料の15%が報酬になります。こちらもあまり節税のメリットはあまりありません。

サラリーマン大家さんの中には、個人で規模が拡大したので法人化したいという方がいらっしゃいますが、個人から法人への譲渡益課税が(20%〜39%)かかりますのでメリットはないと思います。

法人化するのであれば最初から法人を設立して不動産を保有する方式がベストです。



新規設立法人への融資は可能か?


新規設立の不動産保有法人で融資を受ける場合、代表者の個人属性をメインに融資を実行する銀行が増えています。つまり、個人属性を活用して新規設立法人で融資を使って不動産を購入することは可能になります。

金融機関や融資時期にもよりますが、法人でのフルローン、諸経費込みのオーバーローンも可能です。1割〜3割自己資金を入れないと融資承認が下りない場合もあります。

私の場合は、フルローン、オーバーローン、自己資金1割や3割入れた場合もありますが、これは物件の担保評価と十分な投資分析によってGOと判断した場合によって変わります。

ある金融機関さんでは、中古物件の場合において、現在の賃料の7割でローン支払いが出来れば本部に持ち込めるとか、担保評価の掛け目で足りない場合は個人属性を重視するなど、金融機関の支店担当者によっても様々です。

また法人を設立するタイミングですが、融資承認が下りてからでも大丈夫です。


まとめ



様々な角度から分析しても法人化のメリットは大きいので新規の不動産所有法人を設立し、物件購入を進めるのがイクメン大家式になります。

融資は個人に用意されたパッケージのアパートローンではなく、法人向けのプロパーローンで事業拡大を行う事が可能です。



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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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