融資の不承認の結果は次に繋がる

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おはようございます。

名古屋でセミナーを終えて本日東京に戻ります。

沢山のご参加ありがとうございました。

また名古屋イクメン会に参加させてもらって楽しかったです。

Y様、アレンジありがとうございました!

名古屋もガンガン盛り上げていきましょう。

さて本日は融資承認が下りなかった場合についてです。

融資承認は下りない事が沢山あります。

銀行はその理由を教えてくれませんが、物件が悪かったのか支店が悪かったのか担当者が出来損ないだったのか色々要因はあります。

ただ物件を銀行に持ち込み続けないとその理由が分かりません。

物件が悪いだけなのであれば、物件を差し替えて間髪入れずに持ち込みます。

支店や担当者が積極的ではないのであれば、別の支店や担当者に持ち込みます。

属性の良し悪しはもちろんありますが、積極的な担当者に当たるとあら不思議!通らなかった案件も融資承認が下りたりもします。

積極姿勢の担当者に出会うまでは持ち込み続けるべきです。

その際は個人名で行って新規法人の会社名はまだ未登記なので言う必要もありません。

融資の方向性が出た時点で十分です。

融資が不承認になってもその銀行の融資本部が好む物件の目線が少しづつわかってくると思います。

そこにハマれば融資承認がガンガンおりる状態になります。

好む案件を見つけて、積極姿勢の担当者にぶつける!

これが満足なレベルまで規模を拡大するためには不可欠です。

まだ見つけてない人は諦めずに持ち込み続けましょう。

必ずや運命的な出会いはあります(笑)。

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元金返済の猶予期間

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おはようございます。

本業も徐々に波に乗ってきたイクメン大家です。

リハビリ期間が少々長いと指摘されていますが、ゆっくり行きたいと思います(笑)。

さて本日は元金返済の猶予期間についてです。

通常新築の融資を受ける際に銀行から確認があります。

引渡し時には空室なので元金返済の猶予を付けますか?というものです。

ただ銀行によっては一切聞いてこない場合もあるので、新築の場合は銀行に元金返済の猶予を付けてくださいと伝えたほうがいいと思います。

新築は、竣工2〜3ヶ月前から入居付けをしていない限り、通常全空室状態での引き渡しになりますので、いきなりの全額返済は厳しくなります。

そこで交渉として言えるのが、元金返済の猶予期間を付けてくれというものです。

通常3ヶ月から6ヶ月間は銀行に言えば付けてくれます。

これを言っておかないと、引き渡し直後から完全に返済が始まりますので少しきついですね。

3ヶ月〜6ヶ月間だけでも利息だけの返済になれば随分楽です。

イクメン大家も新築を沢山保有してきておりますので、この猶予期間で余裕が出来たこともあります。

もしこれから新築の融資を受ける方は、銀行に交渉してみてください。

難なく付けてくれます。

今回イクメン大家も6ヶ月の猶予期間をある銀行につけて欲しいとお願いしたところ、全く問題ありませんでした。




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銀行はお金を貸したがっています。

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おはようございます。

夏らしさも少しづつ消えていき秋を感じます。

久々にTシャツにジャケット着て出社しました。

一応まだクールビズなので服装は自由です。

昨日は六本木にあるミッドタウン近くにblue bottle coffee とBarneys New Yorkがオープンしていました。

 blue bottle coffeeはアメリカのカリフォルニへ出張行ったときに昔からよく飲んでいましたが、日本でも店舗数を増やしてきましたね。

アメリカのおしゃれなサードウェーブコーヒーが続々と進出してくれるとカフェでの仕事が捗りそうです。

さて本日の話題は、銀行の融資についてです。

昨日の記事でもありましたが、銀行から9月末までに承認取りますと言ってくれる状況が続いています。

本日も別の銀行から先週持ち込んだ案件に対して、なんとか9月末までに通したいので頑張ります!と電話頂きました。

最初は担保評価があまり良くなかったので、収益還元法でなんとか説得してみますと戦略を切り替えて本部と交渉してくれるそうです。

こういう状況にあるとこちらが銀行を選べる立場になります。

当然同じ案件を他の銀行にも持ち込んでいますので、より良い条件を提示してくれた所を前提に今後の将来的なお付き合いも考えて決めたいと思います。

銀行への持ち込みは自分がどの程度まで借り入れできるのか?どういった物件が好まれるのか?を把握する絶好の機会です。

もし案件自体が駄目になったとしても、次の物件へのヒントが得られますので、ダメ元でも銀行に持ち込むというスタンスが重要だと思います。

その結果を元に承認を取りやすい物件を選択していくことがスピードアップの大事なポイントです。

一度融資審査されていると、次の持ち込みへの審査は物件のみになるので比較的早く支店の方向性は出ます。

そうすることでどんどんスピード上げて審査を進めてもらえるので、買主、売主双方にもいい影響を及ぼします。

次回の取引の時に売主や仲介の営業さんからこの買主はスピード感を持って融資結果出してくれるので次もお願いしたいとなる傾向になります。

こういう良好な関係を築いていけると、素晴らしい案件に出会う機会が増えると思います。



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シェアハウスの融資は厳しいのか?

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おはようございます。

続々と融資状況の連絡を頂いているイクメン大家です。

最近電話がなると銀行か不動産の営業さんという状況となり、本業に影響が無いように頑張りたいと思います(笑)。

今月末で本格的に不動産投資を始めて2年になりますが、資産50億円を突破する見込みとなりました。

そろそろ執筆でもどうですか?と来ないですかね(笑)?

私一人では到底到達出来ない数字でしたので、この場でイクメン大家に関わって頂いた方に感謝申し上げます。

さて本日の記事は、シェアハウスの融資についてです。

融資は出るのか?という問いの答えは、融資は出ます。ただし。。。。

融資を出す銀行が限られています。

スルガ銀行は論外なのでここでは無視しますが(笑)、私が知っている限りで検討のテーブルに乗る銀行は、数えるほどしかありません。

思いつく限りでは東京都民銀行、東和銀行、群馬銀行、北陸銀行、山梨中央銀行ぐらいでしょうか?

読者の方で他にあるよーというのがあれば教えて下さい。

ただテーブルに乗るのは乗りますが、融資が希望通り出るかと言えば、はっきり申し上げて厳しいです。

どうもシェアハウスというだけで、担保評価の掛け目が厳しくなるようです。

自己資金を相当入れて買う価値のある物件なのか?というのをしっかりと見極めておく必要がありますね。

イクメン大家はシェアハウスを3棟保有していますが、通常のレジ物件に比べて経費率が高いです。

シェアハウスの場合は利回りが15%ぐらいないとなかなか厳しい運営になります。

運営管理の会社がシェアハウスの利益を大きく左右しますので、管理会社の選定は非常に重要です。

シェアハウスの管理会社を変更するだけで経費率を大幅に下げたこともありますので、物件購入時の資料に惑わされずに運営時にトライ&エラーで試行錯誤が必要なこともあります。

融資が出る限りは、投資指数60以上で買うべき物件には間違いないです。

ただ融資に厳しい銀行が多いので、そこは事前に知っておいたほうがいいですね。



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政策金融公庫で太陽光発電の融資承認が下りました。

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以前の記事で政策金融公庫と面談した内容をお伝えしましたが、無事に融資承認下りました。

1500万円で融資期間は20年です。

保有物件の屋根に設置する予定です。

今回は経営者の連帯保証を外す予定でしたが、法人の決算が三期全て黒字でないとその条件に満たないということで断念しました。

しかも金利が高くなります。

法人の連帯保証人として個信には掲載される形となりますが、金額が小さいので影響はありません。

政策金融公庫さんからの融資を得るには面談が大切です。

その場で通帳などを確認して申請書に担当者が記入していきます。

そのままコピーを取るわけでもありませんでしたので、面談時には出来るだけ稟議に書ける材料を持って行ったほうがいいですね。

もちろん事業計画書は必須です。

太陽光発電の場合は業者さんでシミュレーションを組んで事業計画書も作成してくれますので非常に楽です。

今後も太陽光発電はメガソーラーも含めて積極的に導入していきたいと思います。



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プロフィール

イクメン大家

Author:イクメン大家
イクメン大家こと
成見 郷(なるみ ごう)と申します。

2006年に1棟目の不動産投資物件を購入してからこの世界に入りました。

2014年から本格的に買い進め、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウスなどを保有する規模に拡大している現役サラリーマン大家です。

会員制 不動産投資クラブ【For The WIN】の会長として、資産10億円を実現するサラリーマン・経営者の方に向けてブログに書けない実践的な不動産投資勉強会を開催しています。

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