不動産投資で資産を無制限に拡大し続けるには貸借対照表(BS)が重要です。

不動産投資で資産を拡大し続けるには貸借対照表(BS)が重要です。


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不動産投資の貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)


貸借対照表(BS)と損益計算書(PL)は企業の健康度を把握する重要な指標となります。

フルローンのレバレッジを効かせたキャッシュフロー重視の戦略で不動産を拡大していくとPLの【利益】がどんどんプラスになっていきます。

不動産投資の収益の1つであるインカムゲインから利益が出る事でキャッシュフローが充実しさらなる投資に繫がっていきます。

ここで節税などもどんどん行うと納める税金も少なくて済みます。

ところがこの場合の貸借対照表(BS)を見てみますと、フルローンの借入を起こしているので【純資産】と比べると【負債】の割合が大きくなります。


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そうすると、【純資産】の【資産】に対する割合は非常に少なくなりますので、自己資本比率が低くなります。

レバレッジを効かせた不動産投資ではこの現象が非常に起こりやすくなります。

自己資本比率が低いとどうなるのか?

銀行からの借入が厳しくなります。

つまり銀行からすると担保余力が少ないと見なされます。

さらにPLで出た利益についても節税ばかりを行うと、BSの純資産が増えません。

純資産を増やすには税金を払う必要があります。

また増資での対策も可能です。

BSの成績が悪いと銀行からの追加融資は厳しくなると考えてください。

サラリーマン時代ではここのBSが少し悪くても問題はありません。

サラリーマンである限り銀行はお金を貸してくれます。


セミリタイヤに必要な戦略は?


もしサラリーマンを辞めてセミリタイヤ生活に入ったらどうなるか?

BSが悪いと銀行からの融資が厳しくなります。

そこでBSを改善するには何をしておくべきか?

【純資産】が増えるような物件を購入する事が重要です。

つまり積算評価が高い物件をしこたま買って、返済を出来るだけ短期で終わらせておくことです。

PL重視(キャッシュフロー)の戦略からBS重視(積算)の戦略へ転換することで、担保余力を蓄積していく事が可能になります。

返済が進んだ積算評価の高い物件を保有していると、BSの見栄えは非常に良くなります。

つまり銀行は良いBSでお金を貸してくれます。

サラリーマンの属性はこの段階では必要ありません。

私が目指しているのはこのBS重視の戦略になります。

PL重視の戦略は不動産投資の初期段階では重要です。

キャッシュフローが十分あればBS重視の戦略にリスクを抑えてシフトできます。

BS重視の戦略にシフトするのが次のフェーズになります。

ただBS重視の場合は、PL重視の戦略ほどキャッシュフローが残りません。

もちろんキャッシュフローが残る物件もありますが、昨今の市況を見ていると少ないです。

PL/BSを両方カバー出来る投資指数60の物件は滅多に出ませんので出れば即買いですね。





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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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