新築アパートは最初に買うべきか?

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育児も慣れてきましたが、まだまだ寝不足気味のイクメン大家です。

本日は新築アパートを最初に買うべきかどうか?についてコメントしたいと思います。

新築アパートのイメージですが、業者の利益が一杯乗せられてて投資家は面白みがないとか最初は空室ばかりなので怖い、家賃がプレミアムなので2年後からは下落するとかネガティブなイメージを持つ方がいます。

私もかつてそのように考えておりました。

でも今はむしろポジティブな面が多いと判断しています。

1.新築なので入居付けしやすい
2.新築なので融資が通りやすく、長く借りれる
3.地域にもよりますが礼金がしっかり取れる
4.設備の経費が5年ぐらいはほとんどかからない
5.土地からプランすれば投資家間の競争が中古よりも少ない

ネガティブな面に関しても下記のように考える事が出来ます。

業者の利益:
業者の利益が乗っかっているので面白くない点は、私からするとビジネスパートナーになりますのでお互い儲けないと成り立ちません。

過度な広告による物件価格への影響は看過出来ませんが、投資用物件に関しては広告料はほとんどかかっていません。

いまは出せばすぐ売れる時代だからです。

ですのでは、私の考えは業者さんも私と組むことで儲けてもらって、良い物件を今後もどんどん紹介してもらうようにしています。

最初が空室のリスク:
これは確かに引き渡し時に空室になっている場合が多いですが、売主に了解を得て完成前に客付けする事が出来ます。

実際私が購入した新築物件はほとんど引き渡し時に満室か90%以上入居している状態になっています。

これは家賃設定を誤らずに完成2ヶ月前から入居付けを行うことで対応出来ます。

それでも心配な方は、少し旨みは減りますがサブリースを付けてしまえば購入直後の空室に悩むことはありません。

さらに銀行融資には元金返済の猶予期間を付けてもらえます。
3ヶ月〜6ヶ月は利息のみの返済で元金は待ってくれます。

銀行も新築と理解していますのでこのような提案を先方からしてくることもあり非常に助かります。

家賃下落のリスク:
新築プレミアムというのは確かに存在します。ただ私は信頼出来る管理会社の方に家賃査定をしてもらってから新築の利回りを試算しています。

その管理会社さんでは市場ニーズから常に2000円から3000円安く設定する手堅い家賃設定をするようにしていますので、元々少し落とした家賃で募集かけますので下落リスクのインパクトもそれほどなく、年間で0.1%程度に収まるようになっています。


結論としては、新築のアパートやマンションを自身のポートフォリオに入れておくのは十分メリットがあり、キャッシュフローも安定して残せます。

1棟目は不安ですし、キャッシュも出来るだけ残したいので私は安定稼働が見込める新築アパートをオススメします。

イクメン大家の法人1棟目はサブリース付きの新築アパートでした。

この物件はサブリースということもあり超安定稼働です。

しかも購入2年後の家賃見直しでむしろ上がりました。

サブリースの家賃見直しは下がるだけでは無いことを覚えておいてください。





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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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