競売ではないやり方で優良不動産を割安で手に入れるには?

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本日の記事は競売ではないやり方で優良不動産を割安で手に入れる方法についてです。

法人でセミプロもしくはプロとして不動産業を行っている場合にはチャンスがありそうです。

営業の方から教えて頂いたのですが、不動産物件の業者間のやり取りに入るというのがその方法です。

具体的には、入札案件です。

業者間では普通に行われている入札に参加するというプロではない人には難易度の高い方式になります。

しかもすぐに転売出来るレベルの物件を取得可能になります。

入札は個人の参加は認められていません。

落札すれば確実に購入しないといけません。

たとえ融資が下りなくてもです。

これらは業者間の物件取引の商慣習を研究してそこに飛び込む形になりますが、そのような情報を如何に取得するのか?が鍵になります。

幸いイクメン大家はそういった情報を頂けるポジションにおりますので真面目に活動すればなんとかなりそうな気がしてきました。

ここでは具体的な方法の公開は避けますが、また機会あればお話出来ればと思います。


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3度目の正直、コレで決めたい!

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融資承認下りてるのに2回連続で買い上がりの憂き目に遭っているイクメン大家です。

高く売りたいのは分かるけど、最初に申込入れてじっくりやってたら突然高い方に飛びついちゃうのは納得行きませんね。

さてある地方銀行さんに2度目の買い上がりで物件が取られた事をお話して何とか納得して頂けました。

さて2度あることは3度あるとも言いますが3度目の正直です。

今回持ち込んだ物件は融資の否決ばかりのかなり難易度が高い物件です。

投資指数90と素晴らしい内容です。

この案件はかなり売主に待たせておりますので早く決めたいのですが、そこは営業さんに私専用物件として完全にロックしてもらっています。

これはなんとしてでも決めたいですし、決めないとまずいです。

営業さんも同じ気持ちだと思います。

夏休み明けには支店の方向性なども出てくると思いますので、楽しみに待ちながら夏休みを満喫したいと思います。

またアップデートします。


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またやられました!銀行の融資承認下りたのに物件がよそに取られる状況が続いています。

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またまたやられました(悔)!

前回現金の買い上がりで業者に物件を取られたばかりなのですが、今回も同じく買い上がりで物件を契約直前に取られました!

しかも融資承認はばっちり下りている状況です。

うーん。。。。

こういう状況が続くのは異常ですね。

何とか信頼関係がちゃんとした売主と取引したいものです。



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物件情報を独占するには?

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こんにちは、イクメン大家です。

今週月曜日から本業は有給休暇で休んで不動産業に専念しております。

銀行巡りや案件の進捗確認、新築の色決めなどやることが沢山ありますが楽しくやってます。

さて今日は物件情報について如何に自分だけの情報にするのか?を少しコメントしたいと思います。

宅建業を持たない大家さんの場合は、業者ではありませんので流れてくる物件情報は限られます。

その中で楽待や健美屋などを活用して情報を気軽に取得出来るようになってきました。

私はその中でもさらに上流の情報にアクセス出来ている訳ですが、最近は外には漏れないはずの情報がどうしても売上げを上げたい中間省略業者に流れて、利益を1割〜2割ほど乗っけて平気で提案してきています。

または業者が現金買いで即案件をクローズする事が散見してまいりましたので、ますます情報の管理が重要になってきました。

私にご提案頂く内容は基本的にライバルがほとんどいない物ばかりのはずですが、最近はぽろぽろ漏れたりと節操の無い元付け業者や売主が増えてきたような気がします。

これも不動産価格の高騰が原因かと思われます。

当たり前ですが、CAを結んで情報を漏らした人に損害賠償請求が出来るようにしておくのもリスクヘッジの1つになりますね。

なんか業者の立場からのコメントになってしまいましたが、それだけ業者が素人の市場に入り込んで荒らしているというのが今の現状かと思います。

物件情報を独占するのは非常に難しくなってきていますが、信頼出来る営業さんと関係を構築して優先的に情報を流してもらう事から積み重ねるのが重要と思います。




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今狙っているのは老人ホームの2棟目です。

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老人ホームの魅力はこちらの楽待コラムで記載しましたが、普通のレジデンスに比べると参入障壁が高い分、ビジネスチャンスはあります。

2年前に購入した老人ホームに比べると共同住宅と同じように利回りが低下しております。

それでもスキーム次第ですが、30年間の一括借り上げ、ニッチで高い需要に応える事が出来るの為、共同住宅より安定稼働が期待出来ます。

一定の賃料収入からローンを返済して、そこから固都税だけを支払えば手残りとなります。

現在チャレンジしようとしているのは、サービス付き高齢者住宅(サ高住)になります。

プランはやっと出来上がりこれから本格的に融資の承認を取るべく色々と作戦を練る事になります。

老人ホームはマンションやアパートと異なり、建築確認以外に国土交通省または厚生労働省の認可及び各市区町村の届け出などが必要となります。

サ高住の場合は、国から補助金が支給されますので、厳密且つ公正に行う必要があります。

土地活用以外で老人ホームを投資物件として販売している業者さん自体が非常に少ないので、このパイプというのは非常に重要です。

詳しい話は次回7月31日(日)のイクメン大家の勉強会(ForTheWIN)でお話したいと思います。

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Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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