二重売買契約してオーバーローンで購入した不動産の決算書はどうする?

二重売買契約してオーバーローンで購入した不動産の決算書はどうする?

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衝撃的なタイトルです(笑)。

不動産投資の世界では当たり前のように行われている二重売買契約ですが、銀行からオーバーローンやフルローンを得る為に一生懸命協力してくれる仲介業者さんが沢山います。

どこの業者さんとかは教えられませんが、

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もちろん正当にフルローン、オーバーローンを実行してくれる銀行もありますが数は少ないです。

物件を増やすにはアウトローな事もやらないと購入自体厳しい方もいますので、二重売買契約は無くなる事はありえないでしょうね。

特にお金を持っている人ほど自分のお金を使わずに、融資で全てカバーする傾向にあると思います。

属性が良ければオーバーローンも可能ですが、ここではごく普通の方向けに行われている手法について整理したいと思います。




二重売買契約とは?


物件価格が1億円とします。

諸経費で約700万円かかりますので、物件を購入するには合計1億700万円が必要となります。

1億円をフルローンで融資を受けられれば、700万円の諸経費だけで購入することが出来ます。

ただ中にはその700万円も融資で購入して持ち出し無しで物件を買いたいという方もいます。

その場合は1億700万円の融資を受ける必要がありますが、諸経費まで出してくれる銀行はありますが絶対数が少ないです。

そこでこれを実現するのに登場するのが二重売買契約になります。

仕組みは物件価格を1億1000万円として銀行に提示します。

そこで1億1000万円のフルローンとして申し込みするという事です。

実際に売主に支払う金額は1億のままになりますので、1億1000万円と1億円の売買契約を二重で結ぶことを二重売買契約と言います。

1億1000万円の方を銀行に提出して審査をしてもらうというのが一般的な手法になります。

売主が協力してくれる場合であればこの手法が取れますが、なかには協力してくれない場合もあります。


その場合はどうするのか?

そこで登場するのが仲介業者や売主自身です。

売主には内緒で1億1000万円の売買契約を作成して押印部分のページだけを差し替えて銀行に提出するという手法です。

これなら売主とは正規の1億円で契約している事になりますので、一切分かりません。

領主書も売主が発行した体で作成しますので分かりようがありません。

また別の覚書でキャッシュバックするという手法もあります。

契約書には記載がありませんので、銀行は分かりません。

覚書で売主から買主に後日別口座に払いすぎた分を戻すというものです。


銀行によっては二重売買契約に気付いていても気付かないふりをして融資承認を取ってくる担当者もおります。

それぐらい不動産への融資はやりやすいのでしょうね。



二重売買契約してオーバーローンで購入した不動産の決算書はどうする?


さてこの記事のタイトルである通り、二重売買契約でオーバーローンで購入した不動産、毎年1回の決算をどうするか?が課題です。

税務署に提出する決算書は正規の契約書で行ったもので提出する義務があります。

しかし銀行へはどうするか?

税務署へ提出した決算書(確定申告書)ですと、明らかに物件の価格が少なくなっているはずです。

銀行は決算書を見て、物件価格が嘘だと分かります。

そこで登場するのが税理士先生です。

税理士としてはどうなの?と思いますが、二重売買契約で購入した買主にしては必要な存在です。

物件価格を二重売買契約の価格に合わせてくれますので、決算書も銀行から見ておかしいところはありません。

いわゆる粉飾決算ですね。



で、結局どうなの?


二重売買契約で融資を受けて購入した場合は、決算書を合わせないと差額について銀行に説明する必要があります。

信頼関係が崩れますが正直に語るのも1つの手だと思います。

これは銀行との信頼関係の問題になりますので、タイミングを見計らって正直に話をするというのが最終的な落としどころかなと私は思います。

リスケする際も粉飾決算を正直に話して信頼関係を再度構築するところから始める必要があります。

銀行との信頼関係を大事にしていく事で入口は誤っても出口で正すことが出来ていれば結果OKだと私は思います。

最終的には融資をしている銀行の判断になるのは確かですが。












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イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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